《赢在河北》第4期实录：探究休闲娱乐业态发展动向

　　如今，体验式消费当道。对于很多人尤其是年轻人来说，去购物中心已不再是单纯的购物。无论是想运动、交友、聚会，还是观时尚展览、看电影，亦或是溜冰、唱K，在那里，总能找到自己所中意的区域。正是针对于年轻人的消费习惯，大型影院、溜冰场、健身房、KTV、电游城等娱乐休闲业态正在购物中心兴起，并不断开疆扩土，成为主流业态。

　　那么，现在的河北市场，休闲娱乐业态在购物中心的分布如何？扮演了何种角色？未来将呈现怎样的发展趋势？对此，赢商网第4期《赢在河北》沙龙将邀请业界专家进行详细解析。

　　主持人：欢迎各位嘉宾走进第4期的《赢在河北》，这次沙龙的主题是“体验式消费当道，探究休闲娱乐业态在购物中心的发展”。

　　主持人：赢商网河北站副总经理 杜龙

　　在主题开始之前，我给大家介绍一下嘉宾：

　　石家庄银座商城东购店招商经理 张伟

　　华强集团石家庄华强电子市场管理有限公司招商运营经理 高蕊

　　华强集团石家庄华强电子市场管理有限公司招商营运经理 乔亚利

　　石家庄和发地产公司商业管理部经理 于洋

　　石家庄大玩家（需求面积:1000-3000平方米）超乐场经理 王盼盼

　　棒棒糖市场运营总监 张智峰

　　超越健身市场部品牌推广经理 顾利明

　　乐动健身房拓展总监 李萌

　　九色虹网咖 李婉莹

　　《赢在河北》第4期嘉宾合影　

　　主持人：下面进入到今天的话题，因为《赢在河北》做到第4期，在这一期我们转向于休闲娱乐业态，说休闲娱乐业态主题之前，我简单地把整个背景给大家做一个介绍。在商业地产发生深刻变革的今天，娱乐休闲业态对于购物中心的重要性日益突出，和购物、餐饮一起形成“三足鼎立”的局面。而这也更迎合了80后、90后等年轻人的消费习惯，购物中心向“玩”出来发展的趋势。

　　有调查显示，受益于消费能力的提升，非生活必需品在2010-2020年间保持13.4%的平均增长率。新型消费者更倾向于花钱买高品质商品和体验服务，这也为文化、娱乐业态带来了发展契机。

　　而不断有购物中心对业态进行调整，未来对某些楼层、某些区域的“去零售化”趋势，将会增强，除了餐饮之外，转而引入院线等西线娱乐业态。

　　目前业界对休闲娱乐业态划分为七大类，包括游乐类体验、水主题娱乐类体验、电影娱乐类体验、儿童育乐类体验、文化艺术娱乐类体验、运动康健类体验、购物现场体验。购物中心可以通过对不同种类休闲娱乐业态的组合，有利于其在竞争中体现差异化，形成自己的亮点。

　　下面进入话题讨论，第一个话题是河北的购物中心中，休闲娱乐业态的布局占比。

　　石家庄银座商城东购店招商经理 张伟

　　张伟：我先说一下吧，按照传统意义上的划分，银座东购不属于综合体，我们属于传统的百货卖场。但是随着市场不断的变化，传统百货不断下滑，我们面临的冲击确实也非常大，所以我们也在思索传统的百货业态怎么能适应现在的市场。也就是说这个市场逼着我们转型，我们将娱乐类、餐饮类引入到百货商场起到吸引客流增加顾客的滞留时间。

　　目前从综合体的发展来看，已经不是1：1：1了，部分综合体餐饮能占到2/3，百货业态缩减的越来越多，如果没有餐饮和娱乐业态的话，未来的综合体估计是不能成功的开下去的。总的来说这两年的市场对于传统百货业态不仅是“冬天”，更是“严冬”，所以必须要转型和拓展新的发展思路。

