险资进场 不动产ABS与REITs的新角色

撰文/龚丽欣

近日接连两则公告，为险资打通了深度参与不动产市场的通道。

10月13日晚间，深交所、上交所发布公告称，日前在证监会、金融监管总局统筹指导下，向首批5家保险资产管理公司出具无异议函，同意其试点开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。

观点新媒体了解到，上述5家保险资产管理公司包括国寿资产、泰康资产、太保资产、人保资产、平安资产。

早在2023年3月3日，证监会就曾指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》。

彼时证监会强调，将会同银保监会等有关方面，按照发展与规范并重的原则，鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务，推动其他类型优质金融机构担任ABS管理人，畅通基础设施资产入市渠道，促进形成存量资产和新增投资的良性循环，加强市场监管，维护市场良好生态，促进提升交易所债券市场服务实体经济质效。

时隔半年，5家保险资管机构成为“试点企业”，意味着上述指落到了实处，更意味着继证券公司、券商资管、基金子公司之后，符合条件的保险资管也可以作为资产支持专项计划管理人参与REITs业务。

实际上，保险资金是重要的社会资本，具有稳定性好、规模大、投资期限长等特点，此类资金获准开展ABS及REITs业务，无疑能够进一步拓宽优质资产的的募资通道，盘活存量资产，深度激活不动产交易市场。

同时，保险资管机构自设平台后，不仅仅是依赖业内资金，其能吸引更多业内外资金参与认购产品，推动国内不动产市场的发展。

对于此次试点，沪深交易所强调，保险资产管理公司参与ABS及REITs业务，是保险资金与资本市场互相促进、协同发展的重要举措。

但为什么是国寿资产等5家保险资管机构？

从成立时间及资产规模来看，这5家企业均属行业龙头，其中国寿资产是我国最大的资产管理机构之一，旗下管理资产突破5万亿元；泰康资产总规模超3.1万亿元，太保资产总规模超2万亿。

人保资产是由监管批准设立的境内第一家保险资产管理公司，管理资产规模超1.7万亿元；平安资产也是地产业最大的“金主”之一。

一连串标签背后，无不体现出上述5家保险资管机构资金状况良好、资管规模庞大、行业影响力较高，能够真正起到试点的作用。

首批5家保险资管公司获得管理人“入场券”仅仅只是开始，接下来或有更多保险资管机构迎来新机遇。

“身份转变”

近两年，受房地产行业调整影响，险资对于地产股的投资风向有所转变，相继在二级市场减持地产股。但在商业地产、产业园区等不动产投资领域方面，险资的热情似乎并未减退。

数据显示，截至2022年末，中国平安投资性房地产的规模达到1366.55亿元，增长了34.4%；同期，中国人寿投资性房地产规模为131.93亿元，而太平洋保险和新华保险的投资性房地产分别为112.02亿元及95.53亿。

这种投资热度延续到了2023年。

今年开年以来，包括友邦人寿、平安人寿、建信人寿、太保寿险等接连对不动产项目进行追加投资。

从国庆前后的案例来看，9月27日，万科牵手华泰资管设立40亿元不动产债权投资计划；翌日，中邮人寿宣布42.46亿元接盘大悦城位于北京的中粮·置地广场；国寿系39.1亿元拿下珠海世茂新领域51%股权……

10月7日，万达商管转让了上海万达广场置业有限公司100%股权，旗下资产为上海周浦万达广场，这是万达在上海运营的第二个城市综合体项目，于2009年9月开业。

转让完成后，大连万达商管正式退出上述项目，取而代之的是大家保险，至于项目转让金额，市场暂未披露。

短短几天时间，险资流向不动产领域的资金超百亿元。

根据中国保险行业协会披露的数据，今年前三季度以来保险资金正在实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个，而这9个项目总投资额高达925亿元。在今年前三季度，险企针对这9个不动产项目进行了超过20次的新增出资，新增出资总额超过160亿元。

不过，从险资参与不动产投资的路径来看，大多集中在直接的股权投资、债权投资，或者通过投资私募基金的方式加码不动产。

以平安不动产为例，所投资的不动产资产当中，物权（主要是有持续稳定回报的商办收租型物业，符合保险资金长久期的资产配置原则，以匹配负债）占比58%、股权（其中约70%以项目公司股权形式投向收租型物权资产）占比22%、债权（主要包括公司债券、资金直接投向不动产项目的不动产债权计划等）占比20%。

首先，以股权、物权、债权等方式，通过购买、建造、运营等实现资金配置，属于最常见的直接投资，比如中邮人寿此次收购中粮·置地广场便是直接对不动产项目公司的股权收购。

其次，保险资管机构还以LP的角色，通过投资不动产金融产品的方式，间接投资不动产。

比如万科此次设立的不动产债权投资计划，华泰资管以投资人的身份介入其中；此次收购上海周浦万达广场的上海家昇，背后则是大家保险于2019年参与设立的200亿基金——海口远见共创一号基金（有限合伙）。

除此之外，保险资管机构还有通过投资信托公司集合资金信托计划，借助证券公司平台开展资产证券化业务等方式加码其中。

此次沪深交易所的公告，意味着允许保险资管机构自设平台，实现了从“投资人”到“管理人”的身份转变。未来，以资产证券化业务管理人的角色开展ABS及REITs业务，能够进一步实现保险资金与不动产交易市场更深度的结合。

角色的变化，不仅能够助力保险资管机构提高资产管理灵活度，更能通过简单、直接的投资模式提高盈利能力。

同时，过去保险资管机构收购而来的大量商业不动产，也能增添退出通道。

“内外有别”

过去几年，外资频频加码中国不动产市场。尤其是2018年，当万科喊出“活下去”口号、地产开发商减员减配、收缩战线之际，外资大举布局中国不动产市场。

世邦魏理仕发布的数据显示，2018年中国大宗商业地产投资金额达到2517亿元人民币，同比小幅上涨4%。其中，外资在国内大宗商业地产的投资总额为780亿元，同比增长超过60%。

2019年全国大宗商业地产投资年度累计交易金额2564亿元，但外资表现尤为活跃，交易金额占比达到32.5%，较上年提高3.3个百分点。

这是外资投资机构在国内不动产市场的巅峰时刻。

2020年以来，疫情导致的国际差旅受限，外部疫情蔓延也使得海外投资人更趋谨慎，外资对中国不动产市场的参与度呈现下降态势。数据显示，同年外资交易额占比仅有24%。

这一数值在2021年及2022年有所回升，分别达到22%及31%，但2023年上半年但情况来看，在美国加息和中国降息的宏观背景下，资本外流压力加大。

今年上半年，中国大宗交易市场录得人民币809亿元交易总额，较去年同期水平上涨4%；其中，来自外部的交易资金明显回落，内资为上半年市场交易金额占比最大的资金来源，而以保险公司为代表的机构投资者展现出强劲购买力，连续录得多宗交易落地。

有机构预测，接下来保险机构将成为商业大宗交易市场的主要参与者之一。

从资产配置的角度看，优质不动产投资能带来稳定的现金流，且投资规模较大，与险资的属性较为匹配。

其次，当下也是买入商业不动产的最好时机，由于行业调整，部分房企资金压力较大，为了迅速回笼资金，目前大量位于核心城市、核心地段的优质商办物业流入市场，且对资金方而言，当下亦具备较大的攀谈空间。

无论是基于资产配置需求，还是基于投资时机，不动产投资显然又成为了险资的“心头好”。

此次新政落地可谓是顺势而为：一方面，为保险资金不动产资产配置指明了方向；另一方面，为后疫情时代中国经济复苏注入更强劲的信心与动力。