谁说万科不拿地王？一个月斥资90亿元拿下6处热门地块

　　根据公开资料显示，短短一个月时间，万科大概斥资90亿拿下6处热门地块。而此前，万科总裁郁亮曾表示，万科不会加入“地王”争夺。

　　万科一向以行事谨慎、作风务实的风格领跑房地产行业。最近一个月，由于万科在多地频繁出手购买大宗土地，引起了广泛关注。

　　“万科近期频繁拿地，已经表现出其对土地的饥渴程度。”中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，万科积极拿地、充实土地储备，可以看出其对房地产发展的信心十足。

　　万科对此解释为，上半年万科的销售超过800多亿，一般房地产企业拿地的金额占公司销售金额的40%-60%，万科目前买地的金额约占销售额的40%左右，拿地是补货行为，属于正常水平。

　　房地产行业的开发周期长度，决定了作为一家上市公司，必须要有一定的库存，这是保证业绩稳健持续增长的一个重要因素。

　　在房地产行业中，业内一向认为，万科的资金状况较为乐观。据悉，万科在今年首季度的售楼预收账款就已达到了1504亿元人民币，而公司去年全年的销售额则为1412亿元。

　　这样的数据意味着，万科在今年首季度已经覆盖了去年的销售收入。这无疑能证实万科的资金充沛。同时，万科于日前对外公布，拟在香港发行20亿美元中期票据债券。

　　万科的资本通道无疑是畅通无阻的。作为行业标杆的龙头老大，加快拿地速度，也从另一方面带火了整个土地市场的交易。

　　90亿6块地 单价低其实很便宜

　　万科作为行业龙头老大，一举一动备受瞩目。日前，由于万科大概花了90亿连续拿下了6块地，引起了各界的关注。

　　由于此前万科总裁郁亮曾说过万科不参与“地王”的争夺，可是紧随其后的，却是一连串的拿地行为。再加上以敢说著称的任志强横插一脚，在微博上说了一句“谁说万科不地王？”于是，关于万科四处拿地的话题，又引起了各方关注。

　　据悉，7月，万科先后斥资近90亿拿下6地块，其中上海、广州地块分别是区域总价、单价地王。而引起关注的热点，则在6月27日、7月3日和7月8日三度出手，分别拿下了重庆江北区溉澜溪地块(联合保利地产，总价53.7亿元)、上海张江项目地块(联合张江集团，48.7亿元)以及广州荔湾区斩获一块区域单价地王(6.03亿元，单价19638元/平方米)。

　　其实，万科并不是第一次这样迅速地拿地。根据往年的数据，在地价上涨过程中，均有万科的身影。作为上市房地产企业，土地库存是本质需求，项目土地储备要做到未雨绸缪。

　　“万科作为行业内龙头老大，销售量是非常大的，正常的土地储备补充是必要的。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受记者采访时表示，万科最近的拿地行为，大部分是正常的土地购入。观察万科以往的拿地历史，一个月内购入六七块地的现象并不少见。

　　同时，万科的销售量是巨大的。据悉，下半年，仅在深圳龙岗区，下半年万科将有5个盘推出。

　　“此外，万科的拿地单价相比较而言非常便宜，虽然总价不低。”张大伟认为，有些地块被误读成“地王”，是企图利用万科龙头地位，影响市场预期。他说：“在万科购入的土地中，我们也做过分析，整体平均溢价率和价格水平，是低于市场平均水平的；万科也是低于行业标杆房企的平均水平。”

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受记者采访时谈道，万科之前声称不做“地王”，但近期频繁拿地的行为已经表明其对土地的饥渴程度。

　　殷旭飞说：“近期‘地王’频现是多方面因素使然。一方面受宏观调控政策影响，地方政府在下半年推出地块的数量增加且集中，房企应声采取措施，集中购地；另一方面，上半年房地产市场放量，量价齐升，房企拥有的房源减少，手中资金充裕，有积极拿地充实的动力和实力。”

　　优质土地贵而少 积极融资拿地

　　“万科转而积极拿地，充实地块，尤其是看重一线城市地块，加强在一线城市的布局。”殷旭飞认为，可以看出万科对此领域房地产发展还是充满信心的。

　　“一线城市土地资源稀缺，土地财政依然没有妥善解决，地方政府有推高低价的动力，在这种情况下，土地价格依然有上涨的趋势，至于万科是否预期土地又将经历新一轮上涨不得而知，关键是万科有实力、有需求、看好后市，才积极拿地。”

