金地集团大部分商场处在建状态 预计2014年陆续开业

　　在金地2012年度股东大会上，金地集团总裁黄俊灿透露，为适应现在市场的变化，金地集团在管理体系上会对原来的管理体系做一些再造，包括对产品线的管理、运营体系的管理、成本控制的管理。

　　其中，对产品线的管理主要是指加速项目的开发周期，比如以前金地集团从拿地到开盘，大概需要15个月，现在通过一系列的工作，可以将拿地到开盘的时间，从15个月缩短到12个月。

　　在运营管理体系方面则主要是指控制好买地、开工的节奏及对供应产品类型的抉择，供应产品的时间节点把握等。

　　而在对上述方面进行深化管理的同时，黄俊灿也详细介绍了金地集团2013年的一些发展目标。据悉，金地集团2013年的新开工面积会较2012年翻翻，而且这些新开工的货基本上都是目前市场上的主流产品。

　　同时，在商业地产方面，黄俊灿进一步表示，将继续把原来的那些商业做好，争取为明年商业的开业做好准备，“目前金地大部分的商场都处于在建状态，预计将会在2014年陆续开业”。

　　对于金地集团未来在商业项目方面的具体规划，金地集团董事会秘书徐家俊指出，金地集团未来在商业项目产品类别上，一方面将发展持有的物业，但另一方面，由于资金占压很大，周转率比较低，因此金地集团会在项目发展前期，重点去选择一些销售型的商业物业。

　　徐家俊续指，在商业地产的方面，也将控制好自身体量当中持有型商业和销售型商业的体量和比例关系。根据已有资料得知，目前商业地产的租金收入只占金地集团总营收的1%。而招商地产此前曾表示，在几年之后，其商业地产的租赁收入将要达到招商地产总营收的20%。

　　对于金地此前在获得的香港上市平台，金地集团总裁黄俊灿于股东会上也明确指出，将重点去发展商业地产。

　　在外界较为关注的地产金融方面，金地集团总裁黄俊灿介绍称，目前做金融主要是做两块，一个是做股权方面，例如其与和UPS合资的美元基金就是做股权的；另一种就是做债权，“有一些房地产项目资金出现困难，或者有问题的时候，我们可以给他有一些债权基金的投资”。

　　另外，当天股东会上，最受关注的莫过于金地集团股东生命人寿会否继续增持金地股份，从而影响金地管理层稳定性的讨论。

　　对此，生命人寿参会方也做出了相关回应，其称，已跟第一大股东签署相关协议，其暂时不会有所动作，而目前来看生命人寿还只是希望做一个财务投资者，分享金地未来发展的利润。同时，生命人寿参会方还表示，金地集团在很多政府资源上面给予了金地人寿很大的支持，其也希望能够以各种各样的方法去支持它，让其有更好的发展，有更多的利润回报。

　　据了解，若生命人寿持有金地股份占到10%时，才会对金地集团管理层造成影响，而目前生命人寿占比金地集团股份还不足10%。

　　以下为金地2012年度股东大会现场问答实录

　　现场提问：金地集团今年的销售安排是怎样的？

　　黄峻灿：希望能够尽量在前面这些季度多卖一些，总体来看我们今年堆货的比例，上半年和下半年是四六开的规模。

　　现场提问：作为金地来讲，怎么保证在现有情况下，将拿地成本控制在合理的范围内？目前金地集团也已提出要提高经营水平、提升净利润率等目标，这个目标实现的步骤是怎么样的，有没有一个切实可行的方案？

　　黄俊灿：我们拿地的大原则就是，做主流城市主流地段的主流产品，这是我们要坚持的。我们是希望能够在现有已经进入的28个城市做深耕，而不是再继续的进入更多的城市开发。我们现在要做的事情就是在同样一个城市去分析，不同的片区的板块，在这个城市未来的发展中间它所承担的功能和它未来发展的可能的变化。如果我们发现有一些片区是价值洼地的话，我们就可以非常积极的加入到那儿，这些地将来会随着这些片区的发展而得到价值的提升。

　　至于谈到怎么从股东关心的收益方面做一个提高，我觉得这是需要体系性去解决的一个问题。长远来看，我们认为它的毛利率水平应该是会逐步降低的，因为行业逐步的成熟。所以我们就必须在周转方面下一些工夫，也必须在成本管理方面、费用方面下一些工夫。

