一篇推文用14个“细节”教你打造“高质量”商场规划的实操方案！这些技巧赶紧收藏！

高质量的规划设计对商业项目的成功有着决定性作用。优秀的商业规划设计对于整体项目来说既是基石，又是催化剂，承担着使项目商业效益最大化的功能。商业规划的重点包括：精准的客群把握、清晰的市场定位、合理的业态布局、丰富的商品供给、流通性强的动线等等，决定了项目的经营内容。而商业设计则涵盖了项目大大小小里里外外各个空间的构建和呈现效果，包括别具一格的建筑形态、多元新颖的空间场景等等，是实体商业核心竞争力的重要体现。

商业发展永无止境，随着社会环境的变化，商业规划设计也必须随之做出调整。消费人群迭代，时尚潮流更新，新消费模式诞生……这些因素的持续作用，促使商业项目要想保持长久且旺盛的生命力，必须在真正走进消费者，打通与消费者的情感共鸣的同时，持续性地对业态、场景进行革新，跳出内卷困境，发掘差异化竞争路径；围绕体验感进行大胆创新和尝试。

“任何事请都值得重做一遍”，对于商业项目也同样适用。2023年，商业项目该如何“更上一层楼”，值得我们深入思考和探讨。

以下是我们针对目前商业零售和地产行业发展现状和趋势总结的14个商业规划设计中的要点，希望能为2023年的商业经营提供一些思路。

01

购物中心规划中需要考虑的区域

购物中心主要是由店铺以及公共空间组成的，在整个项目中，购物中心的公共空间较多，这些公共空间的设计与使用需要在商业规划中反复斟酌。公共空间又主要包括两个部分：中庭与公共通道，而这两部分要想出色就要着重关注动线的规划，这是我们在商业规划中考虑的重点。

另外，综合体项目中可能存在的商业裙楼“插蜡烛”的情况，这种情况的存在会导致裙房里有比较难利用起来的核心筒区域，面对这种情况，商业规划需要更有针对性来达到空间游逛的体验性和动线的可达性。此外，合理的铺位划分也是需要在商业规划反复斟酌、综合考虑。

02

商业动线规划的原则与技巧

商业空间经过长时间的迭代与升级，到如今体验与消费模式已经有很大的不同。商业动线也不再是传统意义上的交通功能，而是承担着行动通达性的功能。另外动线的视觉层次性以及情绪的体验感也是我们要考虑的要点之一。

例如：在做一个主题感较强的空间设计时，我们要考虑顾客在游逛时的体验感。消费者游逛的过程可以是单一线性的，也可以是圆形闭环或者是多点体验，让顾客在游逛的过程中能体验到空间的丰富性、主题场景的节奏性以及情绪心理的愉悦性是商业动线规划中最重要的部分。

03

非标准化商业空间设计与未来趋势

近年来，非标商业兴起有四大原因：一是商业之间的差异化竞争进入到白热化阶段；二是开发商对投入成本的控制；三是社交媒体的日益兴盛扩大消费者对信息的接受；四是人的消费行为模式发生了较大变化。以上四点原因让部分商业空间进化成为一种新型的非标商业，非标商业的出现是一种商业发展过程中的必然现象。

非标性质的商业是一种去中心化的模式，它破除了传统的商业模型，无论是建筑形态、空间规划、又或是品类品牌都有着天翻地覆的变化。例如：首先有别于传统商业的大盒子形态，非标商业在建筑形态上更加丰富，极具多样性。

在大源中央公园，地下的LG1层是设计感与美学渗透到各个细节的综合商业体——成都REGULAR源野，它是一个非标性质的商业。它以“具有城市影响力的文化生活地标”为定位，为大众展示出更崭新、更加本真的审美与生活取向。

这里不仅有一系列高质量店铺：面包、咖啡、餐厅、植物、展厅、买手店，还有好几个花园穿插其中，隐于闹市的自然艺术档案馆“荒石公园”也在其中，是个不折不扣的“地下花园”商区。该项目全方位地打造了一个令人舒适的社交空间，结合当地的特色地域文化，在这座城市中留下一份记忆。

