碧桂园“重金寻地”：转战三四线城市优势与隐忧并存

　　当依靠土地增值利润扩大规模的模式被普遍认为是逝去的增长极时，千亿房企发出的“重金寻地”的消息显得有些特殊。

　　3月4日起，一则“重金寻地——碧桂园邀您共创地产奇迹”的公告开始在市场上流传。碧桂园称，以丰厚酬金诚意寻求广州、清远、韶关以及山东、江西等地的优质土地。除去南方区域，碧桂园东北区域公司同样也在向市场喊话，寻求黑龙江优质土地资源。

　　在多元化、轻资产转型等话题占据行业视线之时，“专注房地产”定位之下的碧桂园仍在继续规模扩张的步伐。而在其列为集团发展重点方向的三四线城市，外来巨头碧桂园可能还会以兼并收购者的身份加入到市场争夺中。

　　碧桂园相关负责人就寻地消息对观点地产新媒体回应称，集团寻地的范围并不仅限于已发布消息的区域，“在各地都欢迎有优质资源的合作方”，在拓展的过程中“不排除有并购的可能。”

　　碧桂园“土地合伙人”

　　按照碧桂园公布的“重金寻地”消息，其广清区域、山东区域、江西区域深耕当地，“向社会各界发出邀请，寻优质土地、合作地产项目及优质土地信息，合作样式多样”，所寻土地性质以商住用地为主，土地获取方式包括合作、转让或其他方式。

　　消息称，有资源者可携土地信息与碧桂园相应区域负责人联系，凡合作成功的，“信息提供者将获得巨额奖金”。其中，江西区域还特别指出“凡6月1日前成功获取的，另有重奖。”

　　与此同时，碧桂园集团东北区域同样也发出消息，诚意寻求黑龙江优质土地资源，广征合作伙伴，并提出“佣金丰厚、合作形式多样”的条件。

　　查阅资料可知，此次公开寻找土地对碧桂园而言并非第一次。早在去年10月，碧桂园也曾在河北区域公开发布消息，称集团计划加大对河北省的投资开发，“现诚邀河北省拥有近期具备开发条件(含已开发、待开发)项目的企业、个人、政府土地出让机构进行项目合作。”

　　对于此次选择大范围喊话“征地”的原因，碧桂园相关负责人对观点地产新媒体表示，主要是希望通过公开寻地拓宽渠道，“也能让市场看到碧桂园对土地的强烈需求。”

　　据其介绍，碧桂园寻地的范围并不仅限于上述消息中提到的区域，“在全国各地都欢迎有优质资源的合作方，没有限定一二线或者三四线城市，主要视乎土地资源条件而定。

　　值得一提的是，上述人士也表示，在三四线城市拓展的过程中，碧桂园也不排除并购其他企业的可能。

　　对比当前行业下的房企多元化、轻资产转型热潮，碧桂园专注房地产的发展思路显得较为传统，这种定位在某种程度上也让其不得不面临规模增长的考验。

　　可以看到，拿地的需求在当下仍然是碧桂园需要拓宽渠道解决的问题，而在市场分化之下，渴求增长的碧桂园或许正在成为三四线城市的外来“洗牌者”。

　　三四线“洗牌者”牌面

　　据碧桂园披露，2014年集团获取土地的预期建筑面积为1918万平方米，总地价164.1亿元。

　　对比2014年全年合同销售面积1928万平方米，碧桂园的新增土储仍然保持着覆盖消耗的平衡。

　　但从未来发展土地来看，碧桂园对保持土储和规模的需要似乎仍然紧迫。截至2014年6月30日，碧桂园共有209个，其中已竣工总建筑面积为5078万平方米，在建总建筑面积为3949万平方米，持作未来发展土地的总建筑面积为3780万平方米。

　　在拓展土地的方向中，三四线城市无疑正是碧桂园重点瞄准的市场。2014年碧桂园获取的1918万平方米土地建面中，属公司权益所有人的预期建筑面积约为1798万平方米，平均地价仅为867元/平方米。

　　按照城市行政级别划分，碧桂园去年新进入的地级市有22个，新进入的县级市(县)为37个。

　　事实上，三四线城市也正是碧桂园业绩的重要组成部分。在碧桂园去年1288亿的全年销售业绩中，一线城市业绩贡献占比仅为3%，除一线城市外的省会城市和直辖市占比为18%，国内其他城市占比则高达78%。

　　据碧桂园公开回应，新型城镇化及刚需人口的增长是其开拓三四线的最大动力，其目标还包括约1300个符合筛选条件的县市。

　　然而，对于三四线城市而言，如碧桂园般外来品牌房企的进入带动了成交，却也在加大市场的分化力度和库存去化压力。据碧桂园披露，2014年其有17个项目在当地市场占有率超过30%，几乎均为三四线城市项目。

　　带有品牌效应、产品和园林设计以及标准化成本优势的品牌房企，甫一进入原本以本地中小开发商为主的三四线城市，几乎总能赚盆满钵满，但无形中也让本地开发商的因为成本和价格劣势面临更大的去库存打击。

　　然而，外来房企加速两级分化的局面同样是“双刃剑”，库存的背后可能是价格战的隐忧。广东某三线城市开发商人士对观点地产新媒体表示，碧桂园首次进入该地开盘即引起疯抢，本地开发商在成本上不占优势，特别是涉及拆迁的项目更难定价，“很难说会不会降价。”

　　在三四线城市拓展的过程中，碧桂园或许会以“洗牌者”的姿态加速甚至参与市场分化和并购的局面，但在行业龙头万科减少拿地，三四线“伙伴”恒大转向一二线，行业普遍看空三四线楼市时，碧桂园“巩固三四线”战略有其优势，却也可能面临着隐忧。