上海首批集中供地36宗地收金834.7亿 招商蛇口169.45亿摘4宗地

作者：彭莹琛 ​

6月8日，历时五天的上海2022年首批集中供地拉锯战落下帷幕。

此次共有36宗涉宅地块开拍，总面积199.71万平方米，总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。

据观点新媒体了解，36宗地块中临港新片区有8宗，松江区和青浦区各有4宗，闵行区、嘉定区、奉贤区、宝山区各有3宗，普陀区、浦东新区、金山区各有2宗，杨浦区和徐汇区各有1宗。

首日以约495.78亿元的成绩，拉开解封之后首日集中供地的帷幕；随后四日上海分别收金66.57亿元、105.5亿元、77.12亿元和89.74亿元。

最终在为期5天的竞拍中，36宗地块成功出让，总成交金额834.7亿元，总溢价率3.5%，其中19宗地块底价成交。

中国铁建、华发、建发出击

上海可以说是土拍规则最复杂、要求最高的城市之一，比如“招挂复合”，房企还要接受“打分制”的审核。但是这次为让更多房企参与其中，取消“招挂复合”；另外，考虑到房企资金压力，竞拍土地前冻资比例由1.3倍降至1.1倍。

因而，联合体形式可以降低承担资金压力，同时也能参与多宗地块竞拍。消息指出，中建单独参与9宗地块竞拍，而保利发展单独参与6宗。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，降低准入门槛可以让更多对上海土地感兴趣的房企参与；同时，大部分地块的起拍楼面价到房地联动价格之间也留出了足够的价差，这给房企出了足够的利润空间。这些手段都在提升房企拿地的积极性。

据统计，中国铁建收获3宗地块，斥资69.26亿元；华发和厦门建发以联合体的形式摘得2宗地块，而厦门建发独自拿下1宗地块，这三宗地块合计成交价78.4亿元。

首批集中供地第三日计划出让的闵行区和奉贤区地块，早已引起了不少房企关注。

其中，最抢手的闵行古美地块吸引了铁建、建发&华发、越秀&仁恒、保利发展、招商&象屿等多家房企及联合体参与竞拍。

最终由苏州兆坤房地产开发有限公司&上海铧发创盛置业有限公司（厦门建发&华发）通过一次性报价，以26.58亿元竞得，楼面价50573元/平方米，溢价率8.99%。

该地块横跨七宝和古美两个板块，出让面积2.63万平方米，容积率2，建筑面积5.26万平方米，用途为住宅用地，起价24.39亿元，楼面起价46399.85元/平方米。

接下来的闵行浦江地块依旧由厦门建发和华发联合体拿下，成交总价29.86亿元，成交楼板价4.06万元/平方米，溢价率9.39%。

作为唯二的容积率仅1.2地块，未来很可能配置高层/洋房+别墅的高低配产品；同时，地块位处一个成熟社区，或将打造一个低密度高品质小区。

第四日推出的第一宗地块即是热门地块，松江区泗泾镇地块吸引了6家房企竞拍。一轮报价后进入一次性最高报价环节，因为有房企报出相同的价格，触发随机值，让这宗地块的出让再添一点刺激。

中国铁建以最小价差摘得该地块，以19.88亿元成交，楼面价25161元/平方米，溢价率9.40%。

该地块为住宅用地，位于刚需、刚改热门板块，出让面积43899.3平方米，容积率1.8，建筑面积79018.74平方米；交通也非常便捷，同时此前招商和建发在售的两个项目早已清盘。

随后，同为热门地块的松江国际生态商务区地块，中国铁建在四家房企中突出重围，再下一城，成交价27.27亿元，成交楼面价29571元/平方米，溢价率9.5%。。

生态商务区地块属于松江新城的中心区域，地块出让面积46112.6平方米，容积率2，建筑面积92225.20平方米，用途为住宅用地，起价24.9亿元，楼面起价27000元/平方米。

加上6月1日拍下的泗泾地块，此次集中供地中国铁建于松江连下三城。

招商蛇口抢地

过去的两个月，上海经历了很多，延期许久的首批集中供地开拍恰逢刚刚解封恢复正常工作节奏的时期。

在卢文曦看来，上海土地能全部顺利成交已是不错的结果，毕竟还有很多城市土地市场出现流标现象；这也说明上海土地市场经受住了考验，对上海未来前景的看好没有发生根本变动。

但此番土拍仍颇有看点，招商蛇口斩获4宗地块，位于拿地数量榜首，斥资169.45亿元。接近招商蛇口的人士对观点新媒体表达看法称，此次出手拿的地块质量均不错。

其中收官之日，招商蛇口以19.19亿元竞得青浦区西虹桥会卓路南侧52-04地块，溢价率9%，成交楼面价37088元/平方米，地块房地联动价63000元/平方米。

这宗宅地还吸引了中建八局、保利发展、国贸、华发参与竞拍，地块出让面积28740.6平方米，容积率1.8，建筑面积51733.08平方米，起价17.59亿元，楼面起价340001元/平方米。

该地块位于在国家会展中心的南侧，紧邻虹桥商务区，体量不大；同时，这也是招商蛇口在西虹桥的第三宗地块。

而在此前几日的土拍中，招商蛇口拿下3宗地块分别位于普陀区、闵行区和徐汇区，其中62.5亿元底价竞得普陀中山北社区宅地，又联合香港置地及徐汇城投以47.33亿元竞得徐汇斜土街道地块，随后再携手象屿40.43亿元竞得闵行区吴泾镇紫竹科学园区地块。

招商蛇口在本批次集中供地中表现颇为积极，收获也颇丰，而追溯近两三年，其在上海也有多项目布局。

卢文曦表示，招商蛇口在目前上海是走一些偏中高端的路线，应该来说利润还是不错的，所以这也促使其有大的信心和决心在上海拿地。

他续指，上海本身就是一个充分竞争的市场，真的很难做到一家独大。因为上海的拍地规则比较苛刻，光有实力不行，还得靠一定的运气。如果没有买到地块，项目卖完了，就会后面的还没接续上。

或许这就是土拍的马太效应。连续参与保持拿地节奏一来可以延续扩张节奏，保持竞争力；还能在最后一次性报价阶段中积累经验，这需要临场应变和算价格的技巧。因此，这次集中供地可以看到除了招商蛇口、保利这些熟悉的房企，还有中建八局、建发、华发等也斩获多宗地块。

在这次集中供地的拿地名单中，也有部分民企，比如金地于6月8日以21.45亿元竞得青浦区赵巷镇佳迪路西侧B4-01地块，楼面价25605元/平方米，溢价率9.09%；另有不少“新面孔”，比如说是来自杭州的大家房产、宸嘉发展等。

还有佳运置业竞得宝山罗店地块之后，再以底价6.8亿元摘得金山新城地块。虽然在上海知名度虽然不高，但其在浦东、松江开发多个项目，或许借此次拿地机会在上海保持项目接续。