阿那亚以文化艺术为主题，吸引了先锋潮牌主理先后入驻，形成独特的商业氛围，受到了众多周边游消费者的青睐。位于京西的檀谷公园在山谷与城镇之间用自然与生活连接了起来。公园内有不同类型的主题区，也分布着众多强观赏性的景观，这里体现出了艺术与商业的完美融合。随着消费行为模式进一步变化，空间形式上也还会有更多种的呈现。

在空间规划上，面对年轻人“审美至上”的特点以及垂直细分的受众群，更具独特审美的场景、更加非日常的空间体验、能提供更多的情绪价值是打造非标商业的重点。

在品类品牌上，非标商业体能做到审美调性的高度统一的标志是品牌垂直化和品类宽泛化。随着社交媒体的普及、消费模式的迭代，未来会有更多元化的新型非标商业体出现。

04

商业空间的重点是体验感

未来，商业空间的重点是体验感。近年来，线上线下的零售模式从二元对立的情况转化成相互依存的状态，体验以及社交属性依然是商业空间无可替代的存在。未来的商业空间会注重场景打造与品牌植入，这是强化顾客体验感的重要因素。

武汉光谷K11是继香港、上海之后的全国第三座K11购物艺术中心，被称为“会流动的艺术馆”，各种艺术装置随处可见。商场聚集众多国际知名品牌，全力打造华中地区顶尖的艺术潮流高地，满足追求高品质生活人群的全方位需求。

武汉光谷K11将本土艺术欣赏、区域文化经验、环境保护意识与购物融会结合，创新性地打造了具有个性特色的商业中心，为大众带来前所未有及独特的五感体验。围绕女性打造的中庭、潮玩的区域，让人欣喜万分。

越来越多的购物中心都在打造沉浸式场景与社交空间，通过沉浸式场景与社交空间带给消费者强体验感的购物环境。未来在一段时期内，这将会是商业空间发展的重点。

05

冰场业态的创新改造方向

十年前，冰场是一个较为新颖的业态，后来逐渐成为购物中心的标配业态。随着时间推移，冰场聚客价值逐渐降低，高额的运营成本使冰场的投入与产出很难形成正比，因此冰场改造需求逐渐加大。把冰场打造为一个具有多样性且灵活的空间场景是目前大势所趋，重内容、轻装饰，通过市集化的场景打造，运用可装配式的插件，赋予了空间的有机性，把原本固定的冰场变成整个项目中持续创新的空间场地。

福州爱情海购物公园奇喵小镇是一个改造项目，起源于对5F冰场区的改造。奇喵小镇以猫咪作为主题区的IP形象，以“场景+社交”的新方式带给消费者沉浸式的体验。在设计上，项目从美陈、软装、灯光智能系统方面增加了许多创意与活力。在业态上，奇喵小镇拥有20%福建首进品牌，50%福州首进品牌，整体销量与客流都有了大幅增长。

改造前是年久老化的溜冰场，改造后是沉浸式全美食主题街区，大猫IP更是给与消费者视觉冲击，在这个“社交客厅”中，消费者实现了友好与社交。

传统的冰场有不少都要随着时间的变化进行改造，灵活且多样性的场景就是改造的重点。

06

疫情后的商业存量市场——老旧商业改造升级

疫情过后，作为实体商业，能够为顾客提供情绪价值，提供消费之外精神层面的需求，让商场成为家与工作之外首选的第三空间才是改造的要点。商场从“买买买”的场所变成绿色休闲的公园、附近惬意的小院、优雅美术馆，是治愈心灵的寓所，这些都是存量市场的改造方向。此外，挖掘项目本身的价值也是需要反复考量的，比如原先建筑空间的属性特点是否可以转变为项目本身的符号，从而打造成为独特的IP，创造出更多的媒介价值。

