华贸强悍、宝龙退出，佳兆业稳住！实探惠州最高端商圈发展现状

编者按：商因城旺，城以商兴。每座城市在不同的发展阶段，会呈现特征各异的商圈，成长城区活力引擎。“UP！向上的商圈”系列，关注城市新兴或热门商圈变化，呈现现状描绘未来。本期：惠州江北CBD商圈

来源|珠三角商业地产

主编|罗嘉欣

作者|陈华

头图来源|视觉中国

作为惠州的门面，江北CBD承担着“城市心脏”的使命，是惠州的政治、经济与文化中心。

其经济一直领跑全市，数据显示2023年江北街道GDP实现了166.9亿元，在惠城区管辖的13个街道中（不含仲恺高新区）位居首位。

尤其是楼宇经济，作为江北经济发展的主引擎，这里拥有惠州最密集的甲级写字楼。据初步统计，江北街道现有楼宇40余栋、楼宇企业7200余家，包括华贸、佳兆业、富力、丽日等企业总部或区域总部都设里于此。

商业则是其另一大特色。据赢商大数据统计，在惠州已形成的11个商圈中，江北CBD商业总量达32万平方米，仅次于大亚湾商圈位居全市TOP2。商圈内聚集了华贸天地、佳兆业广场、荣灿CCone、丽日购物广场（江北店）等存量购物中心。从商业级次来看，其也是惠州唯一的高端商圈。

但不可置否的是，作为惠州商业最“卷”的区域之一，江北CBD商圈内的商业发展出现了严重的两极分化。

• 一边是冲出重围不断造浪的前行者，如开业13年的华贸天地时尚高端标签日渐丰满、首个体验式时尚生活中心佳兆业广场经营亦可圈可点；

• 一边则却是陷入困局的黯然离场者，如宝龙接管荣灿CCone两年后撤出，商场至今经营惨淡；开业十多年的意生国际广场几番降价拍卖依旧无果；

• 而即将于6月底开业的中海环宇天地，又将以区域内唯一主打24小时全时段经营的姿态入局。

惠州江北CBD商业发展具体情况如何？赢商网最近实地探访了江北CBD商圈内的华贸天地、荣灿CCone、中海环宇天地、佳兆业广场、意生国际广场五大主流商业项目，为大家还原一个真实的江北CBD商业百态。

01

华贸天地

商圈人气王

位于惠州江北文昌一路与文博路交汇处的华贸天地，是华贸集团出京打造的首个全新高端mall运营的成功样本，总建筑面积15万平方米，开业已有13余年，一直致力于打造“湾区国际化高品质生活方式地标”。

目前场内约有500家品牌，已经聚集了香奈儿、LVMH路威酩轩、欧莱雅、雅诗兰黛四大国际顶级美妆集团旗下的主力品牌，并且还形成了以HUGO BOSS、Sammy、PINKO等为代表的国际轻奢名品矩阵。

近年来，项目也在不断往时尚高端、年轻社交等方向调改。据项目方介绍，近三年来项目每年焕新品牌比例超1/3，达150-200家。在本次踩盘中，华贸天地又上了一批新品牌，比如：

外广场-华贸广场新进驻了一汽大众新能源纯电空间——ID.HUB纯电空间；

B1层进驻了国货面膜品牌膜法世家、国内领先潮玩文化集合品牌X11惠州首店、福气鲜活中华面包专营店惠州首店、日本人气回转寿司寿司郎惠州首店、日式拉面品牌味千拉面。

L1层ZARA撤出后，目前该区域仍在物色更好的品牌。其对面已经新围挡了法国专业户外运动品牌SALOMON萨洛蒙惠州首店。

往上楼层调改动静较小，仅有少量品牌围挡中。代表性品牌有：L2层新上了THENORTH FACE、L4层新围挡了广州排队王双门洞18号小韩料。

客流方面，赢商网踩盘时间为周日下午6:30左右，正值晚饭时刻。此时B1层美食区与L5层餐饮区客流较多，诸多餐饮门店已经排起了队。据赢商大数据显示，2024年商场的日均客流超5万人次，为商圈TOP1。

02

荣灿CCone

宝龙撤出半年后颓势加剧

与华贸天地仅有一路之隔的荣灿CCone购物中心，于2020年开业，商业面积4.8万平方米，彼时吸引了七鲜超市惠州首店、嗨马乐动惠州首店、桃园知茶、百利家、茶颜山等多家品牌。但也仅在开业后火过一段时间，而后便陷入人气不足困境。

2021年宝龙接管，改名为荣灿宝龙广场，并于2021年12月重新开业。焕新升级后的荣灿宝龙广场与华贸天地错开经营，引入了近70%的餐饮业态，并打造了美食集市。但依旧难能扭转颓势，主力店七鲜超市在2022年6月停止营业，宝龙也在接管两年后的2023年10月正式退出。

宝龙退出后半年，赢商网实地走访该项目发现，虽项目仍正常经营，但依旧人气低迷，场内也存在大量空铺。

细数下来，目前商场在营商铺不超20家。仍在经营的商铺主要为儿童培训、生活服务业态。比如位于L2层的挺惠买全球精选折扣仓，商品丰富且价格实惠，有少量的购物游逛。

儿童培训类还有跑玩运动馆、BOOK思艺·DIY画室、舞天艺术培训中心等品牌仍在营业；配套服务类较为坚挺，目前场内正常营业的品牌包括威路健身、拉伽瑜伽、惠州致美口腔医院、萱娅美颜美体抗衰中心等。

