中粮地产质押北京孙河地王项目股权 融资战略生变

　　中粮地产旗下北京孙河项目，曾因单价刷新万柳地王，而备受关注。

　　近日，中粮地产发公告，其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。不过让人疑虑的是，曾经遭各路开发商疯抢、且地理资源非常稀缺的地王项目，如今为何要选择合作开发的方式，与合伙人分享利润？

　　对此，中粮地产证券事务代表范步登回应观点地产新媒体时表示，中粮地产日前多宗股权融资案例，主要与中粮地产目前的融资战略有关系。

　　地王股权质押

　　中粮地产表示，为推动孙河项目开发，中粮地产选择与中信信诚合作开发北京孙河地王项目。

　　根据协议约定，中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司，提供9.08亿元的委托贷款，期限为24个月，年利率为10%。

　　同时，北京公司将以其持有的正德公司全部股权，为中信信诚对正德公司的委托贷款提供质押担保；中粮为该笔委托贷款提供连带责任保证担保，担保期限至债务履行期限届满之日起2年，而正德公司向中粮提供反担保。

　　据了解，因项目位于北京“中央别墅区”，孙河HIJ低密度地块于开拍前曾颇受市场关注。

　　今年7月23日，中粮地产力克泰禾、万科、融创、招商、首城、华发股份、住总、中铁建等多家企业后，以总价23.6亿元、楼面价4.4万/平、配建3.3万平公租房的代价获得，一举超过北京单价地王万柳地块，成为北京单价新地王。

　　当时，市场估计以最终成交价格计算，孙河HIJ地块的纯商品住宅部分楼面价其实已经到每平米5万元，未来项目入市，至少要高于8万元/平米才不至于亏本。

　　不过，即便拿地成本较高，对项目入市销售造成一定影响，但北京相关业内仍表示，孙河项目适合打造高端产品，而在北京高档项目稀缺背景下，该项目未来还是有较大盈利前景。

　　另据了解，作为北京传统的别墅区，孙河是众房企争抢的重要区域。早在去年9月26日，龙湖就以14.7亿元拿下了该区域的一宗居住用地，楼面价2.02万元/平方米，溢价率为8.7%。

　　后于今年1月24日，在朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地的竞标中，泰禾也从11家企业中胜出，折合平均成交楼面价为2.86万元/平方米，溢价率约为49.79%。

　　然而，就是这样一宗如此受追捧区域的地王项目，中粮最终却选择以合作模式来开发，难免让人有些疑问。对此，中粮地产证劵事务代表范步登表示，“目前中粮地产在调整融资结构，中粮会根据自己的资金结构做一些有选择性的合作”。

　　降负债谋扩张

　　与近期以股权融资相同，此次为孙河项目融资，中粮地产也有将孙河项目全部股权做质押动作。

　　而值得注意的是，这种适于处于成长性初期企业的融资方式，对已经上市的企业来说并非最佳融资方式。

　　对此，范步登回应表示，目前中粮地产的负债率接近80%，所以合作上会更加倾向于一些股权性质的合作。

　　而这一倾向，在中粮地产近几次的融资动作上均有所体现。早前9月26日，中粮地产携私募基金上海中城永跃投资中心，为南京项目融资7.01亿元，其中，上海中城永跃投资中心为南京项目增资3.68亿元，同时提供股东贷款为3.33亿元，期限为1年，年利率7.5%。

　　随后10月29日，中粮地产又以股权加债权方式，引入基金上海中城永玺投资中心共同开发成都崔家店项目，总融资额为7.05亿元。其中，基金委股权增资部分为2.45亿元；股东贷款为4.6亿元，期限为1年，基金在该贷款部分的年回报为8%。

　　对于该种股权性质的合作，相关分析师曾表示，将股权让渡出去，虽能与中粮地产分担项目未来发展存在的风险，但也会稀释项目未来的收益，因此，不建议企业用股权的方式去做融资。

　　虽非最佳融资途径，但中粮地产之所以选择为之，或主要与其想降负债有关。

　　中粮地产在早前几次股加债融资时有提及，彼时，中粮地产表示，主要是在拓宽公司融资渠道的同时，还能在控制资产负债率的前提下进一步促进业务发展。

　　就负债问题，中粮地产第三季度报告中有提及，报告显示，报告期末，其一年内到期的非流动负债26.39亿元，较年初增加36.22%，主要是一年内到期的长期借款增加。

　　另关于中粮地产此次的调整融资战略，相关分析师也指出，近年来，中粮地产发展速度较慢，因此其自身也想通过股权融资方式，以更少的资金支出，翘起更大的发展平台。

　　“中粮地产目前项目主要集中在北京、上海、深圳、重庆等地，但发展未形成规模效应，品牌影响力也不够”。

　　同时，该分析师也补充指出，未来中粮地产旗下拥有的大量旧改项目，或是其未来谋发展的好机会；同时，待资本市场放开后，中粮地产或也会考虑做增发或选择去资本市场融资。