　　财务杠杆问题，应该是取决于公司经营风险偏好，就是说你如果愿意进取一点，你可能会获得更大的收益，但也有可能会陷入更大的风险。

　　如果从净负债率的指标来看，金地公司的财务状况应该说不算保守，而且也不算特别的激进，我们是属于中上水平。周转这一块的的加速，我们刚才谈到的是通过产品线的设计，我们希望能够把我们的研发周期缩短，从拿地到研发的周期缩短；第二个是我们尽量的能够在地价的支付方面做一些可能的谈判。如果我们地价能够低一点，或者说有些旧改的项目，可以用一些房迁房来抵一部分地价的话，实际上这个支出的数额就会减少，对我们来讲，地价的支出是最快的，通过这种方式，支出就会减慢。

　　成本方面，刚才谈到，原来我们的成本偏高。我觉得，跟同行比，我们的成本并未偏高。我们目前在集团内部，关于这个成本管理的这些制度，我们在做进一步的细化，包括我们对成本使用，一开始拿这个项目的时候成本配置怎么来配，应该配什么档次，都有一个明确的指引；第二个，我们会把我们的成本目标做一个设定，我们现在所有的这些成本，通过投资的时候，我们全部列出目标，使成本目标是可控的；第三个，我们会把项目将来会产生成本的合同做一个规划，全部把它规划好，规划了以后，我们每一个合同，配置多少成本，全部把它物化下来。如果将来成本有变化的话，是必须到总部来审批的。总部也建立了这样一个成本的职能部门，目前我们的成本管理的IT系统也在准备上线。

　　现场提问：请黄总详细阐述一下金地集团在地产金融方面的情况，主要是做银行，还是指房地产基金？今年金地集团有哪些商业项目会入市？请简要介绍一下金地集团在商业地产方面的布局和发展的规划。

　　黄俊灿：我们目前做金融主要是做两块，一个是做股权方面，比方说我们和UPS合资的那个美元基金就是做股权的，就是投到项目里头分担风险、共享收益。我们股权这一块，一方面是在境外做，一方面在境内也做，境内我们这边做的是人民币，有我们自己投资的项目，也有我们和其它的金融公司合资成立的合资公司。比方说招商证券成立的股权项目，接下来也希望能够继续把股权投资业务做大；另外就是债权。有一些房地产项目资金出现困难，或者有问题的时候，我们可以给他有一些债权基金的投资。

　　从目前来看，这两块业务现在在国内都开始逐步的在发展。去年我们的管理规模是接近60个亿，今年我们希望能够更高一些。

　　基金方面，我们现在有北京、上海、深圳三个办公室，这几个业务团队他们相互之间，我们都给了他一个比较明确的目标和比较明确的激励机制，希望在去年的基础上，今年能够做得更好一些。

　　商业地产这一块，虽然说我们现在的租金收入只占1%，但是把租金年化为资产价值的话，这个资产还是比较高的，所以我们在考虑增加租金收入的同时，我们也会考虑我们这样的一个资产占压对我们周转的影响，所以我们会平衡好这样一个发展的关系。跟招商地产不一样的是，原来它有很多商业的地产，所以它的基础是比较好的。我们需要在市场上寻求更多的商业投资机会。

　　徐家俊：商业地产的周转率是比较低的，为了做好这样一个商业地产的发展，目前在这个工作思路上是这样的，一个是要积极的开拓低成本的融资的来源。

　　在产品类别上，一方面我们要发展持有的物业，另外一方面，由于资金占压很大，周转率比较低，所以在发展前期，我们也会重点去看一些销售型的商业物业。我们目前的商业并不是说要把所有的商业都持有在自己的手里，比如说像一些公寓，一些临街的商铺，这些东西我们还是会考虑卖出的。我们持有的主要是一些集中型的商业，而且我们会优先考虑相对来说租金比较高的，一些城市级的商业。当然城市里的商业往往投资额比较大，体量也比较大，所以我们会控制好商业和住宅之间的比重；第二个是会控制好自身体量当中持有型商业和销售型商业的体量和比例关系。

　　现场提问：因为以前大家会觉得金地做的是相对高端一点的，而且户型也是偏大的，这从我们现在存货的结构也看得出来，现在金地等于是我们把这个面积往小做，而且城市是在慢慢的往下延伸一点，我这个理解，您觉得是不是这样的？