上海TX淮海是魔都老牌地标重建，它的前身是华亭伊势丹。如今这里与第一百货合并重建，成为TX淮海。TX淮海不是传统概念上的商场，而是策展型零售空间的先行者，是淮海路的潮流地标。

该项目的每层楼都是独特的社群文化，用年轻的方式表达自我。例如：MARKET H淮海大市集位于整栋楼的1层，它是由日本知名建筑师青山周平设计的全天候美食打卡地，重点突出年轻人的美食社交，再造淮海区的年轻和大都会式的交流环境。TX淮海的四楼便是复古的世界。日本中古大咖MILES MARKET联手二手购物网站OIAM，共同打造一个充满复古情怀的精致展厅，可以说是复古界的top了。

该项目以时尚潮流为主题，专为年轻人打造，社交性极强，满足了现代年轻人的社交需求，不同的创新设计理念也为整体项目添砖加瓦。

07

“松弛感”给商业带来的启发

疫情三年带给大众许多不确定性与压迫感，无论是物理空间还是心理空间，大众都会有一种压缩感，而松弛感在这个时候成为了一种刚需的情绪价值。

聚焦商业设计，通过场景来构建出的松弛感是我们要追求的目标：一是空间的开放性，在室内打造出拥有自然景观且明亮的户外轻松氛围；二是空间中多使用具有自然肌理的材料进行语言表达，回归物品本身的质感，拉近人与空间的距离；三是在业态上也要根据市场趋势做出调整。

近两年来，冥想也从线上市场逐步进军线下市场。FLOW冥想首个线下空间FLOW心流所走入上海苏河湾万象天地，以“张力和方向”为设计主题，全局为大地色调，利用光影营造出错落有致的景象。目前该空间设立了冥想、瑜伽、呼吸、音疗、疗愈五大类课程。

08

疫情后商业状态以及衍生出的新型商业空间场景

历经三年的疫情冲击造成经济下行，年末的管控放宽、感染人数的大幅上升让大众保护性心理增强，这也进一步导致消费更加趋向于保守，实体商业的回暖还需要时间的过渡。未来，人们将会更加追求一种健康的生活方式。就如陶渊明诗词里所说，“久在樊笼里,复得返自然”。疫情之后，触摸自然的生机、疗愈心灵以及回归到日常烟火气息的是人们所渴望的。与此同时，商业也在追求更新的空间场景。

疫情过后，人们渴望回归到正常的社交活动中来，而社交属性依然是实体商业不可替代的重要属性。围绕构建社交场景这一话题，未来商业空间将会衍生出更多的形态。作为实体商业，在商业状态回升的同时，在空间场景上也要做出相应的调整。购物中心不仅要吸客，更要留客。公共空间与体验场景的设计能够充分创造出社群的效应，以此起到聚客的目的。

像疫情期间表现相对良好的成都源野、麓湖这类“公园+”的项目，以及疫情期间开业的宁波DEMOHOOD这类开放街区项目，都给了我们很多的启发。

宁波DEMOHOOD位于浙江省宁波市，是一个多元化的青年创意社区。咖啡馆、家具店、香薰店、文创管应有尽有，店铺在装修上贴合年轻人的审美，出片率很高。

无论是存量市场的改造还是新建项目，面对空间场景这样一篇命题作文，既是挑战也是新的机遇。

09

屋顶空间&地下空间创新规划

常见的屋顶做法通常有屋顶农场、亲子乐园、屋顶花园，但这些业态受季节性限制较大。

上海出现的airpark天台健身已经刷爆了小红书，像飞盘以及滑板业态所相匹配的场地和泵道在屋顶也有很多的想象空间。

除此之外例如长沙IFS的屋顶帐篷营地和植物美术馆也能很好的应对气候的问题，包括市集也是一个很好能匹配屋顶空间的业态，低成本投入创造出可持续性话题也能起到聚客的效应。

