领汇二度延迟收购 万科商业地产轻资产运营之路剖析

　　在万科总裁郁亮新提的0到1业务探索过程中，将社区商业轻资产运营是一个新的求“1”的方向，不过目前来看，这个“1”还有待证明。

　　4月1日，香港领汇房地产投资信托基金宣布，将收购龙岗万科广场无约束力意向书的时限延长至今年4月30日，以方便双方继续商讨有关细节。

　　事实上，于早前2月9日，领汇就宣布，与万科达成共识，延长收购深圳龙岗万科广场无约束力意向书的时限至3月31日。

　　彼时，领汇称，由于此项为领汇首个内地投资项目，为使双方有充足时间就完成交易的细节进行磋商及尽职调查，以保障基金单位持有人的权益，故决定延长意向书中的排他期。

　　公开资料显示，2014年11月11日，领汇宣布就收购龙岗万科广场已与万科签订无约束力意向书。根据意向书，领汇拟洽购万科旗下位于龙岗万科广场八成权益，包括若干临街商铺及停车位。作价方面，市场预计以当下龙岗区域价格水平计算，该商场总值逾20亿元。

　　领汇收购二度延迟

　　第一太平戴维斯华南区及华西区评估部黄国均向记者表示，在定价已明确的前提下，延迟可能会是交易架构的问题，而不是价格方面的问题。

　　黄国钧称，很多项目在交易的过程中都会延迟，而万科、领汇本身都是上市公司，上市条例对交易有时间的限制，但实际过程中包括审计、尽职调查等过程未必会顺利，有时候聘用的中介机构在时间上不一定配合的那么快。

　　对于记者提及的会否出于价格方面的原因延迟，黄国钧认为，每一笔交易当中，买方都有自己的判断，不一定是完全依靠市场的价格去参考的。例如有一些机构要求资产收益率达到8%，但市场上卖家也没有那么傻，以超出市场回报的水平来出售他们的项目。

　　不过，交易没有完成的任何时候，都可能存在被放弃的情况。其中不确定性因素当然包括领汇在做尽职调查时，考虑资产收益未达预期等因素。

　　“因为万科广场项目刚处于起步阶段，无法明确资金回报有多少的问题，大家都是基于预测”，黄国钧如此补充道。

　　据了解，基金公司收购大型商业地产项目的操作步骤为：提供资料目录；资金方初审通过后，项目方与顾问方签署《投资顾问合同》投资顾问合同；项目尽职调查，即资金方自费前往项目地开展项目尽职调查，进行并购可行性分析；项目立项；签定并购合同；资产交接接管。

　　其中，基金收购项目方式上，一种是基金先进行募资，募资好了再投资任何的项目；另一种就是针对项目的，在尽职调查之后，再将项目发布给市场，但收购方自己也需要投资一部分。

　　就领汇而言，黄国钧称，目前领汇的资金来源多样化，主要有租金收入、通过发行基金单位给交易对手、银行贷款，因此有实力全部独立持有，不会寻求外部资源。事实上，于不久前领汇刚刚收购北京的一个商场，就应该是一部分以内部资源，一部分以银行贷款形式去收购的。

　　社区商业运营模式

　　虽然此次收购动作执行过程慢于预期，但分析认为，针对拥有庞大社区商业的万科而言，未来跟领汇合作或将是常态。

　　据相关人士向记者透露，长期发展来看，万科都会通过合作方式去发展其商业，而不是单独操盘比较大的商业物业资产。合作方式上，具体不排除引进某一个可提供资金的投资者，或助力项目在招商、后期运营、品牌管理方面的开发商。

　　在合作伙伴的寻求上，“目前万科商业项目并不都处于城市中心区域及CBD，同时也均以消化本身住宅项目里面的配套为主，该状况跟已拥有丰富社区商业管理的领汇背景相似，自然领汇成为万科标榜学习的对象”。

　　较其他房地产投资信托基金，领汇是香港最大零售设施业主，在零售物业的管理运营方面经验丰富。同时，政府背景和雄厚的物业资产，使领汇基金在融资方面很有优势，更容易获得银行贷款。

　　正是上述优势所致，领汇在社区商业方面已具体自身的品牌影响力，这或也是万科将要大力发展社区商业最妙的一步棋。

　　分析认为，以住宅为主业的万科，在以定位为服务社区居民的社区商业方面，不管是管理经验，还是金融手法，都需要借鉴香港领汇的成功经验之处，以此来提高万科社区商业的品质和自持面积的数量。

　　另值得一提的是，在合作的过程中，学习经验是一方面；其次，合作过程中也蕴含着万科对于未来商业合作模式的探索。目前万科的商业项目有很多合作者，包括凯雷在内，东方资产等等，但与每位合作者的合作方式各有不同。

　　其中，早前与东方藏山合作的模式就与其与领汇的合作方式不同，具体为双方具体合作模式都是持股。万科持股较少，东方藏山是大股东，万科将进行项目的营运、管理，并收取服务费。

　　与东方藏山的合作，是以资产包的方式进行合作，因此对于其今后拟进行的社区商业REITs来说，也最具总结意义。

　　商业地产试水轻资产

　　按照郁亮发言，当下万科所有业务分成三个阶段，从0到1试错阶段；从1到10复制阶段；从10到100稳健发展阶段。现在万科是在巩固传统业务的同时，积极寻找新业务方向的“1”，万科希望在行业拐点到来之前能够找到船票。

　　由此来看，目前万科商业地产未来的业务方向都处于0到1的试错阶段。

　　据了解，自2010年万科宣布进军商业地产起，在商业地产方面已经形成了一定的持有规模。既有社区商业产品线“邻里家”，又有1万-3万平方米建筑面积的“生活广场”和区域型购物中心“万科广场”的产品线。

　　不过，在商业地产版图扩大的同时，万科商业地产运营能力不足的问题也日渐暴露，有分析评论认为对于强调资金回笼的万科来说，逐日庞大的商业体量无疑像一个吸金的“无底洞”，因此，“轻资产”运作成为了万科不二选择。

　　据记者了解，当前在轻资产运作方面，万科有所进展。其中包括：2014年8月，万科与世界最大的投资公司凯雷签署商业地产战略合作平台意向书，该平台将收购万科拥有的9个商业物业并长期持有，并在未来会以资产证券化为目标退出。

　　紧随其后，万科相继将深圳龙岗万科商场和北京金隅万科广场的大部分股权售予领汇基金和麦格理。而2014年12月25日，深圳东方藏山资产管理有限公司就与万科联手宣布进行商业资产管理的合作。

　　根据合作框架协议，东方藏山将以收购物业产权和股权形式，收购万科旗下涉及一二线城市共计5个社区商业物业。

　　同时，东方藏山与万科拟签署资产管理协议与委托商业运营协议，以合资资产管理公司的形式共同建立社区商业资产管理平台，在负责各商业物业的资产运营管理。

　　此时，就有市场人士评说，如果说万科与凯雷的合作是构建“轻资产”退出机制的开端，那么“牵手”东方藏山则是其商业地产项目轻资产走向资产证券化的更进一步。