地产股能否走出被做空怪圈？ 寻找更先进的盈利模式

　　万科A开始大比例分红，这在A股市场和万科历史上罕见。

　　在A股市场，万科也曾有“铁公鸡”之称，但2014年，万科将分红比例突然大幅提高至30%，并称将来还要稳步提升。

　　万科总裁郁亮称，万科已经进入内生性增长的阶段，大比例分红对公司增长影响不大。而这背后，是以万科为代表的一批内地房企在战略和经营管理方式上的转型：轻资产、向金融延伸。这些房企的盈利模式，也由依靠单一卖房子的收入，逐渐向更多元的盈利模式转化。

　　被做空的逻辑

　　自去年下半年以来，A股地产板块持续下跌，至2月25日万科A已跌去50%之多。

　　“地产股已经成为经常被做空的对象。”深圳一资深投资人士认为，A股2010年推出股指期货以来，作为周期性指数股，银行地产是被重点做空的对象。做空有一个特点，持续下跌以后突然又出现加速放量暴跌，尔后又会出现比较可观的反弹。

　　以万科为例，去年四季度开始持续下跌，到2月25日最低到6.52元，其间并无任何大的调控政策出炉，万科业绩也在稳定持续上升。

　　“观察我们公司股票的融资融券余额，经常是比较大的。”另一家大型房企人士对21世纪经济报道说，地产股票被做空很常见。他从市场资金面角度解释，在熊市背景中，受制调控政策的地产股由于盘子太大，撬动股价需要更多资金和杠杆，因而不容易成为炒作的对象，资金更偏爱那些小盘题材股和创业板股票。2月25日地产股暴跌，很多公司股价跌破净资产是市场太过分的反应，因此公司高管此次出手增持了自家股票，以表示对这种暴跌不认同的态度。

　　按照前述投资人士的观点，这种暴跌已然是明显的低点，地产股已具备买入条件。3月6日，万科A开始反弹，截至3月12日收盘，几个交易日上涨17%，并带动板块集体上涨。

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，自去年11 月份以来房地产股的下跌是非理性的下跌。从此次两会政府报告中分析，今年上半年政策的干预会低于预期。板块前期的过悲情绪释放已较为充分，京津冀经济圈的区域性投资机会、房地产股2013 年仍保持较好业绩等因素，将成为地产板块的上升推动力。

　　不过，综合货币、库存、需求等因素来看，今年房价整体走低将是大概率事件。房地产市场面临很多的不确定性，三四线城市的局部市场依然存在降价的可能，不少房地产信托等金融产品也可能会陷入兑付危机。

　　前述大型房企人士指出，在今年流动性和资金面持续紧缩的情况下，地产股的反弹持续性存疑。后续地产股仍有被做空的可能。

　　转型进行时

　　地产股能否走出被做空的怪圈？

　　从一个更长远的视角来看，人口红利、城市化率对于房地产行业的刺激作用已然明显下降，作为一个曾经的高成长、暴利行业，地产已经进入了价值型投资阶段，而不是成长型投资阶段了。这意味着地产股难以再用估值扩张的方式去推动股价上涨了。

　　更明确地说，是地产行业原来那种买地、盖房子、卖房子、再买地的游戏模式很难玩下去了，市场不会再给这种盈利模式高估值，必须寻找其他更好的模式。

　　摆脱传统地产开发重资产、周期性的窠臼，进行轻资产、互联网的转型或许是一条出路。A股房地产互联网概念三六五网、世联行、广联达等过去一年的股价表现证明了这一点。

　　万科在2013年的业绩会上提出，要进行轻资产重运营的转型。“轻资产模式是互联网时代新课题。但如果行业很容易轻资产的话，早就被小米等企业杀进来了，万科应该轻，但能否轻到极致这个事情，万科有自己的理解”，郁亮说，关于互联网如何应用、如何产生价值、如何变成有效的盈利模式，目前万科也仍然在探讨、试验之中。

　　地产商们搭建互联网平台的一个突破口是社区服务平台。万科基于其数百个项目和百万业主的社区大数据平台目前正在搭建之中。万科董秘谭华杰透露，万科正考虑与腾讯微信合作开发微信服务号，可以绑定微信支付，若开发成功则可替代目前万科小区物业的APP客户端。保利借助其项目开发进行三位一体的社区养老服务，也在规划进行。花样年、金地、碧桂园等也均提出社区云服务的概念，在社区服务的“最后一公里”上着力。

　　不过，保利地产副总经理胡在新指出，开发商提供社区增值服务能否赢利，目前仍然是个问题。比如一家开发商可能在全国管理的社区面积很多，但分到一个城市之后，大概最多也就十几个社区，且这些社区是分散在城市里面，要去整合这些社区周边的商家资源，从中获利是很难的。

　　花样年总裁潘军认为，以住宅开发为主的房地产黄金十年已成过往，房地产的下半场，拼的不再是土地储备和销售溢价，而是多元盈利模式和轻资产运营管理能力，房企由卖房子产生的销售收入，变为销售收入+运营收入+服务佣金/管理费的盈利模式，部分地产商将转型为金融互联网服务商、社区服务商——这一投资逻辑，在房地产行业的投资者心中，目前显然还未普及，也没有被资本市场认可。

　　万科正在努力扭转资本市场对地产公司的偏见。3月10日，万科总裁郁亮通过二级市场增持100万公司股票，以提振投资者对地产股的信心。

　　万科管理层认为，万科到了一个平衡增长和分红的阶段，未来分红比例将在30%左右基准上，进行稳步提升（过去的基准是15%）；这也是为了适应B转H的需要，香港资本市场的地产股分红比例很高，万科要变得更加国际化。

　　郁亮指出，过去历史上，万科一共融资193个亿（包括可转债），累计现金分红达130多亿，希望未来成为一个净回报的公司。