当下针对于地下空间，主题化的打造是一个最为常见的做法，尤其是针对非TOD项目，重主题的空间加上富有新引力的内容能起到较好的引流作用。另外地下空间普遍存在空间闭塞、层高不足、采光幽暗的情况，那么如何通过设计的手法在地下空间打造出舒适明亮的空间氛围是在设计中需要考虑的。

让顾客游走其中并不感觉像是在地下，比如引入绿植以及模拟自然光的手法，弱化原先压抑的空间环境，营造出轻松休闲的空间体验。

10

元宇宙与数字经济在商业里的应用

曾经的网络游戏《传奇》以及《魔兽世界》等可以称得上是元宇宙的雏形，人们通过鼠标键盘和屏幕，在互联网上通过另外一种身份进行社交生活，后来随着VR/AR/体感等一批技术的进步，加上疫情的封闭性催化诞生了“元宇宙”这种说法。

电影《头号玩家》中，人们通过先进的技术装备在虚拟世界里你争我抢，虚拟世界中的人与物存在的意义已经远远大于现实世界。现实世界中温暖的阳光与微风、可口的美食、以及与亲友的身体与眼神的触碰等等有真实体感的互动，或许有一天会通过技术得以实现，但技术进步还需要走很长的路，元宇宙究竟是昙花一现或是可以经历时间的考验带给我们更多的体验，这些我们还很难预测。

面对当下的潮流，作为从业者我们也很难置身事外，以学习的心态适当的参与其中不失为一种方法，比如现在很多品牌商家都拥有自己的线上社交平台，通过品牌人格化，IP拟人化，并衍生出实际的场景空间与周边，借助数字孪生的技术让IP形象得以跨次元的出现在真实的世界，与人发生互动。

11

全场景打造&主题街区打造

针对不同的项目类型有相对应的打造方法，比如我们拿到的是一个10万方左右的购物中心在营改造项目，通常这类项目都不会进行天翻地覆的推倒重来，一是成本不允许，二是对运营招商也会带来较大的风险。

在前期我们与甲方商运站在一起去分析项目的痛点难处，通过多场景的局部改造拉动冷区客流，并创造出相应的话题节点，以达到活化整个项目的作用。

对于多场景的打造，市集与主题街区最有发言权。主题市集通过特定话题吸引特定消费者，沉浸式的游逛体验让人身临其境，而主题街区的打造让设计风格多样化，满足大众的多样化需求。

上海北外滩来福士的城市集市—90年代上海老虹口主题街区，用城市文化唤醒了消费者的记忆，打造“重逢·记忆中的90年代上海”沉浸式街区。在该集市街区中，老虹口居民的门牌号，90年代的弄堂，灌篮高手的海报，停在路边的二八自行车，老式的家用物品等等都是无数上海市民的青春回忆。

北京朝阳大悦城是一个具有体验感的娱乐购物中心，其中“悦界”主题创意街区以大自然为主题设计，用热带植物布景，石子铺路，打造了别致的户外自然感。“悦界”以绿植为主体设计，品牌多用原木风，更加突出了绿色环保的理念。

全场景主题化打造的项目也能引来许多注目，例如曼谷的Terminal 21就以机场旅行为概念进行了全场的包装。

泰国芭提雅Terminal21购物中心的建筑模仿机场航站楼的设计，走进去仍旧延续机场航站楼主题，创造性地搭建了巴黎、伦敦、东京、旧金山、好莱坞、意大利的全球6大都市主题场景。该项目具有全球大都市的特色风情，为消费者带来不一样的游逛体验。

这种打造全场景主题化项目的做法通常能够快速建立顾客对项目的第一印象，但资金上往往要巨大的投入。其次比如像小体量5万平米以下的项目，由于空间的限制，他的体验的丰富度是无法与大体量商业相比较，所以在做此类项目时，其目标客群画像也会呈现的更加具体，与之对应的是更加个性化的场景空间。在设计中把主题场景放大到整个空间中，统一空间的气质往往带来比较可观的话题流量。

