太古地产是漫策略践行者：内地开发速度相对保守

　　提起“漫步”，瞬间浮现脑海的是一种“慢动作”，而其背后呈现的则是姿态上的“放松”。

　　自2001年在广州设立首个大陆办事点，太古地产在内地的发展已近十五年。常言道，十年磨一剑，而太古在内地的这十五年也仅开发了五个项目。

　　7月15日，香港兴业国际集团有限公司与太古地产有限公司联合宣布，双方于上海合作发展的大型综合项目正式命名为“兴业太古汇”，项目前称为“大中里项目”。

　　从拿地“大中里”到“兴业太古汇”出世，二者的间隔期已超十三年。“与太古在香港相比，其在速度内地的开发确实是相对保守，这与内地不同的环境、外资的投资策略都有一定的关系。”盈石集团北京公司总裁何诚如此向记者表示。

　　而上海中原地产咨询总监宋会雍则认为，作为商业开发的另类“漫步“者，太古在内地的发展确实有“外来和尚”需要适应本土环境的过程，但更为关键的一点是在其投资价值取向上，即“看重的不是规模，而是高回报率”。

　　太古的第四城

　　如果以项目开发进度来看，兴业太古汇是太古地产继广州太古汇、北京三里屯太古里、北京颐堤港、成都远洋太古里后的第五个面世项目，而上海则成为名副其实的太古第四城。

　　据记者查阅太古地产年报，位于上海南京西路的兴业太古汇占地面积6.3万平方米，总楼面面积约38万平方米，总建筑面积近32.5万平方米，包括一个购物商场、两座办公楼、三家酒店和服务式公寓。

　　对于项目新案名，香港兴业国际副主席兼董事总经理查懋成指出，香港兴业国际于2002年购入大中里地段，作为此项目的创始合伙人，公司于2006年邀请太古地产成为合作伙伴。

　　资料显示，2002年底，香港兴业国际集团全资子公司赞利有限公司与静安区政府达成协议，以13.1亿元获得大中里地块，总成本预计将达44.8亿元。

　　彼时，香港兴业国际称：“(该项目)将成为上海的地标，是一个包括住宅、办公大楼、服务式公寓、购物商场、豪华及精品式酒店等用途的综合性的旗舰项目。”

　　或是出于运营开发等多方考量，拿地四年后，2006年11月25日，香港兴业上海有限公司、香港兴业国际集团、太古地产及其全资附属公司Swire Shanghai与大中里物业有限公司订立一项有条件协议。

　　按协议，英资背景的太古地产以买卖销售股份连同销售贷款的方式购入大中里项目50%的权益，总代价约达12.92亿元。

　　在正式成为香港兴业策略性伙伴后，太古地产公共事务总监司徒少贞曾对记者透露，依据最新估算，大中里项目总投资将上升为100亿元。

　　虽然在2012-2013年大中里已反复传出即将面世，但直至2013年7月，香港太古集团有限公司董事邵世昌才公开表示，项目将于2016年分阶段启用，而此时其总投资已追加至160亿元。

　　“该项目位居上海核心地段，毗邻恒隆广场等购物中心，就项目整体入市前景来说，办公楼、酒店及公寓都不存在大的运营问题。”而宋会雍也对观点地产新媒体特别指出，该区域的购物商场的业态配置及人群定位同样需要做的特别精准，这样才能避免后期运营上的压力。

　　“漫策略”践行者

　　回顾太古地产内地已面世的多个项目，不难发现，合作开发是其在内地“漫步”的一大秘诀。对于此次与兴业合作开发大中里项目，前太古地产主席简基富曾明确指出，“正好符合集团在内地主要城市发展以零售为主的综合项目的投资策略”。

　　在太古地产进入“白德利”时代后，成都远洋太古里则被看成是其合作开发的又一经典之作，而这也是双方继北京颐堤港后的第二个合作项目。按照分工，双方各占50%股权，远洋负责项目前期设计实施等，太古地产则主导后期的定位、招商等。

　　“这应该算是一种价值互补，内地的地产开发商相对擅长项目拿地、建设，而太古在资本运作、商业运营等方面的优势明显。”何诚如是向观点地产新媒体分析。

　　宋会雍则另指出，合作双方在资源上的借力只是一方面，对内地开发商来说，如果开发的项目能贴上一个“外资伙伴”标签，确实能为项目增加不少的品牌效应。

　　虽说太古地产在内地找到了一条扩张的“捷径”，但其在项目选择上的“谨慎”，在项目打造上的“慢策略”，却一度在内地商业地产圈掀起诸多争论。

　　细数一下，远洋太古里做了六年终开业，广州太古汇则是磨砺十年，而大中里项目尚未面世已耗时近十年。

　　“我们在内地发展项目的选择条件就是投资要有正回报，但对于新进入的城市我们是比较谨慎的。”太古地产行政总裁郭鹏在2013年度业绩会上如此表述。

　　对此，宋会雍对观点地产新媒体表示，在其看来，与内地地产开发商不同，太古地产作为“外来和尚”的这种“保守”虽然显得有点另类，但却有其合理之处。

　　“从本质上看，太古在内地的拓展更像是投资者，而不是开发商。因此，其更注重的是单个商业项目的利润回报，而不是规模与速度，这就类似上海的汤臣一品，保持一种放松的心态。”

　　但在何诚看来，太古的这种开发的慢动作在一定程度上也会影响这些商业项目的后期运营。因此，在内地商业地产资产被低估，且专业商业地产运营商缺位的现状下，“太古的扩张步子应该可以迈得更大些”。

　　而太古地产行政总裁白德利此前则明确表示，太古地产在内地的物业组合建筑面积，将占公司物业总建筑面积近40%。“中国内地将成为我们业务的重要市场。”