　　华强集团石家庄华强电子市场管理有限公司招商运营经理 高蕊

　　高蕊：拿我们华强来说，我们是2009年才开始转型做购物中心的。现在整体的零售业态也在不断的撤店，不像前几年大面积的扩张，所以作为甲方来说真是难上加难。现在我们也在往娱乐、休闲这方面考虑，包括餐饮方面，基本上餐饮这块能占到整个体量的40%，再加上休闲娱乐的，就像张经理说的，有可能我们的零售只能占到20%、30%，占的比重越来越少。

　　在石家庄休闲娱乐体验类的项目可能还比较少，造成狼多肉少的现状，所以难度上又加深了一层。我们在招商过程中对这些乙方等于是得上门求着了，所以说在思路上还有方向上，我们都希望各位多多指点一些。

　　主持人：感谢高经理。其他嘉宾有什么不同的见解吗？

　　石家庄和发地产公司商业管理部经理 于洋

　　于洋：说点远的话题，之前我主要是负责娱乐这块的事情，对娱乐业的行业要求我比较了解一些。要想在购物中心娱乐这块做出点成绩，首先对项目得有充分的了解，必须得请一些做过综合体的人做这些项目，知道项目的定位和发展的根本。

　　其次就是做好其他楼层业态的配比，因为娱乐跟其他楼层是相互互动的，并不是单纯一个娱乐就能解决购物中心人流量和租金的问题，这是一个互动的过程。作为甲方，我们请一些娱乐的业态，比如说棒棒糖、超越健身、大玩家等等这些品牌含金量高的店来我们购物中心。现在同质化比较严重，他们自己必须得接地气，才能在这个行业内或者是在购物中心中有影响力，能带动一些客群。

　　另外就是做好营销渠道，通过我们购物中心的平台跟消费者紧紧的联系在一起。刚才张总说到了电商对实体店冲击大，有些商家现在剪断了线上的链接，把网店作为询价的目录表。购物中心实体店其实大有文章可做，购物中心的从业者要对项目有深刻的认识，还要对行业的业态有深刻的了解，拓宽一些好的营销渠道。

　　刚才张总也说了现在商业地产生意难干，话语权现在变成了乙方比较多一些。现状确实是面临这个问题，中山路上的商业综合体开始扎堆，弊端越来越明显，同质化是商业综合体最主要的一个弊端。

　　开发商作为甲方，开发成本高，必然伴随着租金也高，许多有潜力的商铺进门难，进了门以后对商铺也缺乏一个培育和创新的机遇。虽然在招商过程中，开发商投入了大量的资金，保证了购物中心的开业，但最终消费者所在区域的商业与消费者的消费能力有时候不太相符，我们现在要解决的就是差异化的问题。我觉得要了解消费者的倾向、消费者的心理，然后对购物中心局部做一些格局的调整、空间的处理、业态的整合还有形象的设计，这有可能会避免同质化，会加大竞争的优势。

　　我们对在购物中心做娱乐业态的商铺有两点期望，一是要接地气，二是要甲方收房租收的高兴，乙方交房租交的高兴。

　　主持人：刚才更多的是从运营商的角度看目前休闲娱乐业态的作用，下面我更希望从品牌商的角度谈谈。

　　石家庄大玩家超乐场经理 王盼盼

　　王盼盼：刚才张经理也提到了转型的问题，其实不只是石家庄这个市场，整个中国的市场都在转型，都在被逼着转型，这个是没有办法的。我认为这的确是一个很大的调整，但同时对于我们来说也是一个比较大的机遇。

　　我觉得首先要了解客户的消费体验。家是客户的第一生活区，能不能把我们的综合体或者是商城改成第二个生活区呢？我觉得客户的消费体验很重要，让消费者感觉在家里能做到的事情同样在综合体里也能做到，在综合体里吃完饭后可以有一些娱乐活动。这需要的是开发商、品牌商做一个联合，去了解消费者的消费理念。在石家庄来说，不打折就不去那个场所，我觉得这样的消费观念是非常落后的，也是非常畸形的。