12

社区商业的规划要点

大型购物中心是一个中心化的商业空间，呈区域性辐射，面对的是较宽泛的客群，拥有大而全的品牌业态。相反社区商业体量较小，针对的客群也更加的精准，品类业态也更加垂直，主要针对周边三公里甚至一公里的客群服务。

社区商业和前面提到的小体量非标商业都有一个共同的特点就是去中心化，这也是与大型购物中心的根本性区别。更精准的客群定位，通过设计以及场景的打造营造出“新烟火主义”的空间氛围，让周边的顾客拥有归属感&身份感&认同感是社区商业的趋势所在。人的本质是社会性动物，社区是重构“附近性”重要载体，而社区商业则是其中重要的组成部分。

北京暖山生活是集文创、亲子、体验于一体的社区小商业代表。从体量上看，暖山生活广场不到3万平方米；从业态品类上看，暖山生活广场主要以餐饮、亲子、体验、零售为主。地下二层将以“文创”内容为主，二层则以亲子业态为主。北京暖山生活秉承以家为本的生活美学，满足了周围社区居民日常性需求，为消费者提供便捷的服务，创造出不一样的生活品质。

13

百货里的业态&无边界卖场

关于百货店未来发展趋势，宏观上看主要面临的是存量市场的改造与更新。面对过去十几年增量市场崛起的购物中心，一定程度上改变了人们的逛街购物模式，人们更喜欢在开阔明亮的公共空间中逛街游走，顺便购买商品或是进行体验性消费。

百货店到现在相对来说依然是强目的性消费，与线上相比价格没有优势，在体验上对年轻人的吸引力较小。形成这种情况的主要原因有一下两点，一是百货店体量相对较小，在公共空间的体验以及得铺率上难以平衡；二是百货店的经营以及业态组合仍在旧循过去的经验模式，难以跟上市场趋势。

面对困局，我们有一些解决方法：

购物中心化

早期面对购物中心的蚕食竞争，引发出了“百货购物中心化”的思路，但这种思路并不是单纯的引入餐饮、儿童游乐、电影院这些模仿购物中心业态这么简单，因为通常存量市场百货店存在原有硬件以及体量的限制，就算照搬购物中心的业态组合，也难以与购物中心的体验丰富度相竞争。

所以购物中心化比较适用于有相应条件的项目，比如像之前我们所操盘的福州东百中心，它的建筑体量在16万方左右，在改造前是一个纯百货商业空间，设计中我们在B2F-4F保留了之前表现良好的百货业态，5F-11F则采用购物中心的模式。通过规划三个挑空区在不同楼层，将13个楼层从视觉上分区连通，并在10F设计了挑高二层的灯塔观景台，吸引顾客探索打卡。

动线的规划给整个空间赋予一个流动的形态，强调了纵深效果，使商铺形象尽收眼底。室内设计融入三坊七巷的建筑元素，天花的黑白色调的简洁设计凸显空间的雅致，13个楼层采用不同的材料及拼花铺设，呼应楼层的不同业态属性。整个项目既保留了传统优势性的百货业态，又强化了空间的公共性体验，改造完成后不再只单一是消费的场所，也是凝聚人心的精神场域。

动线的规划给整个空间赋予一个流动的形态，强调了纵深效果，使商铺形象尽收眼底。室内设计融入三坊七巷的建筑元素，天花的黑白色调的简洁设计凸显空间的雅致，13个楼层采用不同的材料及拼花铺设，呼应楼层的不同业态属性

空间主题化

通常百货店体量小，同时老旧物业面临的限制性因素较多，这种情况很难做出像购物中那样的公共空间，近几年流行的商业空间主题化打造为我们提供了思路。随着Z世代的崛起，市场消费主力逐渐转向年轻化，他们热衷于即时分享&拍照打卡&种草拔草，具有更加先锋的审美品位，而传统百货无论是业态组合还是空间环境也越来越难以吸引到年轻人的注意力。

