从苏州竹辉环宇荟的“流量传奇”，读懂中海商业的运营逻辑

随着存量时代的到来，“城市更新”正成为中国商业新的发展主线，尤其是重点城市核心商圈的存量商业，不仅为商业地产市场带来全新活力，在焕新消费体验、重塑城市商业格局等方面都扮演着重要的角色。

这其中，中海环宇商业在苏州打造的首个商业项目——中海竹辉环宇荟，凭借首店效应和场景创新两大“流量密码”，自开业以来便持续火爆，成为2022年“城市更新”案例中极具代表性的一员。

以“小而美”破题存量商业

竹辉环宇荟唤醒城市新活力

中海竹辉环宇荟前身为1990年开业的竹辉饭店，是苏州老牌饭店的象征。2013年，因设施老旧，竹辉饭店暂停营业；2016年，中海重启竹辉饭店的改建规划。

历经6年的打磨，2022年8月27日，在竹辉饭店旧址之上，竹辉环宇荟和金普顿竹辉酒店共同迎来新生，也顺势拉开了苏州古城商业焕新的序幕。

竹辉环宇荟位于苏州古城区核心位置，苏州三大市级商圈之一的南门商圈，地铁5号线南园北路站上盖，多条公交线路直达。作为城市核心区域的商业项目，周边3公里范围内辐射客群近70万，拥有庞大的客群基础。

尽管区位不错，但项目周边以住宅小区为主，缺少办公人群，且年轻客群与中产客群占比远低于新兴商圈，在客群质量和项目体量方面，竹辉环宇荟优势并不明显，因此更需要从差异化思路入手，把“小而精”的特色做到极致。

根据对城市商业发展和生活方式的研究，中海商业决定围绕“年轻、品质、时尚、社交”等关键词，为实力中产与年轻新贵打造苏州首家以中高端餐饮、苏式文化设计、沉浸式娱乐、艺术策展空间为一体的特色开放式滨水商业街区。

同时，项目还携手洲际旗下精品奢华品牌——大陆首家苏州金普顿竹辉酒店，共同为消费者打造耳目一新的消费旅居综合体验，为苏州古城区持续注入年轻活力，塑造古城全新流量地标。

赢商网认为这种以“年轻”为核心的项目定位应该被赋予两层含义：

• 不以年龄为限制的“年轻消费力”：竹辉环宇荟的消费客群是具备消费力的年轻人，但这里的年轻，更指心态上的年轻，对新潮事物感兴趣、拥有生活态度和创新活力。竹辉环宇荟也有信心引导周边消费者建立“年轻”的生活方式；

• 两大流量密码对年轻消费者的吸引力：竹辉环宇荟通过与新锐的潮流品牌、首店品牌达成合作，持续创新场景空间和举办高品质的青年社交活动，进一步锁定目标客群，汇聚全城的“年轻”流量。

首店品牌强力引流

更新城市前沿生活方式

“首店经济”作为近年来商业地产行业中的热门话题，在带动城市消费活力、刺激城市消费升级方面发挥着至关重要的作用。竞争重压之下，商业体之间对首店的争夺愈演愈烈，高质量首店品牌更是大家追逐的主要对象。

竹辉环宇荟依托中海环宇商业的区域资源，不仅引入SeeSaw、M-Stand、uncle no name、Bco豆库、艮上等区域首店和城市首店，为古城注入向新发展的内核驱动力；项目还开创苏州商业先河，首次在购物中心内引入以策展为主要经营内容的全国首家有南艺术馆，赋予商业更多的内涵；NUTSPACE螺母空间、漂浮的半分地球、丁非、生姜服饰等一批时尚买手店、苏式文化零售品牌，颇受年轻中产消费者的喜爱；IN HOUSE、XIXI CLUB、鎏酒吧等潮流酒吧品牌，大大丰富了古城区的夜生活，为姑苏“夜经济”发展注入活力，也奠定了项目“日咖夜酒”的惬意氛围。

开业以来，以Bco豆库、uncle no name、SeeSaw、M-Stand、NUTSPACE螺母空间、艮上等为代表的首店品牌吸引了大量时尚年轻客群云集。其中苏州首店Bco豆库，作为古城内稀缺的高品质健康轻食，开业首日销售便破10万元，在后续的节假日表现也依然强劲，动辄1-2小时的等候时间，成为苏州餐饮品牌新晋“排队王”。