　　在这一轮“拿地潮”中，万科无疑凭借雄厚的资本，已经走在了前面。万科资金面的充裕是无需置疑的。

　　7月16日，万科向市场宣布通过境外子公司设立中期票据计划，并于7月17日在香港联交所挂牌。

　　据悉，本次计划是万科继2013年3月通过其境外子公司首次海外发行美元债券后，拓宽融资通道，丰富融资方式的又一战略举措。

　　中期票据计划(MediumTermNoteProgramme)是国际常用的融资工具之一，其具有多币种、多期限、面向多层级投资者、交易文件规范统一、融资灵活快捷的特点，是境外债务融资市场上灵活有效的融资手段。本次万科设立的中期票据计划的规模为20亿美元或等值币种，具体发行利息、期限和币种等将在实际票据发行时确定。

　　这次万科中期票据计划评级分别为标准普尔“BBB”、穆迪“Baa3”、惠誉“BBB+”，与之前发行的美元债券评级一致，代表了国际评级机构对该计划的支持。

　　据万科介绍，公司将基于该计划，根据资金需求及市场情况，灵活决定实际的发行金额和时间等，用于支持集团业务的发展。

　　“凡是在境外有融资渠道的企业，资金使用成本都能拉下。王石去香港买了这个壳以后，融资成本大概能下降7个点左右。”华远地产董事长任志强评价。

　　也难怪任志强会眼红万科在海外融资的活跃性。因为成本的降低，促使万科更有资本备战土地市场。据悉，在今年3月份，万科通过境外子公司万科置业(香港)首次发行8亿美元的5年期定息债券，融资成本仅为2.755%，

　　如何拓宽融资渠道，是摆在所有开发商面前的课题。而万科的融资进程，可以给所有的开发商上一课。

　　龙头企业迅速拿地的示范意义

　　在每一次“拿地潮”中，以万科为主的标杆房地产企业均被赋予领头羊的作用。

　　7月，万科、中海等房企在全国多个城市斩获数幅地块。截至7月25日，十大标杆房企权益购地293亿元，购地金额创年内新高，面积达502万平方米。高总价、高单价、高溢价的地块不断出现。万科在上海以48.7亿元拿地。

　　中原地产研究中心监测数据显示，截至7月25日，十大标杆房企权益购地293亿元，金额创年内新高，面积达502万平方米。北京区域内，截至7月28日，7月土地出让金合计达到了205.17亿元。算上在29日、31日出让的7月最后两宗工业用地，预计7月土地出让金合计为206.2亿元。

　　大环境决定了万科迅速拿地的背景。殷旭飞认为：“从市场角度来看，土地是供不应求的，尤其是一线城市。人口不断增长，中长期内区域资源优势不断加强，对人才的吸引力不会降低，住房、商业等需求会不断增长；而城市后备土地资源不断减少，地方政府也希望得到较高的土地溢价率，因此地价易涨难低。开发商运营成本增加，后续风险加大，但是好区域的地块，潜力可期。”他认为，在目前土地供应量增大的情况下，房地产企业的拿地热情也不减，土地价格回落的概率依然很小。

　　以万科为首的标杆企业，目前销售回款无忧，资金流充裕，纷纷看好后市，寻求补仓的机会。同时，地方政府也趁此时机，持续推出较为优质的地块吸引房地产企业竞拍，加剧地块竞争的激烈程度。特别是北京、上海、等大城市陆续推出优质地块，引起各大房企的争抢。

　　北京中原地产市场部研究总监张大伟表示，从整体来看，土地市场可能首先出现分化，在下半年钱紧的大趋势下，部分现金宽裕、资金成本低的龙头企业可能在土地市场继续有所斩获，但也并非什么地块都拿；而中小房企在土地市场可能会受到资金影响而出现保守表现。

　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞认为，三四线城市楼市早已出现一定的结构性失衡，楼市风险要较一二线城市高出许多。房地产企业回归一二线城市的愿望早就有，只是在资金、综合实力、资源、背景等方面有所差异。一二线城市土地市场竞争激烈，无形中设置了一定的门槛。而三四线房地产市场面临调整，差异化竞争等成为房企需要考虑的实际问题。