例如前不久开业的北京东安睿锦，用艺术场景与科技化加持空间布局，实行“一步一景”，让消费者的每一步都成为潮流打卡地。一个个集合区似的开放式空间代替了店铺化的老百货。一至三层包括精品鞋包、服装服饰、小众香氛和化妆品、潮鞋及运动联名款、滑雪及户外服装等10个集合区及39家shopinshop独立品牌形象店。

业态上引入了独立设计师品牌、潮玩手办、高街潮牌包括买手店等年轻人热衷的品类业态，完全抛弃了百货固有的业态组合，通过主题化、装置化的场景打造，颠覆了我们对百货的认知，也形成了线下打卡线上出圈的闭环客流。

每个楼层的特有主题，线路的重新规划，让商场内的动线空间更加清晰明确，设计上多采用镜面设计，加深了空间内的层次感，结合中国传统建筑元素，打造出具有现代风格的公共空间，不仅从品牌上改造，更从环境上改造，深入人心。

百货社区化

社区商业覆盖半径基本在周边三公里甚至更小，主要服务于周边居民高频次的日常所需，且存量市场上的百货通常存在于成熟的城市社区，这也为百货社区化转型提供了良好的前置条件。

社区在业态规划上要大胆舍弃掉原有的固化思维，强化更多的自营业态，例如引入新型菜市场，打造从农场地到饭桌全健康概念，以及一系列家庭配套的相关业态，通过社区+的形式构建出“城市新烟火”的社交场景，打造令人有归属感的小而美的环境氛围。当然在规划初期精准的客群画像及与之匹配的业态颗粒度也是塑造转型成功的重要前提条件。

14

打造优质商业场景—品质感up

在增量时代，作为大众消费的载体，不断新增的商场高速填补着人们生活的空间，高周转的商业地产开发模式造成了单一化同质化的商业空间。随着时间发展，传统商业空间只单靠物质商品已经无法满足人的消费欲望，人们除了在商场里购物，同时也开始萌发出非物质消费需求，由此催生出场景时代的到来。通过场景赋予空间更多的可能性，提升顾客流量、吸引商家的进驻以此创造更多的收益，场景化逐渐成为了各个商家寻求差异化的方法工具。

一个优质的场景首先要拥有精神内核，通过主题场景的布置加上动线的串联，空间成为叙事的载体，游逛其中带来非日的常感是吸引顾客自发拿出手机拍照重要因素。分享到社交平台上的图像激发了观看者的想象力，引起情感的共鸣，也提升了更多人的探索欲。

在打造主题场景时，常见的有重与轻两种手法。重场景通俗的来讲就是我们常见以动植物、科幻此类为主题的场景空间，或者是物理世界中真实存在空间，比如地中海小镇、仿古街这一类型。通过强烈的风格语言和具象的装饰手法试图让人产生第一眼的“哇塞”感，这种做法在短期内能起到比较好的引流作用，但较为复杂的造型对施工工艺也有着比较大的考验。

与重主题场景相反，轻场景的主题空间往往会运用较为抽象的设计手法。例如在做街巷主题的场景时，动线规划上会参考实际街巷的尺度、建筑的进退关系，以及材料色相的运用。相对于重主题空间，轻场景的主题空间在审美上更经得起时间考验，也更能衬托出品牌的形象。

15

结语

针对不同的项目也有着不同的对策，至于用哪种方式打造，这与招商的质量以及对品牌形象的管控息息相关的。有品质感的场景要同时拥有优秀的设计与有内容的商业这两大要素，优秀的设计能够带来沉浸式体验，有内容的商业能让空间拥有更持久的生命力。

未来将会有更多新产品、新流行、新趋势出现在大众眼前，随着大环境的变化，商业要随时做出调整。这14个要点将会在商业规划设计中发挥出作用，给予我们新思路。