　　张智峰：在石家庄的品牌和定位都是以年轻人居多，之前我们在西美店或者在西南高校区那边开了两家店，主要是针对人群来选择定位。

　　棒棒糖市场运营总监 张智峰

　　一般棒棒糖不像暴利消费那种，也不像酒吧、夜总会，就属于一个大家都能接受的休闲娱乐的项目。主要是想针对现有的定位为目标，就是客群。先分析客群，到底是走高端、中端或者低端，再去考虑综合体，就是先去考虑周围的环境。今年我们的目标是在石家庄再开三家分店，最近有家店6月份会在阿尔卡迪亚开业。

　　超越健身市场部品牌推广经理 顾利明

　　顾利明：我们现有的店面中，包括有西环、嘉实、友谊这几个店面属于独立的，其他的店面大部分都是在综合体里面。因为一个店面的开设，选址很关键，如果它的位置选对了，可能未来的销售额包括运营状况都会非常的良好。希望开发商建综合体的时候，会更多的考虑到乙方或者是这些休闲娱乐业态的品牌之间的需求。另外要考虑到这个商圈周边的这些客户群体的需求是什么，他想要什么样的娱乐综合体在其中。

　　我们希望客户能到休闲娱乐商圈当中来，我们要知道他的需求是什么，我们来达成他的需求，最终才能实现共赢。今年我们要再开两家店面，一个是长江，一个是西美，北国这块也会有我们的入驻，今年还会有其他的店面，现在我们也是在不断的开设店面。我个人认为综合的休闲娱乐业态是一个必然的趋势。

　　李萌：我觉得休闲娱乐以后在综合购物体中是非常好的，包括我们今年的目标是再开4家店，首先定位也是在综合购物体中。

　　于洋：对我们购物中心有什么要求？

　　乐动健身房拓展总监 李萌

　　李萌：要说健身这一块其实都大同小异，小的是八九百一平，大的是小两千平，再大点是带泳池的那种，属于高端店了。我觉得健身进驻购物中心，主要是看购物中心的定位，还有看消费能力怎么样。

　　张伟：现在的综合体、传统意义上的购物中心，在整体建筑过程当中，前期的招商规划都已经做完了，他会根据主力店的要求来设计它的层高、承重，包括采光都会考虑进去。所以整体前期的规划对购物中心非常重要，就是我们想打造什么样的购物中心，会根据入驻的主力店及大型的项目的要求来规划。

　　主持人：下面请九色虹网咖李婉莹说一下。

　　九色虹网咖 李婉莹

　　李婉莹：可能我们网咖跟大家的不太一样，我们这边消费群体很年轻化，对于购物中心这块，我们网咖慢慢的也会转型，也会有高端、中端、低端的情况。在商业区会做一些高端的店面，主要针对的是白领级的人群，可能消费人群的定位会高一点，我们在选址的时候还是会针对客户群还有周边的环境。如果说是集群效应的话，购物中心更具有集群效应，所以我会考虑一下入驻购物中心的一些商家都是什么样的品牌和定位，这对我来说是很重要的。假如说他的定位很高端，那我这个店的定位也应该是高端的，还是考虑到人群吧，还有周围的业态定位。

　　主持人：在引进休闲娱乐业态的时候，作为购物中心或者今后的运营方主要考虑哪些因素呢？这也是避免同质化。开发商在开发一个项目的时候可能周期会比较长，两年到三年的时间，但是品牌商的选址包括运营看到更多的是现在和未来市场的情况，所以在这个方面上，作为运营方或者开发商主要考虑哪些因素？包括对休闲娱乐定位的差异化是怎样考虑的？

