“猎头”领展：不差钱的敲门人

撰文/黄柏坚，编辑/付庆荣

罗嘉欣对本文亦有贡献

微信排版/ 黄居易

封面图&头图来源/微信公众号领展房地产

编者按：第17届商业地产节《远见·商业先行者》大型主题策划系列之——企业所向·远见17集，通过深入洞察中国商业地产浪潮中，那些走在行业创新前沿的企业，窥见商业创新法宝。此为第1篇·领展。

过往一年，领展大秀资管术。

加码内地，拿下上海七宝万科广场五成权益，收编广州太阳新天地，统一更名内地项目，亮出“领展”标签；拓局澳洲，买入悉尼三个标志性零售物业半数权益；香港进退，左手竞投西九文化区项目，右手出售赤柱广场。

“以往进行收购项目，到处敲门也未必有回应；但现在情况有点改变了，即使不敲门也已经有人找上门。”

上市近17年，领展——亚洲规模最大的商业地产REITs、香港“超级包租公”，正从“敲门人”，摇身一变为“被敲门人”。

角色转换背后，是环境大势之变，是领展“不差钱”的底气，以及资管才技的恰当运用。

一、香港之外重仓内地，拓局澳洲

2018年，领展公布了一份“2025愿景”计划。

在这份计划书中，领展规划了全球商业版图，其中香港占70%-75%，中国内地占≤20%，海外占≤10%。

往后三年，领展依此为据，在商业地产圈大施拳脚，且尤以2021年为甚。

1、重仓内地，专注一线

2021年，领涨在中国内地上演了三场收购秀。

*4月，27.72亿元完成收购上海七宝万科广场50%权益，这是领展于上海首项零售物业投资；

*6月，32.047亿元收购广州太阳新天地购物中心，为领展于内地的第六项及大湾区内的第三项零售物业投资；

*10月，首次以稳健的小规模投资进军大湾区物流领域，7.54亿元收购分别位于广东东莞及佛山的两个新落成现代物流物业的75%权益。

*上海七宝万科广场，图片来源/微信公众号领展房地产

*太阳新天地购物中心，图片来源/微信公众号领展房地产

以上，不难看出，内地一线城市依旧是领展首选之地。而属于它的内地故事，亦从一线开始。

2015年4月，领展25亿元收购北京中关村欧美汇购物中心；7月，又斥资66.26亿元收购瑞安房地产上海“企业天地1号”和“企业天地2号”两栋办公楼，以及两楼间相关的商业裙楼、沿街商铺和停车场。

两年后，领展再次出手，2017年4月9日收购广州西城都荟广场，作价40.65亿元。2019年还将北京通州京通罗斯福广场、深圳怡景中心城收入囊中。

至此，领展在北上广深四大一线城市站稳脚跟。

细思收购标的间的共性，不难看出领展的高选择标准：核心商业区，地段交通条件好；历史出租率居高位，国际品牌租户占比高；资产经营质量较好，上调租金潜力大；租约届满期平均，避免集中换租；高资本化率。

进入内地7年，商场统一更名，领展名气大涨，但选择的标准日趋严苛。

据领展租务(香港)及资产管理(中国)总监霍业生介绍，领展的基因（DNA）是经营商场，并购不会局限某一物业种类，而是用商业角度及投资回报去选择。

“领展过去在内地收购的项目主要由外资持有，口碑不错，而且商场定位为中高档次，因此未来也倾向从外资手上收购相关目标。”

2、海外之路，押注澳洲

为平衡物业组合，分散资产类别外，扩展投资地区的领展，将触角伸向了澳洲。

2019年12月19日，领展进入悉尼，以36.49亿港元向黑石收购1幢位于澳洲悉尼中央商务区「100 Market Street」的10层甲级商厦。

这是领展在香港及中国以外的首项收购，海外之路的起点。

随后，领展表示有意进入英国、新加坡及日本，并于2020年7月收购了位于伦敦金丝雀码头的一座名为The Cabot的写字楼。

但从之后的动作来看，领展投资最集中的海外市场依旧是澳洲。

2021年11月，领展从新加坡政府投资公司Vicinity集团手里，以5.382亿澳元收购坐落于悉尼核心商业区George Street的三个标志性零售物业50%权益。

*悉尼三大标志性零售物业Queen Victoria Building、The Galeries及The Strand Arcade，图片来源/微信公众号领展房地产

而在今年2月，其携手Oxford Properties组成合资公司，收购IGO的49.9%权益，标的持有市值超过23亿澳元的澳洲优质办公室物业组合。两项收购均预期于2022年上半年完成。

现在，距离2025，三年不到。领展，正在有序步步趋近愿景中的目标。据最新的中报，领展中国内地的物业组合占比16.8%，海外则为3.9%。

图片截取自/领展2022财年中报

图片来源/微信公众号领展房地产

二、“不差钱”的底气，与过硬的运营术

重仓内地，拓局澳洲。领展大手笔“买买买”不停，折射出其“不差钱”的底气。

去年，在香港无线电视财经节目中，领展首席策略总监丘兆祺提及在内地的投资策略及成果时称：“领展资金充裕，而且一直维持高信贷评级，负债率仅百分之十八左右，做收购的能力和资源非常充裕。”

