发展模式多样化 未来十年中国产业地产将迎黄金时期

　　4月26日-27日，2013(第四届)中国产业地产高层峰会在广州举办。与会嘉宾认为，2013年是产业地产起步“前十年”与发展“后十年”的分界线。中国民营科技促进会副会长、华南管理科学研究院院长、汇商工谷产业园区董事长袁青鹏说：“住宅地产经过十几年的发展，黄金时期已经过去了，未来十年产业地产在中国将迎来黄金时期。 ”

　　五矿(营口)产业发展有限公司副总经理赵锦明也表示：“从2013年开始，产业地产应该进入一个竞争、淘汰、出大企业的阶段。”

　　园区模式多样化发展

　　袁青鹏介绍，产业地产细分为工业地产、商业地产、物流地产、旅游地产、农业地产等等。产业地产有利于提高土地利用率，符合中国发展转型要求，能帮助中小企业降低运营成本、引入政府资本和金融资本。

　　产业地产在我国经历了二三十年的发展后，目前产品模式呈现多样化发展。赵锦明归纳了产业地产的五种主要盈利模式：1.工业物业开发。以联东U谷为例，构建产业综合体和总部综合体，实现第二、三产业的匹配和互动，以物业产品租售、物业服务和政策盈利为盈利点，是最安全、回报盈利周期最长的模式。2.工业物业+住宅、商业物业。以华夏幸福基业为例，为区域制定精准的战略定位、构建产业集群、建设城市核心区，组建强大团队为政府招商，以与政府的土地销售和置换、产业和房地产的配合、服务以及政策盈利为盈利点，该模式适合在大城市周边、不太发达的区域。3.土地运营+工业物业+地产、商业开发+产业投资。以五矿营口产业新城为例，开创了央企和政府合作开发的新园区发展模式，优势在于央企资源+政府政策，由五矿主导进行市场化开发及招商引资，打破以往政府管理模式。以工业园、产业园、产业新城的服务、政策盈利为盈利点，适合工业相对有一定基础、不太发达的区域。4.工业企业转型为工业地产开发商。以海尔地产集团为例，以工业企业、工业地产开发商、服务和政策盈利为盈利点。5.未来发展。即实现产业地产全产业链关键环节的金融化、社会化、市场化。

　　峰会举办了产业地产十年颁奖盛典，最终评出四大奖项共计19个单位胜出。

　　产业地产起步易走稳难

　　近年来，中国房地产市场进入转型期，住宅市场受到严厉政策调控，不少开发商纷纷把目光瞄向产业地产蛋糕。

　　对此，产业地产招商服务机构臣通选址总经理商国臣提醒，进入产业地产行业必须防范八大风险：1.选址风险，要考虑政府关系、产业基础、交通区位;2.政策风险，涉及土地指标、产权分割、预售许可等因素;3.定位风险，包括产业地位、企业定位、产品定位;4.营销风险，问题包括目标客服群体定位不精准、找不到卖点或卖点多而乱、找不到准确的传播渠道、意向客户数量储备少、定价策略不合理;5.招商风险，问题包括政策的产业限定不明确、销售与招商的严重脱离、大量客户不能成交或缓慢成交、客户的退订纠纷、回款难;6.团队风险，即培养提拔慢、团队不和;7.成本风险，需控制好土地成本、建安成本、运营成本、营销成本、财务成本;8.资金风险，即销售回款慢、财务成本高、银行政策没有研究透。商国臣称，以上八大风险中即便是一环出错，整个项目将会出现问题，因此从战略规划到落到实处都要抓好细节。

　　从事产业地产十年的北京嘉捷企业汇CEO任彤指出：“产业地产起步很容易。因为相对而言，土地价格低、客户要求低、政府对新鲜事物期望也低。不过，这行业走稳难，主要是指项目持续运营和获得新项目困难。企业入驻后，物业等服务能否兑现初期承诺很重要;政府看到活力后，对于入驻企业能否真正贡献产值和税收的关注度会迅速提升，会采用限制转让等方式进行制约，同时控制后续供地。”

　　任彤说，行业竞争加剧导致地价提升是目前业内面对的困局，他对如何提高产业地产的核心竞争力作出分析。“一是做好软件专业化服务，包括基础的物业五福、行业服务和增值服务，做服务的好处是兑现对于客户的承诺，维护项目和开发商的口碑在产业地产行业很关键，因为这个圈子特别小。二是促进入驻企业的发展，形成真正的产值和税收，让企业特别是中小企业真正感受到在这个区域可以获得良性发展。三是促进房屋的升值，有利于拥有自持物业的开发商，物业如何升值取决于物业服务。四是了解企业需求，有利于后续项目的获得和策划，因为企业需求的变化往往比我们想的还要快，原来是一个厂房的办公楼，现在可能需要研发，地产商就要做好准备。”