佳兆业旧改残局 招商蛇口与长城资产接手的城更脉序

作者/钟凯

佳兆业的纾困工作在近期持续出现积极信号，距离3月29日与中铁五局就城市更新等领域签订战略合作仅过去三天，该公司迎来头部房企及AMC的合作。

4月2日，佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，约定以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区的城市更新为基础，设立三方合作平台共同开发。除此以外，各方还约定推动存量商住开发、商业综合体，以及文旅、邮轮等层面的合作。

至此，这场持续近5个月的国有企业洽谈佳兆业旧改的交易，从传闻正式转为正式协议。从交易对象看，招商蛇口存在加杠杆空间，同时与佳兆业在地产、商业、邮轮等业务存在协同可能性；长城资产则是第二家获批发行地产纾困金融债的AMC，并曾是佳兆业的金主之一。

但上述各方目前仍处于框架协议阶段，并未涉及合同标的、价款、履行方式等具体条款，从4月5日佳兆业披露的公告看，约束条款也仅主要集中于合作优先权。招商蛇口相关人士也否认了“实质性进展”这一说法。

另一接近招商蛇口的人士向观点新媒体表示，目前各方跟进洽谈的是数个大湾区项目，包括深圳在内的城市旧改。按照协议，合作以“成熟一个、合作一个”为原则，而严格的审计巡视亦将成为招商蛇口重点工作。

目前尚无法得知合作涉及哪些具体项目。佳兆业曾计划自去年下半年至2023年转化旧改16个，预计可售货值逾2100亿元。去年该公司披露的资产处置清单也涉及25个项目，包括10个深圳旧改。

防火墙

招商蛇口与佳兆业就项目接洽要追溯至2021年11月左右，当时主要集中于深圳的项目。但当时双方仅处于接触阶段，招商蛇口相关人士对观点新媒体表示，主要是顾虑出险企业隐藏债务关系，以及标的项目质量等。

实际上，按照招商蛇口3月底对投资者提及的说法，与不同的第三方洽谈项目早在一年半以前便存在，只是现阶段相对更多一些。但该公司也表示，对收购秉持“多看少动”原则，做投资决策的前提是算得过账，并有一定的安全垫。

4月初招商蛇口、长城资产、佳兆业签订的战略合作协议，在核心的城市更新合作上，体现了介入方的谨慎性。

按照约定，三方适时探讨建立合资公司等合作载体，显示对出险企业纾困偏向项目层面合作。近期包括招商蛇口、华润置地都提过对收并购方式的选择标准，比如招商蛇口优先选择项目合作，其次是股权合作；华润方面则明确，不会考虑公司平台股权端的收并购。

其次，招商蛇口于公告提及，公司发挥社区及商业、产业园区综合开发优势，长城资产发挥资产管理、产融结合优势。从分工角度看，项目操盘及运营，不良资产处理的角色已明确，它们并非财务投资者，佳兆业仅被提及了“城市更新优势”。

招商蛇口还提及，三方以佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等粤港澳大湾区核心城市的城市更新储备资源为基础，进行全面的梳理研究，以“成熟一个、合作一个”为原则，不断将成熟项目置入三方合作平台。

上述合作内容中，一方面，合作涉及的城市与招商蛇口现阶段的旧改布局高度重合。第三方数据显示，招商蛇口截止2021年底在深圳锁定、推动孵化的旧改约25个，此外在东莞、佛山分别约有4个、2个旧改。

至于广州，招商蛇口曾于2020年参与荔湾葵蓬村的招标无果。2021年8月，该公司与广铁置业合作，成为荔湾区广铁石围塘地块项目前期服务商，这也是其首个羊城旧改项目。

另一方面或许与招商蛇口的城市投资策略转变有关。过去招商蛇口的投资决策存在粗放化一面，直至近两年才在内部推行“一城一模板”管理，拿地强调优先布局“强心30城”。

“成熟一个、合作一个”原则，以及三方计划成立的专项工作小组，则被视作招商蛇口对标的质量所设置的防火墙。接近招商蛇口的人士对观点新媒体指，三方专项工作小组属于谈判性质，招商对项目的审计巡视绝对是重点，“现在不能放松，也不敢放松”。