Bco豆库、uncle no name、SeeSaw、M-Stand等品牌的持续火爆，也充分说明了竹辉环宇荟的首店策略得到了市场的充分认可。

场景创新赋能商业

持续创造流量传奇

当“场景即流量”成为一种事实，打造极具吸引力的场景空间，成了不少商业体实践过程中面临的一大挑战。对此，竹辉环宇荟以城市新青年为核心，通过对年轻消费群体喜好的深度研究，构建了一个内容力与体验吸引力俱佳的全新场景空间。

竹辉环宇荟的一大亮点在于抛开了定势思维，大胆“脱去”盒子的外衣，将“粉墙黛瓦”和“戏台池藻”等元素融入建筑，以“在地思维”打造了一个极具姑苏风味的开放式街区。但“复古”的外表下容纳的却是城市最年轻、潮流的商业内容，这种“传统与现代”的交汇碰撞，与苏州这座城市的气质一样。

值得一提的是，竹辉环宇荟的场景创新不仅体现在建筑空间这一最直白的表现形式，还通过稀缺的策展资源与高品质的青年社交活动等内容，打造极致化的生活场景，持续为古城注入年轻活力，塑造苏州全新的流量地标。

开业期间，竹辉环宇荟抓住“策展型商业”在释放创新活力、创新消费体验方面的优势，结合姑苏城两千多年的文化底蕴，打造了“竹辉生活艺术季”。

传承非遗技艺的《顾金珍刺绣艺术展》、全国首家有南当代艺术馆的开业首展《“生生”互动雕塑艺术联展》、互动艺术展《心脏所xCHAO画廊》、ACG硬核发烧友聚集地《模玩星球》手办雕塑展4展联袂亮相，将文化、艺术、潮玩深度融合到商业空间里。

“策展型商业”思维的应用，让竹辉环宇荟以艺术化、潮流化的线下活动和有格调的线上传播，在同一调性下产生多层次、多频次、多维度的二次传播，从而模糊了空间、品牌、消费者之间的界限，大幅提升商业可逛性和趣味性的同时，持续驱动远距离客群的到场打卡。

凭借与年轻群体兴趣的高度同频，竹辉环宇荟开业期间举办的造浪音乐节、陆地冲浪赛、音乐露营派对等活动，引爆苏州古城的夜晚，也让项目开业即冲上大众点评商圈热度第一。

在初步打动消费者后，竹辉环宇荟更是将此类潮趣活动延续下来，围绕中秋和国庆节，以露营音乐派对、戏台赏月、美学市集等形式，让城市年轻人潮聚竹辉，共同度过了一个个完美的假期。

疫情之后，竹辉环宇荟从客流恢复、客质提升、销售转化三方面入手，精心策划了万圣奇妙夜和苏州青年图鉴艺术展，以沉浸式的场景体验、新潮有趣的艺术展和诸多超值惊喜活动，全面唤回项目的核心客群，使项目高频曝光在消费者视野中，从而促进项目的良性发展，进一步夯实竹辉环宇荟苏州青年集结地的目标定位。

结合策展商业的持续发酵和首店品牌的强势引流，竹辉环宇荟在大众点评的热度曾一度超越苏州众多商场，成为苏州商业新的“顶流”。

发挥区域协同效应

实现运营层面“降维打击”

竹辉环宇荟以“出道即巅峰”的姿态，成功问鼎苏州商业“顶流”，充分体现了项目差异化运营和区域协同战略的成功。

有别于传统小体量商业定位“社区商业”，服务“最后一公里”内的客群，竹辉环宇荟聚焦全城年轻消费群体，以潮流、先锋、乐活的姿态，打造苏州市面上稀缺的开放式商业街区；大陆首家金普顿竹辉酒店也是古城稀缺的精品奢华酒店，二者在项目定位层面便已领衔苏州商业。

在运营层面，竹辉环宇荟更是依托于集团资源的支持，充分发挥区域协同效应，将在上海等一线城市表现良好的M-stand、SeeSaw、艮上、uncle no name、keywest、Bco豆库等优质品牌引入苏州，在品牌层面实现了“降维打击”；此外，“竹辉生活艺术季”的成功打造，也得益于中海环宇商业区域稀缺策划资源的有效联动，为苏州商业市场提供了优秀的营销案例。

竹辉环宇荟作为中海环宇商业在苏州的首个作品，凭借首店效应、社交场景活动与高品质策展的组合策略，成功破局古城小体量商业的客群难题，成为引领城市综合消费体验的精致商业新标杆。

一战“封神”的优秀表现背后，也向行业展现了多元内容创新与差异化打造的更多可能性。

未来，竹辉环宇荟是否能继续以中海化标准持续提升项目经营品质，稳居苏州商业“流量高地”，并驱动城市商业高速发展，再造商业进阶之路，让我们拭目以待……