中海物业推行其分拆物业上市计划 专注一、二线城市

　　在万科紧锣密鼓筹备物业平台全面市场化之际，中海物业已抢先一步，推行其分拆物业上市计划。

　　5月18日晚间，中国海外发展有限公司公告宣布，公司全资附属公司作为买方，与中国海外宏洋集团有限公司全资附属公司订立股权转让协议。

　　根据协议，中海同意购买中海宏洋物业管理有限公司100%股权，代价约为人民币5000万元(约6300万港元)。收购事项预期5月31日或之前完成。

　　值得一提的是，中海在公告中透露，公司正考虑以实物分派方式将分拆实体股份分派给股东，将集团物业管理业务分拆及，并以介绍方式在香港联交所上市的可能性。

　　这也是继2014年花样年分拆彩生活以来，又一个中国房企进行物业管理平台分拆上市。考虑到中海物业已发展20余年，在业内已积累一定口碑，此次分拆上市或更多的是做大物管生意。

　　截至发稿时，观点地产新媒体并未联系到中海相关人士回应此事。不过从彩生活上市一年交出的成绩看，2014年其毛利3.1亿元，同比涨幅115.8%，毛利率增长18个百分点至79.6%。相比陷入挣扎的房地产销售行业，这种盈利水平足够“诱人”。

　　市场人士对观点地产新媒体分析称，房地产行业前端的开发销售价值已经收缩，后端的物业管理却有待发掘。花样年的成功，在一定程度上刺激了包括万科、中海等企业，让它们意识到物业管理还是一片蓝海。

　　中海的物业生意

　　据观点地产新媒体了解，在中海系房地产开发的投资战略和布局中，中海专注于一、二线城市，中海宏洋则专注于三四线城市。同时，中海宏洋旗下开发项目均由中海宏洋物业提供物业管理和服务。

　　中海宏洋披露的数据显示，截至2014年，中海宏洋在15个城市内(包括北京)，拥有共27个进行中的物业发展项目，所占土地储备达1207.12万平方米。

　　对于收购中海宏洋的物业管理公司，中海显然颇为满意。其在5月18日的收购公告中表示，收购事项将具有加强集团在中国的物业管理业务的裨益。

　　事实上，中海早在1986年在香港设立中海物业管理有限公司，并于1991年开始在内地进行业务扩张。2012年，中海地产商业发展有限公司正式成立，专门负责商业项目的物业管理服务。

　　中海的年报显示，2014年，中海物业在国内管理项目约199个，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市。管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。

　　其中，商业项目管理服务包括20余座城市，覆盖中海系甲级写字楼、环宇城购物中心及星级酒店三大产品系列。

　　香港方面，中海的物业服务公司除了为集团发展的香港豪宅物业项目提供物业管理服务外，管理服务也覆盖商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等，管理面积约450万平方米。

　　截至2014年底止全年，中海实现物业管理收入20.1亿港元，其中香港及澳门地区2.3亿港元，内地17.8亿港元，同比增长13.6%。在管面积逾5000万平方米，同比增加25%。

　　粗略估算，若加上收购中海宏洋物业获得的管理面积(以发展中土储计)，中海的管理面积将超过6000万平方米，约为彩生活管理面积2亿平方米的30%。不过就营业额而言，2014年彩生活录得4.86亿港元，不及中海的25%。

　　对此，相关市场人士对观点地产新媒体分析称，彩生活的商业模式是“传统物业+工程服务+社区增值服务”，但主要局限于住宅物业方面。相比之下，中海物业管理范围除了住宅，还有写字楼、购物中心等高收益物业，这也是管理面积不如彩生活、营收却高出几倍的原因。

　　上述人士续称，考虑到中海及中海宏洋在中国拥有众多土地储备，未来光是为这些项目提供物业管理及服务，获得的营业额也会相当高。

　　截至2014年底，中海在内地31个城市以及香港、澳门共拥有土地储备约3735万平方米，实益拥有权益约为3496万平方米；中海宏洋土地储备则为1207万平方米，实际权益约为1137万平方米。仅2015年，其计划竣工楼面面积便将达1200万平方米。

　　后端管理蓝海？

　　除了中海，近期包括万科、金科等房企的一系列动作表明，还有更多房企也在寻求物业管理的发展机会。

　　其中据观点地产新媒体了解，截至2014年底，万科物业服务已覆盖内地61个大中城市，服务项目457个，管理面积1.03亿平方米；期内物业服务实现营收19.9亿元，同比增长35.1%。

　　5月13日，万科在投资者互动平台上公开表示，未来公司计划实现万科物业的全面市场化，并为其引入实业合伙人机制。同时自2015年起，万科将全面接受各开发商的物业服务邀约。

　　随后于5月16日，南京地王项目——金隅紫京府正式签约万科物业，合作形式为万科物业输出人员、体系和整个管控标准，南京万科物业派驻人员接管项目，全权操盘。

　　这也是万科物业发展22年以来，首次接受管理其它开发商的地产项目，物业分拆上市也随之被提上日程。对此，万科董秘谭华杰解释称，万科物业的市场占有率约为0.6%，尽管规模排名靠前，但想实现更大规模的覆盖，“就必须走出去”。

　　而号称在内地44个城市、管理项目超过150个、管理面积逾7000万平方米的重庆房企金科，也于今年初派出团队访问万科、花样年深圳总部。外界猜测称，金科此举并不排除是为了学习对手的物业管理经验。

　　2014年，光大证券便旗帜鲜明地提出，物业管理是“被忽略的蓝海市场”。该机构称，自2012年以来，房价、地价在共同繁荣中走向分歧，企业净利润不断被压缩。相比之下，物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。

　　具体主要表现在三个方面，首先，物业管理设置商家到业主的单向入口、对业主需求立即响应，由此实现从掌握物业到获得入口、再到垄断资源；其次，当前物业收入规模存在10倍空间，以2014年的估算值算，全国平均物业费仅1.5元/平.月，按照全国每年人均消费1.8万、社区消费占全国消费35%计算，对应物管收入空间在15元/平.月。

　　据光大证券预测，物业管理的收入空间约为2.7万亿元，若以3%收取端口费，对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场。

　　不过，兴一利必生一弊。相关市场人士对观点地产新媒体指出，物业管理行业进入门槛不高，导致竞争激烈；而且，除了物业管理公司外，其它电子商务公司的订购服务方便，也可能降低住客对集团业务的需求。

　　上述人士续称，当前物业管理的扩张路径仍集中在两方面，即依托自有物业扩张，如中海及万科；抢食别人的蛋糕扩张，如花样年。这些模式极易被复制，并不具备特殊性。

　　尽管如此，在当前互联网发展的趋势下，不少房企的物业管理已陆续推出020服务，如中海“悦居中海”云平台，万科推出“睿服务”等。市场人士表示，这主要还是看房企如何使用互联网思维，未来如何实现自身特色还有待观察。