城市印象之淮海路商圈 长达6公里如何营建商业格局？

      (赢商网上海站)作为上海百年历史商圈的淮海路商圈，却从2013年下半年至今，面临商铺陆续撤离出现大量空铺，而即便聚集了K11、香港广场、环贸IAPM等购物中心，也难掩租金日渐下滑之势。

　　 总长6公里的淮海路，如何营建适宜的商圈格局？

　　南北走向过长

　　作为上海五大核心商圈之一的淮海路商圈，云集了不少开发商，仅仅一个淮海中路就聚集有九龙仓、新鸿基、香港新世界以及百联、百盛等众多商业地产巨头，商圈内购物中心更是多达十几个。

　　尽管商圈内购物中心不少，但面对经济下行和电商冲击，仍难掩整个淮海路商圈租金下滑的现实。高纬环球发布的2014年第三季度上海零售市场报告指出，三季度淮海中路商圈购物中心净租金环比下降2.5%,与此同时，南京西路、徐家汇等其他四大核心商圈净租金都有不同程度上涨。其中，南京西路商圈净租金季度环比涨幅最高，达到3.5%。对于淮海中路商圈出现的租金下降，高纬环球零售商户代表陆逊分析称，整个淮海中路商圈是呈南北走向，由于老字号等店铺断开，整条街并未形成合理的商业格局。此外淮海中路早前作为一个时尚窗口吸引到很多品牌愿意进驻的形象展示功能已经在逐渐稀释、冲淡，从而造成租金的下降。

　　此外，淮海路的条状商街，越来越受到徐家汇、五角场等块状商圈威胁也是造成租金下滑的重要原因。

　　K11、IAPM崛起，触动商圈鲶鱼效应

      长久以来，淮海中路商业街自西藏南路一路往西延伸至陕西南路止。互相错位而立的百盛和巴黎春天，犹如商业街上“最后的桥头堡”。再往西，淮海中路就进入徐汇区的辖区内。“一过百盛，淮海路的商业就很凌乱。各种商店、餐厅，不成气候。”一位网友这样评论。

　　随着去年上海新世界大厦重新改造后开出的购物中心K11、环贸1APM的开业，整个淮海路商圈大有重新焕发之势。在业内人士看来，K11、IAPM引发的“鲶鱼效应”反映了上海商业发展的最新趋势———消费热点将从商业街向商业点集聚，一家购物中心就能形成一个商业圈。以前消费者购物习惯说去南京路或淮海路。在弱化商业街、强化商业点的趋势中，未来上海商业街之间的竞争将不再是主要的，商圈之间的竞争将取而代之。

　　香港广场等掀调整升级风

　  从2013年开始，调整升级成了淮海路商圈的主旋律。整个商圈以互动体验活动成商圈新名片, 淮海路西段将成为活力时尚领域的代表，东段则打造一线品牌的集中地。

　   在淮海路开了１６年的百盛淮海店也首次进行闭门装修，并于今年7月升级后重新开业。而在淮海路商圈最早打造的综合体项目香港广场也迎来一次大面积租户整改。记者了解到，随着舒适堡健身中心租约到期，其原北座三、四层共计5000多平方米面积将重新分割，改换为以餐饮为主的全新业态。据透露，目前改造方案计划在今年年底完成基础改造，调整后的商场将于明年春节前正式亮相。

　　据赢商网获悉，同样处在淮海路的中环广场，作为新鸿基进入上海后的首个商业项目明年也将调整升级。

　　能否吸纳外滩奢侈品牌？

　　淮海路商圈未来将走向何方？根据徐汇区“十二五”规划，淮海中路至衡山路区域未来将变身高端商务区。据上海易居房地产研究院研究员严跃进介绍，“随着电商和多个新型百货以及社区商业完善的冲击，淮海路商圈也面临改革，K11就属于比较典型改造项目，知名度口碑还不错，奢侈品由原外滩迁入，一方面可以降低租金成本，同时还可以借助商场提高人气。”而9月12日爱马仕全球第五家、中国第一家“爱马仕之家”落户上海淮海路商圈，或许也佐证了这一说法。

　　随着区域内K11、IAPM等吸引大批奢侈品牌的进驻，当前租金严重下滑的淮海路商圈在未来能否成为外滩后又一奢侈品聚集带还有待时间来检验。

淮海路商圈商业项目一览表