北京餐饮行业回暖复苏，连锁类简餐逆势突围

11月1日，仲量联行发布研报，从零售地产视角独家解读北京餐饮行业“趋势”。

2022年是北京零售地产市场经历多重挑战的一年。就餐饮行业而言，根据北京市统计局发布的数据来看，今年的下行时期发生在五一假期全市餐饮关闭堂食后，整体收入下跌54.9%。但作为居民最基本的需求，餐饮行业的复苏潜力在第6月就给市场打了一针强心剂，跌幅开始不断缩窄，8月即实现由负转正，全市收入录得近100亿元，已恢复至疫情前水平，拉动整体商品零售收入大幅回涨。

因此，2022年北京市餐饮行业虽经历短暂下行周期，但整体市场具备较强韧性。8月全市餐饮收入由负转正，进一步释放增长潜力，市场全面复苏。

餐饮行业仍有部分退租现象，以加盟店和中小面积门店为主

仲量联行三季度数据显示，尽管餐饮行业存在店铺退租情况，但退租只占小部分。就数据样本覆盖的北京市30多个重点项目中，退租面积总计五到十万平方米，其中餐饮退租占比不足两成。

按经营模式来看，这部分退租的餐饮门店中，加盟店退租占比72%。从商业角度分析，加盟店的创业管理成本较低，由总部方提供完整的品牌、技术、产品和供应输出，但这类店铺的大比例退租也反映了其商业模式中的不稳定因素，包括应急能动性较差、系统性风险等。

按租赁面积和品类来看，中小面积餐饮受到的冲击最大，100平方米以下关店数量占比近60%。三季度，小面积关店品类集中在小吃、休闲简餐、非咖啡类饮品，占比超过所有品类的69%。这类店铺规模小，单位租金高于大餐，所以坪效标准较高，对经营策略形成考验。由于小吃、饮品类产品客单价较低，线下经营转线上外卖后，营收和复购率不足以支撑高租金压力。另外，简餐可选品种多，替代效应强，多重因素影响从而加大运营压力导致闭店。

仲量联行华北区研究部负责人米阳表示：“目前餐饮加盟品牌市场份额较高，新品热品层出不穷，但迭代速度较快。零售地产业主的招商策略应更加关注此类店铺的经营稳定性、业态可持续性，积极评估品牌质量，以此灵活调整租约，力求规避退租掉铺风险，达成项目稳健表现。”

连锁类简餐逆势突围，成为北京餐饮行业优质股

虽然小面积加盟类商铺在三季度受冲击较大，但仍有一些餐饮细分类别逆势突围，为行业注入增长动能。

据仲量联行统计，连锁类休闲简餐店铺近几季度扩张趋势在第三季度延续，占餐饮新开店铺的三成以上，是租赁需求的主要来源。例如，二季度费大厨辣椒炒肉在朝阳大悦城开出北京首店后，热度居高不下，三季度继续布点华贸、通州万达广场、西单大悦城及华熙live Hi-Up。 添好运也在凯德MALL太阳宫和北京APM开出新店，另有松鹤楼苏式汤面、亚参和敏华冰室等品牌在三季度新开店铺。上述品牌在第三季度新开店数量总计超过15家，且集中在100-200平方米的面积段，客单价均处于中等水平。

究其原因，连锁类简餐通过强有力的成本控制提升了其门店盈利能力，比如，这类餐饮店以100-200平方米的小面积为主，租金成本较低。此外，大部分自营连锁品牌受益于总部对于旗下门店的统一管理，即使门店受疫情影响，得益于总部的支持，依旧能维持稳定的现金流，表现出较强的抗风险能力。另有一部分自营连锁类简餐品牌的扩张受到融资推动，品牌现金流充裕，即使疫情增加运营压力，也能实现稳健扩张。

从中可以看出，100-200平方米的连锁类简餐品牌效益日渐显现，为市场整体增加了新的消费触点，从而为项目吸引人流量。另一方面，三季度200平方米以上的成交占比呈下降趋势，进一步表现了倾斜的市场需求，也为业主转变招商策略提供了新的可能。

米阳表示：“在餐饮品牌层出不穷，竞争迭代速度加快的当下，业主应积极转变招商策略，以餐饮业态的稳健增长拉动项目整体运营表现。例如，在物业条件允许的情况下，将大面积的空置餐饮店铺分割租赁，提高使用率，也进一步提高项目的租金收益。”