据商业地产头条统计，正如丘兆祺所言，过去5年领展的资产负债率确实维持在20%上下。但由于近两个财年收并购项目的增多，这个比率亦有所增加，直逼25%。

现金流方面，2019年4月1日至2020年3月31日的财政年度，领展的现金流增加至78.77亿港元。这直接受益于发债和出售项目所产生的现金回笼。

于2020年3月31日，领展的债务组合包括透过中期票据计划发行的156亿港元票据、40亿港元可转换债券及150亿港元银行贷款。当中包括一笔2.12亿澳元可持续发展表现挂钩贷款，领展在财报中表示，该贷款的利率可基于其可持续发展表现而获下调，稳健的流动资金状况不仅令其更能应对市场波动，更可用于策略性收购项目。

“不差钱”的领展，正赶上了国内商业地产圈新一轮收并购大戏。

据世邦魏理仕《2022年中国房地产市场展望》，2021年中国房地产大宗物业投资市场迎来快速复苏，总成交额达到2730亿元，同比上涨33%。

展望2022年，世邦魏理仕表示，在投资和出售意愿均有所提升的环境下，中国内地商业地产大宗交易额将同比增长10%-15%，有望首次突破3000亿元。

来自官方的政策，则从侧面证明了这场并购潮，即将汹涌。

去年12月，人民银行、银保监会下发了《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》。该《通知》鼓励银行按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

强政策已出，各方金主摩拳擦掌。据有关媒体不完全统计，今年1月以来，房地产并购融资总金额已超600亿元，华润、保利、招商蛇口等央国企活跃不已。

而作为资管阵营高能代表的领展，同样做好了准备。“最近上门洽谈合作的人增加，收购商场及写字楼的机会也多了，亦有内房企在和公司接洽。”此前霍业生接受香港媒体采访时称。

“领展7年前拓展内地市场，目前已建立一定知名度，并购机会也增加，更多人邀请领展合作。”

当然，从“到处敲门”到“有人找上门”，领展的硬气离不开其过硬的运营术，尤其是超级爆改术。

香港乐富广场，于1983-1991年落成，为领展“元老级“项目，分二期，共有38.96万平方呎零售面积，停车场车位数目共793个。

2008年起，领展耗资超4.23亿港元翻新该项目，并于2011年初全部完成。改造完成后顾客逗留时间平均上升10%-14%、总消费额增长50%、顾客数增加近30%，而物业估值自上市后也增长200%。

*2011年4月，领展旗舰物业乐富广场完成大型资产提升工程，图片来源/领展企业官网

​*2013年12月，乐富街市完成资产提升，图片来源/领展企业官网

这一战略，同样用在内地项目。深圳领展中心城，领展在内地的第一个存量商业整体改造项目，是其内地“存量焕新”旗帜的角色。

2019年领展接手后，便对其进行分阶段的调改。直至今年1月16日，领展中心城才焕新开业。

据悉升级改造后，整个领展中心城的商铺总数量增加了约20%，大大提升了商场单位坪效与整体租金收入。而花了近3.5亿港元的大手笔调改，则包括以下亮点：

①紧扣绿色生态，打造“亲自然”主题风

改造后的领展中心城，绿地面积达到了1.8万㎡，总绿化率较之前提升10个百分点，达到43.1%。场内植物多达36种。

图片来源/项目方

②优化商场功能，提升空间现代美感

打破商场原有圆形动线规划，以春夏秋冬四季做功能区分；焕新外立面，改造面向下沉广场的东西立面、改造提升南北入口位置；增加公共活动空间，重新设计东西下沉广场，增加漫步阶梯、互动小景观、水景、留白区域等，呈现一个“都市绿谷”。

③调整业态品牌，提升内容独特竞争力

一轮调整后，整个领展中心城已经拥有了6家华南首家，7家深圳首家，1家深圳独家，4家福田首家，以及11家全新形象店/旗舰店。

在香港的商场和街市积累起来的调改经验，被有效地运用到领展中心城项目。不过，用黄湧的话说，现在的领展中心城只是“成功了一半”，另一半则是要让市场知道、让消费者知道。因此，领展举办了湾区之year音乐节、啤酒嘉年华、SHENZHEN.zip文创市集、“街潮文化周”等活动，吸引众多城市年轻小众和都市客群。

2021年，领展开展了一场高调的更名秀——逐步为内地全资零售物业更名，统一为“领展购物广场”。这也成为了领展在内地商业圈立稳脚跟的明证之一。

往后走，靠着“领展购物广场”这一行走的广告牌，领展的资管大秀，必将继续上演。谁，会是它的下一个猎物呢？