　　黄俊灿：把面积做一些调整，我觉得这是一个企业要按照市场变化来做的，这个是对的，我们以前做大户型，在目前限购环境下，多次置业的目标客户群，它的去化是比较慢的。

　　你说城市往下走了，这个不明显，还是那么多城市，我们主要还是在现在的这些二线和一线城市里面做，没有去特别的放大三四线城市的数量，投资的布局也基本上集中在这些地方。

　　现场提问：金地商置你们是作为一个海外融资平台，还是作为一个业务主体？如果是作为海外融资平台的话，它是你的子公司，它融来的资金你还不能取得。所以我在想，在这方面还有什么进一步的合作？

　　黄俊灿：我是这么理解的，我认为它首先是一个经营的市场主体，因为它有自己的业务，我们既有住宅的，也有商业的方面在做。所以说我们是把它作为我们的一个业务板块去运作的，我们在香港的公告上，我们也会重点去发展商业地产，当然也不排除做住宅的业务，这是我们对它的定位。我们也非常看重香港这个平台。

　　现场提问：请徐总补充一下关于商业地产这一块的情况，电子商务和商业地产的关系，不知道你们是怎么考虑的？

　　徐家俊：我们一直在关注电子商务的发展，应该说电子商务对商业地产的冲击是比较大的，但是它的冲击是集中在渠道内。无论是美国还是中国，电子商务对零售的冲击主要集中在终端。对高端的商业基本上没有冲击，另外对非常低端的商业冲击也非常小，这是一个判断。第二个，电子商务对商业的冲击主要体现在零售，对体验式的商业基本上目前还无法撼动。电子商务可能冲击比较大的有超市，还有终端的服装，电子产品，对这些冲击是比较大的。本身商业这种形态在这种冲击下面，它自身也在发生一些改变和调整。结论就是电子商务对商业地产的影响还是不大的，我们看到在未来5到10年，商业地产还会有更大的发展。但是另外一方面来说，中国的商业地产的发展，跟国际水平相比还是在比较低的水平，所以国家这两年也是重点促进内需、促进消费发展，所以从这两个因素共同来看，包括对冲击的区段来看，我们认为未来商业地产的增速会超过住宅类的增速，它的发展应该会比住宅的发展速度更快。

　　现场提问：综合现在的情况，金地集团对未来几年发展的周转目标是怎样的？我们给自己定的增长预期是怎样的？

　　黄俊灿：我们肯定也是定了一个比较快的增长。具体的数字我们不太合适在这个场合说。我可以跟大家讲的，只能讲的是一个比较模糊的概念，但肯定会比15%要高。

　　现场提问：很多企业都明确提出了千亿的目标，金地集团未来的发展目标是怎样的？

　　黄俊灿：我们肯定也希望能早日达到1000亿，我觉得未来10年就太长了，我们说未来三五年还是比较现实的，我们希望未来三五年能以一个比较快的增长速度去提升。

　　现场提问：生命人寿投资金地集团的比例越来越近，到时候它如果进一步增加内控，会不会影响管理层的稳定性？

　　生命人寿：跟第一大股东有协议，我们暂时不会升上去。其实在很多政府资源上面给公司很大的支持。我们看好重金地长远的发展潜力，我们也希望能够有各种各样的方法支持它，可以有更好的发展，有更多的利润回报。目前来看我们只是希望做一个财务投资者，分享金地未来发展的利润。

　　现场提问：目前还没有达到是吧？

　　生命人寿：根据公司章程，要到10%以上才可以。今后会不会有变化，现在肯定回答不了。

　　现场提问：这几年金地的分配方案其实很保守，2010年0.6元，2011年0.68元，2012年0.8元。按照生命人寿刚才讲的，只是说为了有更好的回报，它这个回报完全不符合要求，所以我有理由怀疑生命人寿下一步的动作。这一点对金地管理层有什么压力？如果还是维持这种很保守的分配方案，然后又有一个虎视眈眈的生命人寿在旁边，我不知道双方怎么协调？

