赢商专访丨第一太平戴维斯罗元均：在新商业力量冲击下，西安城市商业将迎来转型

2020年初，新冠疫情突然爆发，零售商业地产受到巨大冲击。如今，尽管疫情防控已然常态化，但面对狡猾的病毒，疫情反反复复依然给零售商业地产发展带来巨大挑战。

就西安而言，去年年底疫情反弹猛扑，城市被迫停摆一个月。今年3月，疫情在全国点状爆发，西安再次受到影响。对此，西安零售商业地产面临的挑战和机遇是什么？对写字楼市场而言，疫情是否对其空置率、租金等产生了影响？

对此，赢商网特别对话了第一太平戴维斯西安总经理罗元均，通过听他讲述第一太平戴维斯在西安的深耕发展，来发现这座城市的未来潜力和可能。

赢商网：请您简单介绍一下第一太平戴维斯在西北及西安的发展现状？

罗元均：第一太平戴维斯是2015年底进入西安的，到现在已经有近7年的时间了。在这7年当中，公司不断壮大，团队成员已经达到100余人。在此基础上，第一太平戴维斯在西安及西北也已经搭建了完整的业务生态链，可以为西安及西北的商业地产客户提供前期顾问、招商代理、办公室租赁、大宗投资交易、估值及专业服务、物业及资产管理等一站式综合性地产服务。

赢商网：您如何看待西安的商业地产，您认为未来西安最值得关注的商圈在哪里？

罗元均：整体而言，西安跟一线及新一线城市相比，其自身的零售商业地产发展进程已经在发生质的改变。

具体来说，在2016年以前，西安的零售商业发展主要集中在二环以内，并且是以百货为主；2016年之后，购物中心开始在西安广泛发展，城市商圈也随之外扩，这个过程中慢慢出现了一些有特色的商业项目。2022年到2026年，随着越来越多重量级的商业运营商、商业地产开发商进驻西安，将为整个行业市场带来新的冲击，推动西安城市商业转型，包括拉动西安本地化商业的升级改变，催生出更多更具特色的商业项目。

从未来发展来看，长安路中轴线、高新区以及曲江新区都拥有比较大的潜力。需要注意的是，这些商业项目的发展包括其他所有的商业发展，都需要和其所属的区域发展以及人群需要相匹配，因为只有适合的商业，才是最好的商业。

赢商网：去年岁末，疫情在西安反弹猛扑。请您从市场研判的角度，谈一谈在后疫情时代，西安商业地产所面临的挑战和机遇是什么？

罗元均：疫情对西安的实体经济及零售商业地产发展都带来了很大冲击，包括对消费者的消费习惯也产生了一定影响，线上线下融合的消费趋势日益明晰。

就零售物业市场的影响来看，主要体现在四个方面：一、短期内零售市场活跃度或偏低，新项目开始思考如何调整和创新招商运营模式；二、2022年一季度购物中心调整率或将上涨；三、餐饮及休闲娱乐类业态受困，促使行业走向深层变革；四、疫情造成部分租户经营压力增大，品牌拓展趋于谨慎，市场租金下行压力增大。

但危机中往往也孕育着新的机会，比如疫情加速了零售商业地产的转型升级，并且经过疫情的优胜劣汰，最终能够留下来必然是能够满足新消费需求、满足年轻主力客群的优质商业项目。而且疫情并没有改变整个城市的宏观经济格局和走势，未来西安经济结构持续优化、经济稳步增长的发展趋势不会改变，所以我们对西安的未来前景还是充满信心的。

赢商网：聚焦写字楼市场而言，您认为疫情对各写字楼空置率、租金等将会产生何种影响，是否会加速整个市场的升级和转型？

罗元均：就写字楼市场而言，一方面受疫情影响，部分项目延迟交付，这也为西安写字楼品质提升提供了一定契机；另一方面，疫情加上教育类品牌纷纷退场，或将带动西安写字楼市场空置率上涨，预计2022年上半年西安写字楼市场新增租赁需求有限，上半年西安甲级写字楼市场租金会加速下滑，下半年市场有望回暖。

