雅居乐业绩会：今年将着重拿取5-10亿规模的地块

　　3月25日，雅居乐发布2012年度全年业绩报告显示，去年录得合约销售金额为人民币330.68亿元，同比增长5.0%；合约销售建筑面积为324万平方米，与去年相若；合约销售均价为每平方米10207元。年内，雅居乐在售项目共有50个，分别座落在全国19个城市及地区，当中有9个为全新项目。

　　其中，雅居乐的确认销售总金额为293.28亿元，较2011年的224.66亿元上升30.5%。确认销售总面积为320万平方米，较2011年的214万平方米增加49.8%。而确认销售均价由2011年的每平方米10，517元下降12.8%至2012年的每平方米9，166元，主要由于确认销售的地区分布有所改变。

　　年内，雅居乐营业额为300.74亿元，较2011年增加31.1%。经营利润为104.65亿元，较2011年微跌2.0%。股东应占利润(包括投资物业除税后公允值收益)为50亿元，增加21.8%。每股基本及摊薄盈利分别为1.450元及1.305元，分别增加22.5%及22.3%。不包括投资物业除税后公允值收益的每股基本盈利为1.411元，增加21.2%。

　　2012年12月31日止，雅居乐在惠州、重庆、西安、郑州、海南省及云南省等地购得多幅地块，可建总建筑面积达613万平方米，涉及金额为27.94亿元。当中，郑州及云南省的地块均位于新拓展的市场。

　　年内，雅居乐的毛利(土地增值税拨备前)为124.42亿元，与去年相若，而毛利率则下降至41.4%，但仍处于行业较高水平。毛利率的下降主要由于各城市/地区占集团确认销售的比例有较大的改变，尤其去年毛利率相对较高的海南清水湾的占比有较明显的下降，以及销售成本较去年有所增加。

　　于2012年12月31日，雅居乐总现金及银行存款为96.89亿元，较去年增加32.2%，足以应付偿还一年内到期的借款。其中非有限制现金为58.04亿元及有限制现金的账面值为38.85亿元。此外，雅居乐未动用的借贷额度为14.84亿元。

　　回顾期内，雅居乐总借款为275.65亿元，其中银行贷款、优先票据、可换股债券负债成份及其他借款分别为132.66亿元、101.79亿元、23.70亿元及17.50亿元。雅居乐2012年的负债比率为64%。

　　截至2013年3月25日，雅居乐在全国29个城市及地区拥有总建筑面积达3492万平方米的土地储备，平均土地成本为每平方米1148元。年内，雅居乐的新开工建筑面积及竣工建筑面积分别为358万平方米及396万平方米。

　　2013年，雅居乐将于全国各地推出13个全新项目，预计全年在售项目将达62个，同时，雅居乐今年的合约销售目标定为420亿元。

　　在25日举行的业绩发布会上，雅居乐总经理卫静心表示，今年公司买地预算100-130亿元，工程款170亿元，对比全年销售目标已言属保守。

　　主席陈卓林称，今年买地将着重拿取5-10亿规模的地块，以此计即可购入15-20个项目。

　　以下为雅居乐2012年业绩发布会现场问答整理实录：

　　现场提问：去年海南项目入账的比例减少了，但刚才你们预计今年会上升，那么有没有预计具体可以上升的比例会是多少呢？毛利水平是不是可以提高一些？另外公司截至年底还没有入账的金额有多少？最后，看见雅居乐有很多酒店项目，之前很多公司都曾经说过酒店的毛利其实比较低，那么公司会不会将酒店出售或者有其他的计划呢？

　　管理层：海南去年入账比较低，因为不同的销售周期有不同的业绩。去年销售是32亿，前年就有80多亿，预期今年大概有74亿左右的销售金额，今年大概会卖60亿左右。

　　第二就是，所有的销售收入中大概120亿会在今年入帐。

　　第三提到酒店方面。酒店在营运方面前三年是比较辛苦的，因为按照酒店管理公司的经验，一般会三年后才会取得正常的营运周期。什么叫正常的营运周期呢？就是平均的房价保持在行业的平均水平，而入住率去到6成多、7成左右。这是一个比较固定的周期。当然，每个地区、每个地方的具体情况都有不同的，我相信刚才所说是指整个酒店投入的回报会比较低，但是我们公司的情况有一些不同，因为海南那边当时拿地的价格比较便宜，所以总的投资相对来说比较小，所以回报也是比较理想的。大家知道，海南酒店的房价基本上在全国是排前三位，所以我们现在没有任何出售酒店的计划。

　　现场提问：我们看见海南的毛利率是有上下起伏的，公司有没有要保持在什么水平呢？大概会是多少？另外雅居乐今年的销售目标420亿，和之前的销售金额相比为什么今年会那么乐观呢？

