解读2022上半年全国商业发展图景，涉行业现状、发展前景等多方面

转眼间，2022年已过半。近几年，在政策、市场、疫情等国内外因素之下，我国经济受到压力和影响，商业地产和消费市场也整体承压。

对商业地产人而言，了解市场现状、变化和趋势，对于之后的商业调整具有“风向标”的重要意义。

本期，我们将从多个方面对2022上半年全国商业进行解读，以便更好了解商业地产行业。

01

商业地产行业发展现状

2022年上半年全国商业图景，其中：

疫情之下，重点城市客流人次与恢复情况

截至2022年6月，北京、上海、广州、厦门等四城3万平方米以上购物中心，场均日客流恢复至2019年同期39%~77%。

客流恢复率，反映2022年上半年实体商业均日客流恢复情况。计算方式=2022年场均日客流/2019或2021年同期场均日客流。

经济下行叠加疫情影响，商业地产市场供需两端均走弱

商业地产新房市场，1-5月全国商办开发投资额同比下降7.8%，新开工面积同比下降29.2%，销售面积同比增长11.5%。

居民线下消费及企业写字楼租赁需求不足，上半年商业街商铺租金环比下跌0.46%，二季度写字楼租金环比下跌0.08%。

2022年上半年，全国300城商办用地推出及成交面积同比均大幅下降，推出面积为6520万平方米，同比下降33.1%，成交面积为5177万平方米，同比下降41.1%，供需规模均降至近十年同期最低点。

2017-2022年1-5月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比

2017年-2022年6月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比

2017年-2022年6月各线城市商办用地成交楼面均价及同比

2022年上半年内地房企、外企运营收入

2022年上半年TOP20内房企的总租金收入同比2020年上半年略上涨了6%，与外资房企相比，内房企的商业拓展速度更快。

国内房企以及外资企业中，租金收入都占据到了运营收入较大比例，其中内房企该比例达85.9%，而外资房企则为92.8%。大多数的企业都以租金收入为主要收入来源，也有部分公司的运营收入以酒店运营为主。

整体而言，2022年上半年，融资尚未放松、叠加疫情等各种因素，房企整体流动性趋于紧张。在此背景下，近期不少房企出售商业资产，以回笼资金。存量商业大宗交易频现，接手方多为国企、险资或实体企业。

02

商业发展核心是消费者的更迭

未来商业发展取决于是消费者更迭，消费者偏好决定未来发展方向。

年轻消费者凭借独特的文化与特征，成为消费新生力量

消费潜力：年轻消费群体的崛起为商业地产注入新的活力，打开新格局；

消费群体：个性、爱国、社交、悦己，相比购买品牌并更愿意参与品牌 ；

消费属性：以圈层文化社交，乐意为兴趣买单，消费的同时打造属于自己的“社交资本”。

为了“讨好”年轻消费者，商业地产从空间、品牌、营销发力

空间设计：满足年轻人对颜值、社交、体验的需求，用新颖外立面及开放式街区吸流；

品牌招商：顺应资本热度及年轻人喜好，引进集合美妆潮流店、“茶咖酒”及国潮烘焙品牌 ；

营销运营：通过线上线下互动、大IP联动、剧本杀、集市等方式进行营销，打入年轻人世界。

多变及高颜值公共空间，强体验、强圈层文化主题戳中年轻人的心

策展型主题，空间留白设计便于展会及夜生活打造，为年轻人创造“社交价值” ；图书馆式主题，24小时不打烊以及图书馆式运营，带给年轻人生活归属感 ；

赛博朋克主题，强视觉冲击的Z世代体验中心，又酷又好玩，符合年轻人“高出片率”需求；多元化圈层主题，集合各类年轻圈层文化品牌，用年轻人的方法述说他们的“圈层”故事。

03

2020-2021年商业地产相关重点政策

国家、地区相关支持、规范的重点政策，作为宏观指导的重要层面对于行业发展有着决定性的深度影响。

其中，2020-2021年商业地产的主要相关政策如下：

2020年4月，国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》，推进土地要素市场化配置，包括：建立健全城乡统一的建设用地市场、深化产业用地市场化配置改革。

2020年9月，国务院发布《关于促进特色小镇规范健康发展意见的通知》，严控特色小镇房地产化倾向，合理控制住宅用地所占比重。

2020年10月，国务院发布《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，推进房地产税立法，健全地方税体系。实施房地产市场平稳健康发展长效机制。