上述人士续称，现阶段各方在跟进洽谈的项目主要是大湾区旧改，包含深圳的旧改。由于签署的是相对框架的协议，项目成熟的话会再签署细致的合同。

从接洽出险企业到签订合作，招商蛇口大约用了近5个月时间，这种小心翼翼的节奏是其过往发展旧改业务的典型特征。

招商蛇口（重组前上市公司为招商地产）自2010年前后开始布局城市更新，早期代表项目即旧厂房改造而来的“蛇口网谷”。 2016年，招商蛇口提及，公司近几年在推进多个旧改，其中笋岗项目（即招商中环）预计年内开工，三联、渔二村等项目处于拆迁阶段。

但直到2018年，该公司才组建城市更新事业部，年报中也罕见地提出“以城市更新升级为契机”。

招商蛇口亦曾向观点新媒体指，旧改涉及太多利益环节，国有企业面临合规性等要求，因而公司接触这一领域的意愿较低。而如今招商蛇口已对旧改很有信心，最高峰时在莞深一带跟进过56个项目。

城更脉序

根据2021年年报披露，招商蛇口全年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米，货值逾1200亿元。此外还参与上海城市更新基金，总规模约800亿元。

其中在大本营深圳，去年三季度，招商蛇口成功中标龙岗坪地街道年丰社区土地整备利益统筹项目前期服务项目，涉及拟实施面积382公顷。这也是深圳龙岗公布的第二批5个平方公里级重点利益统筹项目和重点更新单元之一。

在其他4个项目中，坂田街道五和枢纽片区更新单元（42公顷）的竞得者正是佳兆业。这也是当时唯一中标的民企。

而如今时代的发展转轨，“旧改大王”佳兆业面临着旧改资产的让渡。

它的新合作方，招商蛇口于去年录得销售额3268亿元，2022年销售目标3300亿元，是少数不下调目标的房企之一；长城资产曾是佳兆业的资金提供方，如今则顶着第二家获批发行地产纾困金融债的AMC光环，涉及发行额度达100亿元。

早在去年11月爆发理财产品兑付危机时，佳兆业曾公布一份拟处置资产清单，涉及深圳18个项目，权益货值达818亿元。其中外界较为关注的项目包括南山东角头旧改、福田东山小区旧改，权益货值分别达298亿元、88亿元；大型文旅项目金沙湾国际乐园货值也达106亿元。

此后佳兆业将拟处置清单提高至25个项目，包括10个深圳旧改。这批资产大多计划在去年四季度到今年三季度之间完成处置，但至今该公司仍鲜有披露相关进度。

对于最新与招商蛇口、长城资产的合作所涉及项目一事，佳兆业方面并未予以回应。招商蛇口方面亦未回应资产注入三方合作平台时的具体成熟标准，仅表示目前交易在洽谈阶段。

一位从事旧改的人士对观点新媒体提及，佳兆业在深圳还是有比较多相对成熟的旧改。

据佳兆业2020年年报披露，该公司成立以来成功转化40个城市更新项目，其中2017-2020年转化23个，包括深圳三顺制药厂项目、广州佳兆业凤鸣山、深圳下雪项目（佳兆业云望府）等。

截止2021年上半年，佳兆业尚未纳入土储的城市更新项目约213个，占地总面积5370万平方米，可售面积预计1.1亿平方米，其中深圳占129个。期内新增转化项目3个，包括深圳横岭旧村项目、广州石溪项目、湛江伴湾，转化可售面积113万平方米，货值727亿元。

在未爆发债务危机之前，佳兆业曾计划聚焦城市更新转化，具体包括去年下半年转化深圳上雪项目、深圳建大厂项目、广州海南村项目，2022-2023年则转化深圳、广州、佛山、江门等地13个旧改，按当时周边项目均价推测可售货值约达2162亿元。

但进度或许并不理想，如深圳上雪项目于去年7月公示规划草案，此后鲜有消息披露；去年12月，佳兆业将广州海南村项目近半股权转予广州荔湾国资参股的私募基金。

近期市场还流传，广州增城有19个旧改暂缓推进，其中涉及佳兆业于2020年转化的霞迳村项目，外加竞标获得的冯村村项目。

即便如此，佳兆业手握的旧改储备依然被视作最具有价值的资产，这也是它引入投资方的底气所在。

以深圳为例，2020年佳兆业新增旧改土地成本约1.39万元/平方米，同期各区招拍挂地价在1.64-6.30万元之间；下雪项目土地成本约7300元/平方米，相当于住宅部分预售均价13%左右。在耗费动辄六到八年的时间后，此类项目一般可换取较高毛利率空间。