此外，疫情将导致部分外资企业和内资企业暂缓租赁计划，而本地企业可以优先把握市场复苏先机，或将持续释放租赁需求。同时，作为西安写字楼市场需求的主力，预计中小企业在疫情中受到的冲击较大，而政府对中小企业的扶持政策将有利于稳定西安写字楼市场的租赁需求。

赢商网：疫情加速了整个行业市场的数字化转型，请您谈谈第一太平戴维斯对此是如何去做的？

罗元均：第一太平戴维斯在物业科技这块一直都有很大的投入，我们致力帮助房地产企业转型，希望能够引领房地产企业的发展。

比如我们为上市公司量身制定ESG战略，即围绕环境、社会责任、管理等全维度，协助企业建立和完善可持续发展体系。在这个过程中，我们会有标准化的流程。以Savills MDI为例，围绕智慧科技、数字化手段及绿色高效等经营理念打造的新一代房地产物管服务聚合移动化平台，将通过智能物联网、智能停车场管理、智能空气治理、智能核心设施设备管理等，为客户提供全方位的品质服务。

赢商网：据了解，西安体育之窗项目将与第一太平戴维斯进行合作，对此，您如何看待两家公司的强强联合？

罗元均：首先，非常感谢陕西旅游集团陕西金旅商业运营管理有限公司对第一太平戴维斯的信任，把他们在西安商业核心区的开山之作——金旅城·体育之窗，交付于第一太平戴维斯来为其提供商业裙楼部分的策略咨询顾问、独家招商代理等多元化定制服务。

金旅城·体育之窗将以国内首家顶级运动主题社交中心为定位，致力打造旅游+体育+商业的全新商业模式。通过这一定位我们可以看出，陕西旅游集团陕西金旅商业运营管理有限公司想要做出非常有品质的、能够惊艳市场的标杆作品。在这一点上，第一太平戴维斯将凭借自身丰富的实操经验、强大的业务团队以及良好的资源网络，为金旅城·体育之窗这个项目添砖加瓦。此外，陕西旅游集团陕西金旅商业运营管理有限公司自身也有强大的资源支持，所以我们的合作可以说是强强联合，我们将协同发力为西安零售商业市场带来全新的商业地标。

赢商网：如今，西安也在大力推行城市更新。对此，您怎样看待？第一太平戴维斯在其中能起到怎样的助力作用？

罗元均：第一太平戴维斯参加城市更新的项目，从国内到国外，从老城更新到片区升级等，有着非常丰富的实操经验。西安是一座拥有深厚文化积淀的城市，随着城市骨架的不断扩展，主城区很多的基础设施、老旧街区、老旧小区和工业厂房都面临亟待更新的状况，因此，如何利用好西安历史文化资源，讲好新时代的西安城市更新故事，并将新兴的商业商务资源以及新产业业态资源与这些项目的改造结合起来是十分重要的。第一太平作为长期参与国内外大型城市更新的机构，可以将国内外的资源信息汇集起来、嫁接进来，为推动西安城市更新工作提供助力，帮助项目快速落地，提升项目品质。

赢商网：2022年，第一太平戴维斯在西安的战略规划是什么？对于西北市场，未来第一太平戴维斯又有着怎样的布局和走向？

罗元均：如果要用一句话来形容2022年第一太平戴维斯的发展 ，《双城记》中有句话特别合适：这是最好的年代，这也是最坏的年代。虽然疫情给整个行业市场带来的冲击很大，但对第一太平戴维斯这样的百年企业来说，危机中也有很大的机遇。尤其是西安这个市场，随着越来越多重量级的新商业进驻其中，他们对于顾问公司的要求也会越来越高，而第一太平戴维斯恰恰能够以量身定制的专业服务满足客户的需求。在此基础上，第一太平戴维斯在运营和运管等层面也将全力铺开、大力发展，并且以扎根西安、立足西北五省的战略目标，一步步做大做强西北市场。