越秀商管的百亿蓝图与“人力资产”理念

2023年悄然过半，“复苏”不再是中国商业地产的单一主基调。那些在过去几年里成功通过外部市场“韧性测试”的企业，正为这个行业带来新的气象。

他们继续“脚踏实地”为当前的消费市场寻找商业最优解，也开始“仰望星空”思考新的命题：如何夯实优势壁垒，实现长期主义价值目标？

今年以来，动作频频的越秀商管引外界瞩目，不仅正式升级“一核两翼”资管战略，通过系列发布会对外诠释商业理念，还锚定了2030年实现百亿营业收入目标，提出致力于成为商业地产领先的专业化资产管理机构的企业愿景。

而在此之前，早在今年年初，越秀商管内部就率先完成了一轮组织变革升级。

为了进一步挖掘这家企业的长期主义战略考量，我们与越秀商管总裁朱文环再次会面。这位在中国商业地产领域深耕多年的资产管理老将，对商业资管和长期主义有自己的理解。

越秀商管总裁 朱文环

他和我们分享了一个关于商业资管的有趣新视角：人才资产。在他看来，优秀人才不仅是人力资源，更是人力资产，“越秀商管是一个尊重商业、尊重人才，高度重视专业能力的平台，优秀人才也是我们的‘优质资产’。”

手握1090亿元资产包，越秀商管有践行长期主义价值观的底气，相较于遍地开花的发展策略，朱文环表示：“我们的目标是AUM做大做优，为集团提供稳定的现金流和NPI贡献，在未来5-10年内实现企业愿景”，而他口中的人才资产，是越秀商管实现企业愿景的战略举措核心之一。

广发“招贤令”、升级人才战略，是这位落地能力强而又富有战略视野掌舵者的重点工作之一，在他的构想下，“越秀商管将是对优秀人才有感召力的，受到行业认可、精英人才青睐，同时也是年轻一代商业人才奔赴的企业，希望能被他们视为职业生涯发展目标，未来不断吸引优秀人才加入。”

越秀商管标杆项目

广州国际金融中心（广州IFC）成为广州城市名片

“物业资产”硬实力：

有丰厚家底也有投融管退全链条优势

在采访中，我们能感受到，朱文环对越秀商管“千亿资产持续做大做优”的目标，正是其吸纳人才的重要支撑。

毕竟，一个可持续稳健发展的平台，才能为优秀人才的职业发展带来施展拳脚、长期精进的广阔空间。朱文环强调，“我们追求的是长远发展，既要有量的增长，也要有质的优化，要将现有的1090亿商业资产持续做大做优。”

关于越秀商管商业发展的实力，朱文环笑言：“我们是有丰厚家底的”。虽然越秀商管还处于商业成长期，但母公司越秀集团和越秀地产的强劲实力，以及外部市场环境的变化进一步凸显“商住并举”的战略重要性，为越秀商管的发展带来广阔的前景。“越秀商管是一个值得深耕、实现商业理想的平台”。

作为广州市属国企，创立于1985年的越秀集团，其抗周期韧性有目共睹。3年前，越秀集团提出“高质量迈向世界500强”的目标，此后外部环境风云变幻，无阻这家企业稳步前进。

2022年，越秀集团统计口径总资产9652亿元，同比增长13%；营业收入1125.1亿元，同比增长20%；财务口径利润总额155.7亿元人民币。

38年稳健发展，如今的越秀集团控有越秀资本、越秀地产、越秀交通基建、越秀房托、越秀服务和华夏越秀高速REIT等6家上市平台，形成以金融、房地产、交通基建、食品为核心产业，造纸等传统产业和未来可能进入的战略性新兴产业在内的“4+X”现代产业体系。

越秀集团控有6家上市平台

在房地产开发投资增速放缓的背景下，商业地产稳定的现金流贡献和抗风险能力正在凸显。年营收规模过千亿的越秀集团，有过半营收来自越秀地产，作为越秀地产的商业板块，越秀商管的重要性不言而喻。朱文环透露，从越秀集团到越秀地产，“商住并举”已被提升至战略新高度，“越秀商管将持续发挥板块价值支撑、稳定器的作用，为越秀地产乃至越秀集团带来稳定且可持续增长的现金流。”

作为国务院国企改革“双百企业”之一，越秀集团另一个为人熟知的特质是：市场化。

早在2003年，越秀集团就正式启动越秀房托（越秀房地产投资信托基金）上市准备工作。2005年12月21日，越秀房托在香港联交所正式挂牌上市，成为全球首只投资中国内地物业的香港上市REIT，也让越秀地产成为至今为数不多具备“投融管退”完整资管链条优势的内房企。越秀房托现已成为香港及新加坡上市房产基金中持有中国资产组合规模最大的REIT，总资产规模较上市时翻了9.5倍，2022年持有资产总值已攀升至438.66亿元。

在国内大部分商管企业仍在等待政策窗口开启，探索金融化退出路径的普遍常态下，越秀商管早已凭借越秀地产和越秀房托的“地产+金融——双平台互动”发展核心引擎，吸收越秀在商业地产沉淀多年的资产管理经验，成长为广州最大自持商业业主。