餐饮是重灾区，谭记云吞面、香港子宝餐厅、陈小馆等品牌均已闭店。

仅有正哥点心专家、KFC、蒙自源、凯兰家披萨工坊少数几家餐饮正常经营。

品牌之外，服务体验也有所下降。场内电子导购牌均已下线，L2层洗手间的洗手台上均是水渍，卫生环境大打折扣。

03

中海环宇天地

首个全时经营mall,6.28开业

与华贸天地、荣灿CCone购物中心相距均仅有500米的中海环宇天地，三者刚好形成了一个三角闭环。项目预计在今年6月28日正式开业。从现场来看，目前商场主体结构已建成，部分品牌已经进场装修。

其打出了一个新概念“24H都会社交漫天地”，是江北CBD首个全时经营的商业体。项目构建了mall+block街区的模式，并将依托开放式街区，发力夜经济。已进驻怂火锅厂、北方家宴、大玩家、湖歌行、越品鲜等首进品牌。

从商圈现状来看，暂未有商业真正聚焦夜间经济。而巨量引擎城市研究院发布的《2023年中国城市夜间经济发展报告》中，在中国夜间经济繁荣度top100城市名单中，惠州与长沙、厦门等网红城市同属于第二梯队，可见惠州夜间经济大有可为。

中海环宇天地能否以差异定位从江北CBD现有商业中突围，值得期待！

04

惠州佳兆业广场

经营稳、部分品牌焕新中

距离上述三个商业体1.5公里左右的佳兆业广场，对面是惠州市图书馆、惠州市人民政府，也拥有惠州第一高楼288米的佳兆业ICC。项目于2013年开业，商业面积约12万平方米，是集购物、休闲、餐饮于一体的都市时尚生活体验空间。

据赢商网现场观察，佳兆业广场以零售、餐饮、儿童配套、生活服务等为主力业态，目前场内在营品牌约130家。包括西西佛书店&矢量咖啡、adidas、马克华菲、S`DEER、星巴克、蛙小侠、客语、佳兆业国际影城等诸多知名品牌。

整体来看，商场经营较稳，出租率较高，赢商网仅在L1层看到一处空铺，整场招商率近99%。另我们留意到佳兆业广场也在进行小范围的品牌焕新，以提升商场的活力与新鲜感。例如：

在餐饮方面，项目新进驻了必胜客、火遍全国的火锅冒菜麻辣拌百留记麻辣大拌，大赞寿司也正在进行重装升级，将于6月中旬开业。

零售方面，高级时尚女装YIDIAO引调已上围挡，将于7月1日开业；深圳女装品牌YAGE雅格已进驻，将于6月17日开业。

客流方面，我们发现家庭客群居多，工作日下午3点半，有不少家长在场内遛娃。据赢商大数据显示，佳兆业广场客群主要由年轻客群与家庭客群两部分组成，其中家庭客群占比约52%，年轻客群占比约48%。

05

意生国际广场

两度改名、十多次流拍，搁置中

位于佳兆业广场旁的意生国际广场于2011年底开业，由于经营惨淡，曾在2015年与2018年两度更名，但依旧难掩颓势。2016年起该项目就以破产拍卖的形式进行法拍，历经10多次流拍，在2023年11月部分房产被成功拍出，主要B1-B3层沃尔玛/停车场区域、与5、6楼层。日前一层至四层合计101套商业物业仍在转让中暂无人接手。

赢商网在现场看到，目前在营的仅有B1层的沃尔玛超市，以及首层临街商铺。不过有市民爆料，沃尔玛超市也即将撤店。

与佳兆业广场正门相对的临街商铺大叔的茶、观塘悦色等茶饮店依稀有少量消费者。

商场内部除了一层零星店铺在营业外，其它楼层商铺基本空置，电梯厅也已停止运营。整体看下来十分破败萧条。

资料显示，2022年5月项目曾表示将历时1年，投资8000万改建为意生文旅广场，打造文化娱乐综合体，但目前来看项目并未启动改建工作。

未来其命运如何？地处于惠州最繁华区域，我们还是很期望项目能够被盘活。

赢商观察

在商业总量并不多的情况下，江北CBD已经呈现出明显的两级分化现象。是供给过剩了嘛？

其实不然，赢商大数据显示，作为惠州核心商圈之一，江北CBD的辐射范围并未局限在江北街道，而是滲透到西湖、东平、小金口等惠城全域，实际人均商业辐射面积为0.34平方米/人。国际上标准的人均商业面积约为1.2平方米/人，超过则认为商业过剩。可见，江北CBD的商业远未饱和。

因此经营不当的商场首先需思考自身是否定位得当，有无根据市场变化、消费喜好变化焕新升级，在面对成熟商业体或新商业冲击时，是否有思考错位经营。

作为商业观察者，我们更期望看到的是，各商业体能够错位经营，共融共赢，做大惠州CBD商圈。

看向未来，总面积超28万平方米的惠州大型儿童公园已落户江北并进入施工阶段，江北商业配套资源仍在进阶中。未来随着更多社会资源的聚集，江北CBD商圈还有哪些变化与想象，值得期待！

声明：赢商网旗下珠三角商业地产原创文章，作者陈华，图源除注明外，其余均为赢商网实地拍摄。