　　生命人寿：我们肯定会考虑企业所处的发展阶段，对我们来讲，房地产公司确实有一些战略的考虑，或者是说现在生命人寿也是处在高速发展期，我们每年的保费收入，还有投入增长对我们来讲的话，我们也希望寻找一些可以更长远持有的战略的品种。金地在几年前和万科、招商地产、华南城各方面的差距没那么大，这几年它在一个调整的阶段。金地的品牌还是有口皆碑的，有可能是产品结构方面的问题，或者是对市场适应性的问题，这几年在一个调整阶段，我们也是看到，刚好现在到了一个调整的拐点。刚才董事会的报告也讲了很多，我们也看到了这种变化，这就是未来潜力和空间，对我们来讲，我们是这样理解的。

　　至于您说今后的情况，我作为生命资产投资的负责人，我们的股东生命人寿委托我们做一个投资，我们确实是作为财务投资的角度，目前来投资金地，至于今后有没有一个战略性的动作，这不是我们这个层面，或者不是现在这个时点能够回答您的。

　　现场提问：您对它的分红方案满意吗？

　　生命人寿：当然不满意。但是对我们来讲，这是一个组合。我们也是希望它多分，但是分配和发展它确实是需要一个均衡，因为我们进入的时间相对也不长，所以这次的分红方案，我们也没有更多的参与。未来随着我们两家合作的加深，也许我们在业务上还能找到一些合作的共同点，可能我们会共同对分红派息的政策再做一些商议。因为我们主要的持股其实是在今年的一季度，这个时间还比较短，我们和金地的管理层也有过一些沟通，总体来讲，我们是比较认可公司的价值，另外也认可管理层的专业，否则我们也不会这么大比例的持股。

　　现场提问：2012年年报显示，金地集团去年的开发产品，存货是142亿，你们在今年的工作计划中，对这142亿存货的去化有没有一个计划？什么时候把这部分的存货去掉？

　　黄俊灿：这里面有一些是属于我们的高端定位的产品，所以去化需要一定的时间。对于我们来讲，我们现在对每一个项目都安排了一些去化的任务，至于说能不能在短期内把它去化完，我们并不乐观，因为这些存量的去化比较难，受制于它的去化速度有限。就算临时把价格降低，也不一定能卖得很快，而且价格如果降得很低，会对你当期的利润有很大的影响。所以我们这一块会认真的对待，我们更多的是希望能够在积极去化的同时，也用增量来使业绩提升。

　　现场提问：金地公司这个全装修房的比例在你们所有的产品中占比是多少？

　　黄俊灿：现在占到30%左右，我们今年准备把它提升，我们觉得全装修，从行业的发展来看它是一个趋势，从提升公司的收益水平来看，它也是一个好的业务模式，所以我们今年会把这个比例提高。

　　现场提问：因为岗厦项目现在是深圳市的一个重点，金地在这个项目介入的程度、合作的方式是什么样的？

　　黄俊灿：这个项目我们是一个非控股股东，我们的借贷公司在里面占有一定的股份。这个项目按照原来旧改的时候，区里面给我们的旧改任务，要求我们作为主要的投资者。从现在来看，我们这个项目的管理层认为，有非常多的因素影响，应该说参与管理的程度还是非常深入的。从合作的过程来看，总体来看合作还是比较好的，因为大家的目标也是一致的，希望这个项目能够产生最好的效益。从现在来看，北区的那些建设还是比较顺利的，预计在10月份左右就可以开售，中区的商场、高层写字楼也在做，会在2014年底、2015年初开业，目前招商的50大品牌已经基本上落定了20多个，所以总体上还是比较顺。

　　现场提问：现在新的领导上来以后，您对政策的走势怎么看？您觉得今后政策的用力点会在哪些地方？是在税收，还是在金融方面？想听听您个人的看法。

　　黄俊灿：我们总体的感觉是，新一届政府应该会对房价上涨的容忍度比上一届政府稍微会松一点。你去看这次调控目标，各个地方都说跟GDP、CPI挂钩，上一届政府是要把它归到合理水平，这个容忍度还是不一样的；第二个，我们感觉新一届政府还是会用市场化的手段，不会一直依赖行政手段。它在市场化的手段发挥作用之前，我觉得行政的手段还不会马上退出，他应该让市场化的手段逐步的发挥一些作用以后再慢慢的退出。大家都讲这个房地产税，我觉得新政府可能会在房产的属性方面，会把它的投资属性削弱一点。