谨慎积极的拿地策略 远洋地产聚焦首改及刚需

　　经过2009、2010年地王的洗礼，以及三年多的保守和沉寂，远洋地产2014新年伊始即在北京市场上演满血复活，8天内以超73亿的价格连续摘得三宗土地。

　　如此过山车式的起伏，不免让外界拿不准其在土地市场的脉门。对此，远洋地产内部人士解释称，在2010年从北京取地后，这两年没拿地，是基于对市场的判断。2010、2012年，北京上海都是政策调控的重灾区，行业主流的倾向是去往三四线城市。投资者也认为，在一二线储备多的企业，市场价值评估反而会低一些。

　　感受到行业趋势的远洋地产亦认为应该多往二三线城市拓展，将调控的风险变小。然而从去年开始，市场风向标调转，一二线市场企稳回升，主流地产商和投资者又纷纷回归一二线。远洋自身也在潮流中顺势转向。

　　不过，虽然去年并未在北京市场有大的动作，但是远洋地产内部表示一直高度关注北京市场，频繁参与，只是在农历年底有个收获期，统一爆发了而已。最近拿的几宗地均符合远洋地产谨慎投资的要求，是水到渠成的事情。

　　谨慎积极的拿地策略

　　上述人士透露，远洋在北京四年没怎么拿地，客观上需要补充土地资源，这次积极的表现只是一个开始。而这积极态度的底气主要来自两个方面，一是大股东的增持，二是团队的磨合。

　　去年的9-10月份，远洋地产对两个大股东中国人寿以及南丰集团进行了定向增发，金额是8亿美金。增发后，中国人寿持股比例为29%，南丰为21%，两大股东加到一起持股比例增大到50%。增发后远洋地产财务情况得到显着改善，打开了进一步融资的空间，也为公司的积极拓展提供了助力。

　　另据介绍，几年之中，远洋地产内部产品标准化和品质都有很大的提升。远洋地产方面透露，从2009年开始做大规模的全国化布局，19个城市的团队逐渐成熟，经历了完整的开发周期，从拿地、开工到竣工交付，使得团队成熟很多，为下一步的扩张和积极的布局提供了前提条件。

　　具体到拿地策略，该人士提出了四个原则：一是坚持投资标准，拿地的时候要考虑收益率的问题。二是坚持区域深耕，主要是在已进入城市，或者是在已经进入城市的周边，同一个团队能够覆盖的地方。例如远洋地产今年会在长三角、珠三角增加城市的布局。

　　第三个是坚持规模适中，重点去拿二三十万平方米的中等规模项目。该人士指出，原来远洋大于80万方的项目占比比同行更高一些，影响公司的周转率水平。今后会多拿一些中等规模的项目。第四个是坚持团队能力匹配，为能力强的团队多增加土地储备。“此次在北京市场拿地就是这样，北京市场的团队整体能力是最强的，毕竟是大本营，拿地条件更成熟。”

　　首改和刚需是主流

　　变化的何止是区域路线，主流的产品类型也在不断更新。据了解，远洋地产董事局主席李明在公司内部会议上说过，作为主流地产商就要做市场的主流产品。而主流产品在不同时期的定义也不一样。

　　“但是现在随着单价的提升、总价的控制，这两年主流市场的产品在往刚需和首改偏重，去年排名前十名的企业基本是做刚需首改快速周转类为主的，远洋地产也会跟上主流市场。全国会以刚需和首改为主做快速周转的项目。但是基于北京和上海市场的特殊性，会在这两个城市适当增加中高端项目的比例。当然最终选择做什么样的产品，很大程度上取决于土地市场供应”

　　该内部人士指出，远洋地产2012年年报和2013年中报显示，90平米以下的住宅套数占总的住宅套数的85%，所以远洋还是以主流产品为主的开发商。2014年北京新增的三个项目，主要开发的也是小面积的产品，并会争取在今年年底前推出。

　　2013年，相较于沉寂的住宅业务，远洋地产在商业地产和养老地产方面均略显高调。有市场评论指出，多线条的发展必然会分散一定的精力和资源。对此，远洋地产内部人士表示，在很长一段时间，住宅业务仍然会是远洋地产的核心业务。

　　远洋地产在商业地产方面，过去几年投入大量人力物力。从去年开始商业地产逐渐进入收获阶段。“公司计划每年新增商业项目面积约25-30万平方米。而这些新增项目的土地都已经拿完了，建筑款需要占用的自有资金也不会多。”

　　而根据其运作商业地产的经验，商业地产可以反哺住宅产业。商业地产经营之后可以进行价值重估，获得银行贷款，很多时候从银行贷回来的款项比项目投入的比例还要大，可能达到150%的覆盖比率。

　　而在养老地产方面，该人士认为远洋尚处在探索当中。“远洋地产目前为止有两个养老项目开业，一个是在亦庄，另一个在远洋一方项目边上。规模都不大，都是几千平米，现在采用的是轻资产模式。对资金占有方面可以忽略不计。”