引战投、连续回购存量债和发行中期票据，绿档旭辉也闹钱荒？

作者/杨柘

引入战略伙伴、连续回购存量债和发行中期票据，旭辉这是为了应对债务到期和行业寒冬到来之际，储粮过冬？

一向宣称财务稳健的旭辉频频对外释放利好，实际并没有获得市场广泛认可。8日，旭辉控股大跌10.43%，昨日再度延续，收盘再跌2.21%。

01

钱紧之时

在房地产行业普遍钱紧之时，旭辉集团和日本东急不动产日前达成协议，双方将从长三角区域项目起步，在住宅开发、TOD建设等领域进行广泛合作。

长三角区域历来是房企的“粮仓”，也是旭辉旗下上市平台旭辉控股（00884.HK）重点深耕的市场区域之一。截至2021年上半年，公司在该区域实现销售金额607.96亿元、合同销售面积313.45万平方米，对公司的整体贡献分别为44.7%和39.32%。去年上半年，公司在长三角区域新增货值559亿元，占公司当期新增总货值的43.7%。

引入东急不动产，被公司解读为合作战略的升级。从另一角度来看，将手里的重要资源拱手与人合作开发，或许有着某些难言之隐。

旭辉控股今年以来经营状况不算客观，资金回笼压力可想而知。

今年2月，公司实现合同销售额83.0亿元，同比下降42.7%；前两个月，累计实现合同销售167.4亿元，同比下降45.5%。

屋漏偏逢连夜雨。国内房企融资正受到重压，今年2月，百家典型房企融资总量398.17亿元，同比下降58.8%。

除了销售端的不利，公司到期债务正在一步步临近。

据公开报道，公司在3月20日、4月23日将分别有8亿元债券和16亿元境外债券（剩余本金14.8亿元）到期。

在双重压力之下，一向谨慎的旭辉控股陆续实施回购及注销债券以提振市场信心。

另外，一向宣称财务稳健的旭辉集团，日前首次在交易商协会注册MTN品种，债券注册总规模50亿元，第一期10亿元中期票据即将发行，所募资金将用于旗下位于杭州、武汉等8个项目建设。另外，旭辉集团在去年底一笔8.42亿元的小公募暂未有公开发行的消息。

02

营造积极气氛

今年1月以来，旭辉控股购回及注销优先票据等消息不断，向外界营造了积极气氛，稳定了降杠杆的预期。

4家评级机构也在近期同时重申和保持对旭辉积极正面的评级，这是目前国内极少数房企才有的礼遇。

不过，从回购力度来看，很难让投资者完全放心。

据3月8日公告披露，公司购回本金总额7040万元、于2022年4月到期的6.70%优先票据（股份代号：85902），相当于原定发行该等票据的本金总额4.4%，加上之前回购的4900万元，累计已回购1.2亿元。截至目前，这支优先票据未偿还本金总额14.806亿元，占比本金总额的92.54%。

截至2021年中报，旭辉控股有息债务金额1107.47亿元，一年内到期有息负债195.66亿元（包括境内外银行贷款和境内外债券及优先票据等）。当期公司现金及现金等价物523.04亿元，可以说短期偿债压力并不大。截至去年6月，公司资产负债率78.06%。

不过，公司的少数股东权益近年来大幅增长，被媒体诟病为明股实债的温床，仍然值得投资者警惕。

从盈利能力来看，公司毛利率逐年疲软，尽管2018年和2019年毛利率还维持在25%以上，2020年降至21.74%，2021年上半年再降至20.69%，为上市以来同期新低。

上市平台日子不好过，同为林中家族控制的旭辉集团（控股股东系上市企业旭辉控股）日子也并不宽松。

日前的公开数据显示，尽管，旭辉集团合并口径剔除预收款后资产负债率67.10%、净负债率21.51%、现金短债比4.43，是一家名副其实的绿档房企，但资金风险如影随形。

数据显示，2018年至2020年及2021年前9个月，旭辉集团有息负债总额分别为418.58亿元、536.69亿元、548.61亿元和600.85亿元。

上述同期，旭辉集团流动比率从1.50倍降至1.40倍及1.35倍，速动比率分别为0.74倍降至0.72倍及0.57倍，短期偿债能力渐弱的趋势已经较为明显。

另外，旭辉集团盈利水平下降，上述三年及一期，分别实现营业收入372.04亿元、518.06亿元、621.94亿元和317.80亿元，同期毛利率从27.55%降至23.62%及21.66%。