万科物业实现移动互联网化 坚持和城市共同发展原则

　　（赢商网深圳站报道）3月31日，房企龙头老大万科2014年业绩推介会在万科总部6楼召开。推介会一开始，万科董秘谭华杰就房地产大趋势做出详细解析，并提出万科未来十年发展规划。

　　值得关注的是，尽管2014年房地产市场出现下行，万科全年销售回款仍达2090亿，经营性净现金流417亿，回款率高达90%。

　　"三好住宅+城市配套服务商"

　　房地产市场逐步进入白银时代，这是无可逃避的问题，然而，未来十年我国住宅行业总体安全，谭华杰还通过相关最新研究数据佐证该观点。为此，他表示，未来万科仍以住宅为核心，时刻考虑客户需求，形成万科未来业务方向为"三好住宅+城市配套服务商"。

　　谭华杰强调，白银时代带来了机遇和挑战，其中，大量新的需求正在浮现与生长，然而另一方面，房价与地价却出现不对称的情况。万科在这样的背景下，确立其新十年战略，将在房价大拐点到来之前完成公司转型，十年后使得新老业务各占一半，并驾齐驱。同时，依靠技术领先与制度创新重构组织竞争力，为转型做基础。

　　物流地产正处于爆发萌芽期

　　随着电商的崛起，消费地产受到的影响是巨大的。一方面，新生代消费群体对生活品质有更高要求，追求更具体的生活体验，因此度假地产应运而生，并将取代原本单一的观光旅游模式。

　　而在产业地产上，创客、小微企业创业将是中国未来20年经济主要推动力，而为这些群体提供创业场所亦是万科未来的方向之一。

　　另外，随着电商的盛行，物流地产也将是一个对冲产品。这也就需要更高效率、更大面积的物流地产。然而，中国目前的物流地产基本还是在农民房跟老的工业区内，这些都表示物流地产正处于爆发式发展萌芽期。

　　物业实现移动互联网化

　　值得关注的是，万科在物业方面亦有其突破。并形成了"睿服务"体系。据悉，万科物业公司已经率先完成物业服务的移动互联网化。万科物业有专门的战图系统，通过该地图，可以了解到万科所有管理项目跟看到万科管家具体位置。此外，万科物业使得业主手机"摇一摇"开门、访客二维码"扫一扫"进门得以实现。同时，其中的EBA系统让远程设备管理成为可能。

　　未来，万科将更为看好物业服务市场。谭华杰提到，未来万科将走出自有项目，而现在万科在全国市场占有率仅为0.6%，按照此前美国的经验，万科在物业服务商还有数量级提升空间。

　　总之，未来万科重点以客户为核心，围绕客户具体从小区、社区和城市这三个层面可以进行一些梳理。由此，家装、度假地产、养老地产以及社区商业、公寓、教育、医疗等也是万科关注的方向。而其新业务拓展也将坚持"和城市共同发展以及顺应移动互联网时代"两个原则。

　　未来将升级跟投计划2.0、30版

　　而在激励措施上，万科总裁强调，万科采取内部与外部合伙人制度。其中，内部激励制度包括跟投计划、以及合伙人计划，目的都是为了实现共创、共享、共担。而事业合伙人制度是职业经理人的升级版。

　　谭华杰亦表示，事业合伙人制度是万科转型必须坚持的内容。据悉，截至2015年1月27日，合伙人已经通过第三方持有公司A股4.94亿股，占比为4.48%。对此，万科方面表示，按照要求，在年报前两个月、季报前一个月不能买公司股票，这便是为何出现短短一个月两次增持股票情况。

　　而其中的跟投计划则要求负责相关项目的管理层必须参与跟投。这意味着管理层在项目经营方面，承担比投资人更大风险。万科方面还表示，未来将加快传统业务创新，完成跟投方案2.0、3.0版升级。

　　万科年报显示，去年现金流良好，而负债率亦较低。未来，万科将积极寻求投资机会。金融化发展是万科未来非常重要发展方向。2014年我们投资收益出现大幅度增长，背后其实都是一些类似金融化的操作所带来的。