北京蓝色港湾移交万达商管，亲子儿童业态再发力？

日前，《商业地产观察》独家获悉，蓝色港湾有限公司拟将SOLANA蓝色港湾以轻资产方式委托万达商业管理集团进行运营管理，蓝色港湾有限公司仍是SOLANA蓝色港湾项目的业主，将持续保障项目的长期发展，商户将于近日全部换签物业合同，新业主为北京亮马万达广场商业管理有限公司。

据了解，在新的合作模式下，“SOLANA蓝色港湾”作为广受市场认可的商业品牌将保持不变；此外，于2016年被蓝港接手的五棵松卓展购物中心，亦将委托万达团队进行改造并轻资产运营，并更名北京五棵松万达广场。

此举对蓝色港湾来说，在持有核心资产的同时释放了营运和资金压力；对万达来说，则再度拿到了进军一线城市核心商圈的入场券，其在北京的轻资产规模及商业影响力进一步提升。

13年谢幕，蓝色港湾儿童业态再迎发展契机？

如果自2008年12月开业算起，SOLANA蓝色港湾已扎根北京13年之久。

凭借独特的水岸自然景观、错落有致的欧式小镇建筑、国际化的品牌组合，以及连续举办14届的灯光节，SOLANA蓝色港湾已在消费者心中占据一席之地，成为北京开放体验式商业标杆项目之一。

从区位来看，SOLANA蓝色港湾位于北京市朝阳区朝阳公园西北湖岸，由19栋2至3层的单体建筑组合而成，规模约15万平方米，按不同功能划分为SOLANA MALL、儿童城、品牌街、亮马食街、湖畔美食街、中央广场等区域，汇集了近500家品牌。

其中，儿童亲子是蓝色港湾最具代表性的业态。

在商业林立的朝青商圈，为与主打青年潮流的朝阳大悦城做差异化补位，蓝色港湾着重构建家庭客群全产业消费链条，以全家庭消费带动其他业态发展。蓝色港湾也是目前国内唯一一家拥有双语国际幼儿园的购物中心。

在品牌引进上，近年来蓝色港湾对标品质家庭及潮爸潮妈，集合中高端各类母婴用品，配备了孕妇瑜伽、产后恢复、幼教、早教等服务，全新进驻了lululemon亚洲最大单店、ZARA HOME 全新形象概念店、高端帽饰品牌SWOFCARE城市旗舰店、时尚自行车品牌ELECTRA北京首店、精致厨房小家电品牌BUYDEEM北鼎、瑞士空气净化器品牌IQAir、瑜伽锻炼室光合熊猫等；

儿童业态方面，双减背景下则引进了专注于航空教育的莱特飞行者、训练儿童语言表达的蜜蜂电台、舞蹈艺术学校华舞、金乐育蕾英皇国际音乐中心等；同时针对幼童打造了服装消费业态，精选了轻奢童装品牌Mitti、日本童装品牌KP KIDS’STUFF、独立设计师童装品牌Qimoo淇木等，全面提升品牌级次。

可以发现，通过儿童潮牌与成人潮牌的品牌组合，蓝色港湾有意撬动年轻时尚客群，并衍伸至关于生活方式的多元化场景。另外，在动线组织上，蓝色港湾将紧邻儿童城的高端餐饮于湖畔周边排布，使逛与吃的场景动线结合，有利于为餐饮业态引流，提升坪效。

据《商业地产观察》不完全统计，去年以来，蓝色港湾新引进的餐饮品牌包括：云南菜沿途四季、本土精品咖啡品牌M Stand、青年网红打卡品牌苦尽酒馆、Peet’s coffee皮爷咖啡、意大利咖啡品牌LAVAZZA、库迈墨西哥餐吧Q MEX、板前十胜·和牛烧肉专门店、Yang Bistro壮壮烤羊肉等，这些品牌兼具社交性与休闲型，极大丰富了周边青年及家庭的味蕾选择。

与此同时，在硬件设施方面，蓝色港湾陆续完成了对亮马河景观带配套、铜球广场、停车场地坪、风情外摆区等的近20项改造项目，并于2021年启动实施了对母婴室及儿童城的迭代升级，增添了更多亲子友好设计。

值得关注的是，亲子儿童业态也正是万达广场所擅长运营的方向，特别是旗下孵化有儿童产业板块——万达宝贝王集团，拥有宝贝王乐园、IP运营及网络教育三大核心业务。今年1月21日，万达宝贝王集团“北京首家体能运动中心”刚刚在通州万达广场开业。如此来看，蓝色港湾交由万达商管运营后，亲子家庭业态有望再度发力升级，呈现更高质量的都市亲子时光。

加速轻资产，万达商管再夺京城核心商圈

交易的本质是双方获利。对万达商管而言，通过接手SOLANA蓝色港湾、卓展购物中心的方式，也得到了再度进军京城核心商圈的机会。

目前，万达广场在北京的布局包括：北京CBD万达广场、北京丰科万达广场、北京丰台西铁营万达广场、北京怀柔万达广场、北京槐房万达广场、北京石景山万达广场、北京朝阳双桥万达广场、北京通州万达广场、北京延庆万达广场，北京昌平乐多港万达广场，非主流商圈及城郊项目占比较大。

然而，无论是位于朝青区域的蓝色港湾，还是坐落五棵松商圈的卓展购物中心，其优质区位的稀缺性都不言而喻，10余个项目协同运营下，万达广场于北京的商业影响力有望进一步提升。

在合作模式上，万达商管的轻资产运营一般分为两种：委托管理和租赁运营。

《商业地产观察》获悉，此次万达商管与蓝色港湾的轻资产合作，则是采用委托管理模式。在此范式下，万达商管将为每个项目搭建管理及招商、运营团队，蓝色港湾则需向万达商管交纳运营管理服务费，一般按照20%-40%的项目净收益计算。目前，万达集团旗下超280个万达广场均采取委托管理模式运营。

值得关注的是，自万达商管宣布不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略以来，近两年轻资产布局提速明显。

今年3月31日，建业集团宣布与万达集团签署了战略合作协议，建业住宅集团（中国）有限公司拟将旗下全部商业项目以整体运营管理的模式与珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）展开合作，万达商管将全面负责相关商业项目的招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。截至2021年末，建业新生活在管商业物业包含7个商场，总建筑面积约为70万平方米。

同期，万达集团还与河南本土地产商鑫苑集团签署战略合作协议，双方约定建立全面战略合作伙伴关系，将在商业管理、资产管理、产业地产和科技研发等业务领域进行深度合作。

数据显示，截至2021年上半年，万达商管已管理了380个万达广场，在管总建筑面积约为5416.9万平方米，此外，万达商管还有162个储备项目。可以预见，在疫情裹挟的商业地产周期性危机下，万达或已成为国内地产企业摆脱商业窘境的安全通道。