　　张伟：其实我觉得今天的主角应该是于总。我们是传统百货业态，总体来说，在我们商场构建的时候或者是在开业初期整体规划的时候就是定位。定位对商业来说是至关重要的，成功与否就在定位，周边的商业环境，包括需要什么样的品牌和什么样的业态来帮助你支撑商场，毋庸置疑这是最重要的。

　　在前期的考察和筛选的过程当中，要去把所适应你的品牌筛选出来，尤其是定位一定要服务于周边这些环境需要什么，顾客需求什么就要做什么，不只是高与低的差别，最合适的对我们来说就意味着是成功。

　　于洋：我说一下九色虹网咖，网咖就是网络上网加咖啡，加小吃和水吧，里面有散户区和大户区。当时他们在海世界，在我们的业态上要了将近一千平米，他们的装修设计有点像上海的非常时尚的店，能吸引海世界周边学校的客源，他们的定位非常准。

　　但是娱乐业态在购物中心一般都要求在四五楼，技术层面消防对这个的要求特别严格，包括棒棒糖、大玩家。现在新的消防法规定每两百平米就要有一个消防分区，甲方消防分区一定要做好，如果做不好就拿不到合格证，就办不了其他的手续，这点要求特别的严格。购物中心这块也考虑怎么把这个问题协调好，这也是存在的一个问题。

　　还有一个租金贡献率的问题，如果卡的特别紧的话，品牌商就不愿意进来了，但是如果没有他们的话，购物中心也不像回事儿。

　　华强集团石家庄华强电子市场管理有限公司招商营运经理 乔亚利

　　主持人：好，谢谢。接下来我们来探讨一下下面的话题，就是未来休闲娱乐业态的发展趋势是什么？

　　就石家庄市场来说，作为运营方，我也接触了很多这方面的朋友，实际上是很需要这种业态的。但是作为这种业态来说，现在也有不清晰和需要完善的地方，作为休闲娱乐业态的发展来说，大家再聊聊这个话题。

　　沙龙现场，嘉宾热烈发言

　　张伟：从目前石家庄整体来看，包括商业宏观规划，政府相关部门更应起到合理的调控作用 。而现在综合体及购物中心一哄而上丝毫没有考虑购买力有多少，造成了无序的竞争，在全国来讲石家庄的商战简直到了残忍的地步，只有大力度的打折促销消费者才会蜂拥而至，好多外来企业到石家庄以后，不适应石家庄的土壤和竞争环境，而黯然离开。

　　于洋：其实我想听听像棒棒糖、健身、大玩家对我们在建的购物中心，有没有什么租金的要求或者是技术的要求。像大玩家这块里面有一些轮滑，大玩家能不能把轮滑独立出来，让购物中心单辟出一个区，然后再开一个电玩区，就是这两个区域分开，这种模式行不行？

　　还有就是棒棒糖，我们这个购物中心对面有一个东胜，东胜里面有一个麦颂，它也是一个KTV，它的KTV影响不影响你们，你们怎么跟他有一个对抗？你们要求我们商家从硬件上、软件上给你们一些什么样的支持，我想听听你们的想法。

　　当时我们做海世界项目的时候比较早，很看好这个项目，可是那个地方火的全在下面，凉的都在上面，尤其对娱乐商家带动不起来。

　　租金这块已经很低了，我就拿物业费来说，物业费应该是在2012年以后签合同的商家，租金每月是25块钱，怀特购物中心是每月30块钱，其他的像东胜广场、苏宁广场每月是40块钱。从物业费这块就能看出海世界对商家的门槛是比较低的，现在也是放水养鱼的阶段。

