百万方级别商业综合区的城市商业更新与各类商业地产项目的资产盘活

​虽然疫情已经过去大半年，但国内经济尚未恢复，近期继恒大后，国内排名前列的大型房企与各区域当地龙头型房企均有爆雷迹象，房企如何转型，做好现有商业地产项目的存量资产盘活非常重要。

百万方级别商业综合区的城市商业更新与资产盘活：完善的商业地产更新升级落地流程、关联方分析、如何与国家市发展战略匹配·，符合国家政治发展方向、科学技术发展等，商业区常规商业项目（社区商业、商圈商业综合体涵盖商场、公寓、酒店、写字楼、工业产业园、文旅项目、各类专业市场等）、公益项目（博物馆、公园、地下人防、体育馆、学校、公共建筑冠名、医院、地铁交通站、物流中心等），综合区多种类商业项目形成差异化互补、通过商业集群式组合管理，进行内部协调与风险总控，同时与当地政府和关联方进行联动配合，最终实现多方共赢。

常规商业地产项目资产盘活的核心：商业项目需要更新原因一般为：前期规划失当开发过量、定位不准、设计不合理、推广不利、主力店选择不当、散铺包租等原因。商业更新的解决方案一般为：改变设计和改变商业用途、统一整合运营、重新规划招商，增加新的品牌业态组合、通过市场调研改变定位、培训扶持商户、放水养鱼、重新招新的商业运营团队建立新的客户资源库建立一套新的商业运营体系等解决方式，但这些解决方式都离不开庞大的资金支持，如何有效的解决商业更新的融资需求（商业更新基金\ABS\CMBS\REITs\股权、夹层投资等）将成为商业项目更新成功的关键。

商业综合区公益项目资产盘活关键点：公益项目分为经营型（公益收益不高）和非经营性（引入社会资本专业运营公司经营国有资产，稳定收益）。政府持有文旅项目、博物馆大部分依靠由国家拨款，配套相关商业配套业态，对外开放。体育运动公园，将公园部分区域进行规划增加体育运动、娱乐、零售等相关业态，规划前提前对接相关业态做好规划设计后向相关部门上报，一般通常为政府方自行改造运营和社会资本合作。地下人防主要解决停车难得问题，地下商业、休闲娱乐主题公园和展示作用。体育场盘活关键为工程节点把控，运营盈利模式创新与投融资的规划，运营管理体系的搭建。学校资产盘活主要变现与部分商业区域外包（食堂与商业街），公共冠名权拍卖属于双赢行为，企业达到了宣传作用资金用于发展建设。

商业地产资产盘活项目落地流程：商业地产升级更新的操作需要完整的商业体系才能落地，首先做好宏观分析：了解当今经济、政治、金融、社会文化、新型科技、法律行业、竞争对手等不可控的相关因数。然后微观分析：了解商业顶层结构，股权架构和商业模式，中层结构是商业地产投融管退的资产管理体系。项目落地：商业分析项目可行性、制定项目资产管理体系、应对意料以外的项目变化敏捷应对方案、管理好不同类型商业项目组合集群，整体协调风险总控，完成整体战略目标。资产盘活的方法：升容积率、调整功能、分割销售、增加服务、持续运营。国家也提倡企业进一步盘活存量资产。

项目资产盘活关联方：政府（核心：税收、就业、政绩、形象）、金融机构、服务机构、消费者（消费需求和体验）、商户（经营收益）、运营方（项目总体收益）、资产管理方（资产增值）、业主（资本方看中投资回报率和资产增值）等多方合作共同合作协同完成项目收益目标。

商业地产项目的更新升级：新的商业理念、新的业态匹配、互联网技术与商业地产的融合、设计新的业态场景和流量融合、新型科技消费需求形成新的商业逻辑，良好的商业地产更新升级的操作落地体系。新的业态创新核心为顺应社会需求、线上线下融合、跨界、混搭等业态互补创新产生满足消费多元化需求的新业态，形成多赢共存的生态关系。互联网拥有很快的传播能力，容易形成新专业知识和科学，通过资源、技术、资本的对接，投资项目马上可以落地，拥有了巨大的流量，产业服务、金融、线上商业业态、能够快速进行流量变现，所以说企业的技术综合能力非常重要。新业态场景就是消费体验与消费习惯的升级迭代，人们往往会为能让自己带来愉悦体验进行消费买单，从而达到品质消费的目的，这需要很好的了解情感体验的趋势。不只是看中基本功能。正所谓“好的商场千篇一律，好的体验万里挑一”。随着物联化、大数据、智能化、区块链、人文科学、元宇宙、房地产数字化运营、VR等最新的技术成就不断产生，融入到商业地产中，形成了新的商业载体，提高了商业项目的价值，优化了开发商的资产配置。

与国家未来发展战略同步：2025高科技自助研发生产带动工业地产与就业环境，疫情后的全民健身带动体育项目的发展，房地产数字化转型符合国家智慧城市规划，国家办公厅2022.5.17发文提倡鼓励进行扩大存量资产盘活有效投资意见等，国家推出智慧城市的计划主要为了完成2035年基本实现社会主义现代化的目标，智慧城市计划由城市的多个商业综合区组成，只有紧跟政策和国家发展战略顺势而为做好资产盘活，商业综合区才会按照好的方向持续发展带动城市发展、经济、税收、就业等造福社会共享美好生活。