龙光地产引入平安大华开发深圳地王 地王资金承压

　　2014年的楼市整体低迷，但一线城市还是出了不少地王。2013年楼市走势仍不明朗，地王压力增大。12月23日晚间，深圳龙光地产发布公告称，其将引入平安大华基金注资发展深圳新宅地地王龙华项目，该项目是龙光地产于今年10月以约47亿元投得。

　　引资的代价是地王项目要分股权给平安大华。龙光表示，引资后公司财务结构将更加平衡，而对于平安大华来说，其也获得了一个潜力发展项目。深圳一位业内人士指出，如果项目压力不大没有人愿意拿出股权来，其判断龙光独自开发深圳新地王可能较为吃力，而引入一个“金主”，或将为公司资金舒压。

　　无论是前两年的地王还是今年的新晋地王，各大城市众多高价地的未来并不好预测。当下一线城市楼市虽然有所回暖，但价格并不见涨；而地王的入市需要价格上涨的支撑，若无价格上涨，竞争又趋激烈，地王们的利润空间便会缩小甚至亏损都有可能。

　　根据公告，龙光地产项目公司深圳金骏、平安大华汇通财富管理有限公司及贷款银行包商银行订立委托贷款协议，平安大华同意经由包商银行借予深圳金骏金额8亿元的委托贷款，年利率为9%。深圳金骏注册资本为1亿元，由龙光房地产全资拥有。平安大华注资9800万元后，深圳金骏注册资本将达1.98亿元，由深圳龙光房地产及平安大华分别持有51%及49%。

　　这只是平安大华的首笔注资。12月17日，龙光地产曾宣布，深圳金骏、深圳龙光房地产及平安大华业已订立注资协议，称平安大华同意对深圳金骏注资20亿元。

　　此前的10月22日，深圳金骏以总价46.8亿元拿下深圳龙华地块，折合楼面价为25094元/平方米，成为深圳最新住宅“地王”。彼时，该地块所在的龙华区在售项目均价在25000元左右／平方米，这引发了深圳业界“面粉贵过面包”的惊叹。

　　深圳平安大华汇通财富管理有限公司是平安大华基金管理有限公司子公司，是2012年11月首批获批成立的三家基金公司子公司之一，其对地产股权和债权投资兴趣颇浓。在龙光之前，平安大华曾向珠海华发股份[-0.25% 资金 研报]旗下横琴华发注资29亿元，而横琴华发曾以58.62亿元获得横琴地王。注资后，平安大华持有横琴华发49%股权。

　　龙华这幅地王地块，与龙光地产一向的土地策略似乎并不契合。据龙光半年报披露，截至2014年6月30日，龙光地产开发建设总面积逾900万平方米，土地储备总规模近1300万平方米，其中，约60%地处广东珠三角二三线城市；龙光地产有近1300万平方米的土地储备，平均土地成本仅为每平方米1136元。

　　在拿下地王后，龙光一方面引入平安大华注资20亿元；另一方面，则在12月进行了年内第二次美元融资，发行2017年到期的2.5亿美元、年息9.75%的优先票据。上一次是6月发行的3亿美元2019年到期、年息11.25%的优先票据。

　　2014上半年，龙光平均资金成本为8.4%。穆迪指出，12月份发行优先票据将改善龙光地产的债务到期状况，并降低平均融资成本。世联行刘文春表示，此次龙光地产以股权融资的方式引入平安大华，相当于分摊龙华地王未来的开发风险。

　　截至2014年6月30日，龙光地产营业额同比增长43.4%，毛利同比增长41.2%，核心溢利率同比上升1.9个百分点至14.2%。

　　地王的资金压力并非龙光独有。中原地产首席分析师张大伟指出，2015年豪宅市场将迎来最激烈的竞争。以北京为例，单价5万以上高端项目，北京2014年仅成交1853套，而在2013年则成交2242套。单价10万以上2014年也仅成交23套，最近四年来一直维持在25套左右。今年年底至明年年中，北京已经上市了多个豪宅项目，如中赫万柳书院、佳兆业广场、远洋刘娘府地块项目，以及融创农展馆地块项目、保利首开东坝地块等项目将会陆续入市，这将导致顶级豪宅市场竞争进一步加剧。