　　我想听听你们对我们半岛国际所处的建华商圈的购物中心的物业上、租金上的要求，还有你们要求我们为你们做什么支持。

　　张智峰：其实棒棒糖基本上是和西美合作，但是也不排除和其他的综合体合作。东胜这块有一个麦颂，如果跟他们竞争的话，棒棒糖从来不打价格战，主要是带动客人去玩儿，多以活动来吸引和带动客人，结合跑男这些娱乐项目到店里面，跟大家一块互动起来，这是我们去吸引顾客的一个手段。只要商圈周围定位定的准，包括招商的品牌，比如服装类、餐饮类的品牌，包括一些配套的娱乐设施，只要这些周边的定位能吸引到更多的主流消费群像80后、70后，如果把这个定位定好了以后，我想棒棒糖会去考虑这方面。

　　王盼盼：刚才说的旱冰场，据我了解是不能独立的。旱冰场是我们的一部分，我们可以在旁边设一个水吧和酒吧，我们不是单纯的滑旱冰就行了。另外对一些物业和租金上的要求，我们全国一百多家都是在万达开的，在别的商业是见不到大玩家的身影的。如果说有一天我们要是走向其他的综合体的话，我们只能说还是看你们面向的什么消费群体，这个是最重要的。我们在万达的面积是3600，在面积上会要求大一些，像您之前说的独立分区来做，我们是做不到的。

　　于洋：我们和消防支队做过对接，像电玩这样人流量比较密集的区域，只要在三楼以上都要做分区。

　　主持人：顾经理，作为休闲娱乐业态的发展您怎么看呢？

　　顾利明：我主要负责品牌推广，希望未来更多的是商家之间的联动，通过合作的方式，共同举办线上、线下的活动来提供双方或者多方商家的会员联动，各个商家才能把更好的店面、品牌运营下来。我觉得这可能是未来的一个方向和趋势吧。

　　单独靠自己的销售团队去销售和宣传，宣传力度和宣传面已经达不到了，现在线上、线下结合是一个必然的趋势，我觉得未来可能更多的就是商家的联盟和联动。像我们商家最关心的问题就是怎么能把会员保持良好的黏性，不让他们流失，怎么吸纳新的会员加入，这是我们最关心的问题。

　　沙龙现场

　　顾利明：我去过华强广场好几次了。

　　于洋：你们当时进入华强商圈的时候，我不知道谁选的址，当时选商圈的时候，我感觉选的不是特别的精准，为什么呢？因为华强商群实际是以批发业态和购物中心业态为主，覆盖商圈周围的大部分是江浙一带的做生意的人，像他们白天做生意累了一天了，晚上就休息了，超越进了华强，忠实的客户就会少了很多，做市调的时候应该考虑到这个问题。

　　我们的项目一个是接地气，另外我们对周边的消费人群也做了深刻的了解和市调，他们喜欢什么，基本上我们心里都有一个想法。我们这块的优势是居民区比较多，客户黏性度很高。半岛这个项目占了4条街，购物中心的长度是400米，南北的宽度将近是110米，有纵深、有宽度，而且前面有一个250万平米的广场，喜欢休闲健身的老头老太太去我们那儿，我们给他们创造平台。这也吸引了一些购物中心的忠实客户过来消费，也能带动家庭的消费来我们这儿，我们的优势就是占在居民区。

　　我们的优势是我们在建华商圈的龙头位置，还有一个优势就是我们是地铁1号线、4号线的换乘站，我们能把一些好的商家和业态引进来，通过这个地铁在未来能把其他地方的人吸引到我们这儿来。而且我们这个购物中心针对娱乐业态的商家有东西、南北四个疏散通道，是24小时的。

　　我们这边的优势就是人流量大，娱乐这块一般是白天的人少，周末和晚上的人多一些，我个人认为应该给他们的优惠力度大一些。

　　现在我们也面临着一个头疼的问题就是商业和购物中心扎堆。我们想要引进一些特别超前的业态，比如日本有一个世嘉动漫，但是对我们甲方的软硬件要求特别高，如果我们老板要舍得下这个血本，那就好了。