2021年3月，银保监会、住房和城乡建设部、中国人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，防止经营用途贷款违规流入房地产领域，更好地支持实体经济的发展。

2020年8月，住建部、中国人民银行明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，为开发商划下三条红线。

2020年12月，中国人民银行、银保监发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，房地产贷款占比和个人住房贷款占比应满足确定的管理要求，不得高于确定的贷款占比。

2021年2月，商务部办公厅发布《关于做好2021绿色商场创建工作的通知》，加强政策支持，确保取得实效；完善工作方案，加强创建管理加强成效分析，做好总结宣传。

04

行业发展前景与趋势

那么，在国内商业地产发展大趋中，有哪些是需要重点注意的？

存量盘活及更新改造空间巨大

经过多年发展，我国城镇化水平不断提升，城市基础设施不断完善，形成了一大批存量资产；就房地产行业而言，行业已逐步从增量时代进入存量时代，尤其是商业地产领域，存量竞争激烈，盘活空间较大。

未来，如何在建设增量的同时盘活存量资产、实现良性循环对我国实现高质量发展至关重要，在近两年国家政策频出，也为盘活存量资产指明方向。

购物中心业态多样化，主题式、沉浸式体验依旧是趋势

随着消费理念和消费场景的多元化，商业体验感和趣味性也越来越受关注。

商业空间除了消费载体之外，未来或许将更多承载健康、休闲娱乐、多维社交等功能，主题式、沉浸式体验成为快速抓住消费者“居家隔离”后的消费复苏的强大吸引力。

同时，近年来，随着消费者对于本土文化认同感以及对国货品牌认可度显著提升，国潮复兴趋势明显，而将本地文化特色与商业消费结合，也为实体商业的经营带来新思路。

社交需求属性让元宇宙成为商业地产潜力赛道

今年突然大火的“元宇宙”概念板块，在3月份的关注猛涨之后，热度也开始渐渐衰退。这个下滑并不代表元宇宙的前景无望，相反，元宇宙概念正在从萌芽阶段逐步成长。

据统计，2021年，全球社交媒体用户在社交媒体上花费的时间将达到3.7万亿小时，用户基数大、渗透率高、用时长、用户粘性好，显示着社交网络的巨大市场潜力和开发空间。

线下社交和传统线上社交存在局限性，而元宇宙社交，能够较大程度地减少两者的局限性，同时融合两者的主要优点。因此，对于社交的需求和期望会促进“元宇宙”概念不断向前发展。

商业“共享空间”提供与众不同社交场

商业地产“共享空间”从以往的商业化逐渐往“去商业化”过渡，取而替之是各式新型玩法，如“共享空间+书店”、“共享空间+办公”、“共享空间+景观”等玩法被广泛应用在各大商业地产项目。

“共享空间”的作用不容小觑，不少商业地产项目通过对“共享空间”的合理使用，成为了行业优秀案例。

潮流户外解锁新鲜生活方式

在疫情反复的当下，消费者应该如何定义新的生活方式?

露营、滑板等潮流业态就是在这样的背景下“破圈”而出，不仅霸屏朋友圈、小红书，更是风靡各个社交媒体。

这些潮流户外业态，消费者性别年龄分布中，热爱自然、追赶潮流的90后、00后年轻游客与重视孩子体验式教育的80后成为露营圈的两大“主力军”，精准收割了有车、有娃、有闲的“新三有人群”，主要集中在上海、北京、杭州、南京、深圳、广州、天津、哈尔滨、常州、无锡等一二线城市。

05

写在最后

从宏观层面而言，国内商业地产目前正在稳步向上发展，健康发展环境将成为商业地产发展强大的推动力。

2022年上半年，我国经济下行压力加大，多地暴发新冠肺炎疫情，商业地产行业受到冲击，加上Z世代成为主流消费群体，消费行为、消费模式发生转变。

同时，国内商业地产竞争激烈，行业需要探索新的发展模式，企业发展方向也逐渐由追求规模高增长向追求高质量运营转变，更需要精细化运营。

参考文献：

商业数据研究所：2022年重点城市客流恢复情况

头豹：《2022年元宇宙应用场景研究报告：游戏、社交、文旅、智慧教育》

中指研究院：2022年上半年中国商业地产租金指数研究报告

2022中国商业地产发展白皮书

Mob研究院：2022年轻力崛起下商业地产发展变化洞察报告

克而瑞地产研究：2022年上半年中国房地产企业运营收入排行榜