　　管理层：420亿元的销售目标我知道比较冒险一点。但刚才我也介绍了今年会有13个新的项目，体量也是很大的，比如说南京、常州，包括其他一些地方，这十几个新项目对以后的销售会有很大的影响。另外还有三十多个旧项目有新货量推出，虽然说前两个月表现一般，但真正开盘大量销售的时间会集中在年中和下半年。所以我们也评估过今年会推出来的新旧项目的货量是比较可观的，加上如果市场能够平稳点，我们也希望能够超过预计的销售额。我们2012年的销售额是300多亿，而观察现在市场方面无论是政策还是需求，应该都是比较平稳的。虽然业界认为政府还有很多调控新招没有出来，但大家对于楼价都还是非常有相信，所以我们对于400多亿的销售目标是比较有信心的。

　　关于毛利的问题，海南部分在2012年相对来说销售金额占比下降了。但是我们仍然有一个比较高的毛利率，当然未来我们会控制多点成本，也会做好我们的产品。我们认为，毛利率超过35%是合理的，当然在2012年41.4%也都较高，接下来我们会尽量做好成本控制，可以给到股东非常不错的毛利。

　　现场提问：公司目前的产品在三、四线城市比较多，但现在大部分人都认为三、四线城市会供不应求，而一、二线城市对发展商更有利，那么公司会不会因此调整接下来购地的思路吗？

　　第二个问题去年海南清水湾项目最新获取的土地成本约为1500元/平米，不够之前的地价划算，相比之下去年在云南买的地更加便宜，那么公司会因此而不再补充海南清水湾的地，而去开发其他的旅游项目吗？

　　第三个问题是主席您去年经历了一些比较特别的事，当时雅居乐都有做一些最坏的准备，其实现在能不能说是有惊无险呢？现在这件事已经过去了，主席能不能跟我们分享一下你现在的心情是怎样呢？

　　管理层：在三线城市的项目，占我们所有项目的比例超过40%，另外有约20%的项目是在一二线城市的，比如南京、广州，而这20%的项目都有比较好的毛利率。另外接近40%是好的城市的周边，包括广州的雅居乐、成都、重庆、郑州项目、实际上这些项目所在地都很靠近中心城市，在半个小时的车程之内就可以到中心市区。我之前也说过，期望全部二线城市也比较难，布局二三线城市也是可以的。其实我们有很多大的项目在这些地方，我们发展侧重短平快，每个项目投入土地款5-10亿，所以今年20多个项目投入130亿大概在明后年就会产生利润。拿地方面，我们去年拿地去到1000多元/平米的地价确实是比较高的，因为之前我们的地价是200多元/平米，但是现在这个均价不可能会有了。而且1000多元的楼面价相比1万多元/平米的均价来说也不算高，所以清水湾项目去年有少量地价比较高点也是合理的。至于云南那边和海南一样，都是做旅游地产，但那边的地价确实现在比海南便宜。

　　至于我的问题。说真的，我现在没事了，谢谢大家的关心。我现在要做的事情就是要更加努力、更加用心地做好公司，经营好公司。

　　现场提问：清水湾的项目去年销售好像都比较低迷，今年也没有什么起色，那么公司以后有什么新的推盘策略吗？比如会不会压低均价以提高去化率？另外以前公司表示想在全国多做一些类似于清水湾规模很大、但地价很便宜的项目，这和刚刚提到的做短平快项目是不是有一点点冲突呢？是不是因为类似清水湾这样的大规模项目其实现在不太好做，所以调整策略发展短平快项目呢？

　　管理层：清水湾的表现，从数据看还是不错的。去年合约销售实现了60亿，而60亿的销售在全国范围内单盘销售都是一个非常可观的数字，我们今年的表现其实也还不错，1到3月份，截止到昨天为止，我们又已经实现了20多亿的收入，还有好几亿是快要完成签约的。所以清水湾的业绩在市场变化情况下依然还是做得比较好的，尽管跟原来预期稍微有所下降，但是这个表现还是非常不错。

　　投资5-8亿发展短平快其实是这样，短平快项目是我们想加速周转，在投资方面的考虑，是总记帐的支出控制在5到8亿。而建筑的规模希望达到30万平方米以下，产品的规划将以刚需为主，这样会使我们在市场上面最大规模实现扩张，这个策略是另外一个增长点。这就像通常人们讲的两条生产线，两条都可以运作的很好，不会因为前面那一条生产线出现问题才会转型。

　　管理层：我们的产品类型比例是旅游地产20%，高端地产20%，刚需产品60%，这是我们一向的政策，包括我们正在投资的华东、省外项目在这几年都是超这个方向发展的。

　　现场提问：因为深圳的海砂事件，那么雅居乐的项目会不会勾兑海砂呢？你们担不担心这个事件会影响华南地区以及广州消费者对楼盘的信心呢？

　　管理层：我认为海砂事件只是个别城市的个别事件，我们在这个过程中都不会有这方面的问题。因为十几年前，还可以自己买混泥土或者买砂自己弄好去现场施工使用，不过这是十几年前的事情了，从2002年开始，中山、广州等地政府会指定专门品牌的泥砂去搅拌站，所有的砂检测等都有数据等级，这方面监测都很严格。