　　张伟：世嘉对硬件的要求太高了。

　　于洋：如果把它引进来，万达我也不发愁了，东胜我也不怕了，有它就是我们的一个吸金法宝。目前头疼的就是购物中心有一些外行的人干内行的事情，所以挺尴尬的。计划2017年到2018年开业，这是我个人的想法，我们老板的想法是2017年，我个人的想法是这个事情一定是节奏慢一点，把更好的一些接地气的资源整合得更好一些。

　　购物中心的建筑面积，地上的是13万平米，地下负一是3万多平米，有一部分规划的是电器，还有超市，还有一些闲散的商铺，是这样的配比。

　　我们中山路上有三个主力路口，一个是中山路东端，还有煤机街口，还有建华那个路口，我们重中之重的品牌商家都集结在煤机街这个路口。而且我们购物中心北边这块打造了一个400米的夜生活街，这样建华整个商圈周边除了万达那边有一个夜生活街以外，北边没有，所以我们就想打造一个以酒吧、咖啡为主的夜生活街，我们也给了很优惠的政策倾斜。

　　张伟：我想问一下杜总请来的棒棒糖、超越、乐动健身房、网咖这些尊贵的品牌，像于总他们综合体属于年轻的漂亮小伙，像我们这种业态属于成熟的中年人。我不知道你们这些品牌对我们这种传统的百货业态，你们的第一选择的硬性指标是必须进综合体呢，还是对于我们来说也有合作的可能？现在不是说我们所认为的消费群体必须得在哪个阶层，现在属于全民娱乐化。

　　张智峰：我会考虑他进店的消费，中年人是理智消费，不像年轻人是不理智的消费。

　　张伟：但是一些传统百货业态也在转身，它也是希望有一些服务设施能够参与进去百货业态的过程当中，在你们充分考察的情况下，我希望能够合作。

　　主持人：像商业发达的日本，它的百货业态跟购物中心是并存的，我觉得在未来的竞争上也是一个发展的方向。

　　沙龙现场，众位嘉宾热烈发言

　　于洋：我知道电玩里面的设备投入挺大，而且这个东西还有时效性，玩腻了以后客户就不想来了。世嘉软硬件要求太高，我还考虑到它们占那么大的面积，提供这么大的政策倾斜，老板能不能承受的问题。

　　张伟：我觉得要解决石家庄整体的消费层次和消费理念能不能适应世嘉的问题，世嘉确实很好，它是全年龄段的。

　　主持人：立足于石家庄，休闲娱乐业态是一个大势所趋，这道难题不管是摆在运营方来说，还是品牌商家来说，还有很长的路要走，而且购物中心一定是玩出来的，一定是体验出来的。

　　在目前石家庄市场下我们能感受到同质化还是有的，但是假如说两年后我们再重新坐在这个桌子上来去做沙龙的时候，可能当时的市场就不一样了，也可能我们回头看的时候，现在我们所谓的格局在那个时候就迎刃而解了。

　　于洋：打铁自身硬，你做好自己的区域购物中心的特点，增加区域购物中心的消费者的粘性度，干吗要看“狼来了”，该来来，我做我自己的。我对本土的一些品牌还有全国的一些品牌，给了好的政策的倾斜，咱们自己提升软硬件的要求，做好自己就行。好的地方可以学习，但是没必要特别害怕，做好自己就行。

　　第一，它有华润上市公司充足的资金保障；第二，它自己工程进度快；第三，它在全国自己自持的品牌比较充足，比较完整；第四，对本地品牌的影响力大。就我所知，国大在参观完华润的其他项目以后也很看好它，也抛出了橄榄枝。区域型的本土地方的开发商确实不能跟他比，也没有那么大的实力，但是我觉得自己做好自己的区域化，做好自己的特点，增加客户的粘性度，哪怕这几年坪效低点，但是能把购物中心养的住、走的长就行了。

　　主持人：各位嘉宾，今天咱们聊得也非常开心，最后感谢各位嘉宾的到来，希望以后多多关注赢商网这个平台。今天的沙龙到此结束了。