如今的越秀商管，总资产超1090亿元，运营管理面积超730万㎡。细究这张商业版图，不难发现，朱文环所说的“优质资产包”并非自夸。

其一，商业布局集中在国内经济核心区，拥有不可复制的区位优势。

越秀商管整体布局覆盖粤港澳大湾区、华中、华东三大区域，且集中在北京、香港、广州、上海、杭州、武汉、西安等核心城市，商业版图发展空间巨大、潜力十足。

在稳健布局国内经济核心区的同时，也将整体版图控制在自身管理半径内，为后续扩大规模效应、降低运营成本奠定基础。

粤港澳大湾区是越秀商管重点布局区域

其二，多元化的业态结构与明晰的品牌体系，多种经营模式有机融合。

越秀商管已形成以“写字楼+零售商场+酒店公寓”3大业态为核心，“专业市场+产业园”2个业态为辅助的“3+2”业态发展策略，并构筑了“国金、环贸、悦汇和财富”四大品牌形象。其中，广州国际金融中心、广州环贸中心等标杆项目的成功打造，已带动国金、环贸品牌在武汉、西安等城市的进一步落地。

其三，“大越秀生态圈”下，链接母公司资源的强劲活力。

越秀商管“3+2”业态与越秀集团“4+X”现代产业体系的联动，同样充满想象空间。携手越秀产业基金，为原创品牌成长输送金融“活水”；联动越秀食品打造系列快闪店提升商业丰富度；联袂集团造纸产业，开发环保纸袋应用强化ESG发展……在朱文环的介绍中，越秀商管正通过“大越秀生态圈”创造更广阔的商业图景。

“人力资产”软实力：

优秀人才是人力资源，更是人力资产

在越秀商管提出“致力于成为商业地产领先的专业化资产管理机构”的企业愿景时，朱文环很清楚，资产管理是资产与人才双驱动的商业模式，“要实现这个企业愿景，背后必须要有一支‘经营型’人才团队支撑”。

“聚力·起飞”越秀商管2023年企业文化主题活动

为此，朱文环将团队建设提升至公司战略高度，“通过组织架构优化、思维模式转变、团队能力搭建、企业文化建设，构建我们的人才软实力。每一个环节都充分考量行业趋势，也注重以人为本。”

团队建设的第一步，首先是向内革新。

今年初，一场以资产管理为导向的组织变革拉开序幕，越秀商管整体架构调整为主要以“卓越中心-资产管理组-利润中心”相互配合的模式。

采访中，朱文环用形象的比喻，诠释了3个核心功能的角色定位：“卓越中心就像智囊团，资产管理组相当于总参谋部，利润中心则是前线方面军，通过这个矩阵实现市场化经营。”

按照最新的组织架构和职责范围划定，卓越中心将为项目制定系列标准化SOP以及高度整合资源并向项目导流；利润中心是NPI的创造者，将精力聚焦在市场和业务；资产管理组则是两者之间的桥梁，助推卓越中心的赋能落地，并且通过制定资产计划，形成项目定位等方法论，实现资产的保值和增值。

这场组织变革，不仅意在推动“资产管理思维”在越秀商管各部门的深度贯彻，也有着“以人为本”的考量：让每一位人才都能准确匹配合适的岗位，充分发挥个人的优势长板。

与组织变革同步，朱文环还向团队提出了思维模式转变要求，每一个环节都指向一个明确目的：培养“经营精英团队”。

在朱文环看来，契合商业地产资产管理时代人才需求的“经营精英”，应该有“5个思维转变”和“7大核心能力”。

越秀商管建立了系统的培训机制

这5大思维模式是塑造“经营型人才”的关键，包括生意人心态、资产管理思维、创造长期价值、空间经营创新、以客为尊服务理念等，“很多时候经营不好不是能力不行，而是一开始思维模式就错了。”

夯实好顶层设计“思维模式”，实际作战还需要具备强劲的打仗实力。朱文环经常和团队强调，商业管理有7大核心能力，即资产管理能力、产品的设计与开发能力、招商能力、推广能力、运营能力、物业服务管理能力和投融资能力，这是实现商业长期价值的关键。

商业管理7大核心能力

为了强化7大核心能力，越秀商管对内开展覆盖管培生、各业态业务骨干、中层后备管理骨干的“蜂鸟-海燕-鸿鹄-鲲鹏”系统培训，通过情景再现、项目制协作等方式，在培训中解决实际问题，也不断夯实整个商管团队的7大核心能力。

人才体系的建设，被朱文环视为年度管理工作的重中之重，“以人为本”的理念也被他落实到工作的更多细节中。“以人为本，首先就是要重视专业、尊重人才”，朱文环表示，礼贤下士一直是他对待人才的态度。

对于越秀商管而言，“2022年的下半年，是在酝酿改变；2023年，是我们的转折点。”

采访的尾声，朱文环再次流露出真诚与笃定，以及对优秀人才的渴慕。

“我们正在广纳贤才，期待有志于未来3-5年、乃至5-10年在商业地产界有所作为的有识之士，且抱持开放的学习心态与长期主义发展信念，与越秀商管同心同德，拥有正直心、感恩心、谦虚心的优秀人才，加入越秀商管！”

越秀商管期待更多伙伴加入，欢迎联系：yxchr@yuexiuproperty.com。

图片来源：越秀商管