淮海路商圈东段：港资开发商聚集地 调整成主旋律

　　编者按：淮海中路商圈东起西藏南路，西至陕西南路，2公里商业范围内聚集九龙仓、新鸿基、瑞安、百联、新世界等众多知名企业开发运营的商业项目。而近几年来，商圈内商业体不断面临调整、空铺潮及首层租金下滑等尴尬处境，使得淮海中路似乎“风光不再”。目前，淮海中路商圈现状如何？昔日时尚一条街是否真成餐饮一条街？空铺潮是否还在延续？针对这些问题，赢商网推出“淮海中路商圈现状调查系列报道”，分地段来解读淮海中路商圈现状。

系列报道：

1.淮海路中段：老字号与快时尚并存 空铺何时焕新颜？

2.淮海路西段：东方商厦等百货“大动刀” IAPM领衔时尚

3.淮海路商圈:餐饮品牌争相进驻 传统奢侈品难大行其道

4.淮海中路商圈空置率下降 部分商场调整后租金大涨

　　（赢商网上海站）淮海中路商圈东段可谓港资开发商聚集地。上世纪90年代末，瑞安广场太平洋百货、香港广场、中环广场等项目先后入市，不断为淮海中路商圈东段商业的崛起加码。

　　不过，自2007年上海广场调整，东段商业项目便开始刮起“调整风”。

　　尽管调整引起东段目前空置率较高，但众多业内人士在接受赢商网采访时均表示看好东段商业未来发展前景。

淮海中路商圈K11

　　东段成港资开发商“聚集地”

　　西藏南路至重庆南路，被黄浦区商委划分为淮海中路东段。赢商网走访注意到，该段往南是新天地，往北是人民广场，最大的特征之一便是港资开发商聚集地，九龙仓集团、瑞安地产、新鸿基地产、香港新世界发展有限公司、丽丰等知名港企，一个不落。

　　上世纪90年代末，瑞安广场太平洋百货开业拉开港资开发商淮海中路东段“抢夺战”帷幕，随后中环广场、香港广场、K11（原新世界）、大上海时代广场等相继亮相。

　　聚集港资开发商的东段，地铁1号线黄陂南路站可到达多个项目，也是整个淮海中路商圈中奢侈品最为集中的地段。全球第五座、中国首家爱马仕之家便落户在此，与云集路易威登淮海旗舰店、杰尼亚（Ermenegildo Zegna）全球概念店等奢侈品牌的力宝广场做起了“对门邻居”。

　　作为港资开发商们普遍看好的地段，淮海中路商圈也曾一度是品牌商们进驻上海市场的首要目的地。直到今天，仍有不少品牌会将上海首店择址于此。在中环广场开有门店的知名钻石品牌QBT Diamonds，其中国区总经理朱小全此前接受赢商网采访时就明确称，选择在淮海中路开店，主要是考虑到商圈定位偏高端，门店对于品牌形象有较好的展示效果。

　　前赴后继加入“调整”大军

　　新兴购物中心的崛起，及消费者消费习惯的不断变化，使得老牌商场面临巨大挑战而不得不开始调整。“历史悠久”的淮海中路商圈东段内项目也不例外。

　　据赢商网了解，淮海中路东段商业调整最早始于曾名为“无限度广场”的上海广场2007年的调整。赢商网近日走访发现，上海广场目前空置率仍较高，地下一层原美食广场至今尚未开启，首层丝芙兰已撤出，三至五层也有大面积租户在调整中。

　　还在调整的上海广场

　　从2007年上海广场调整开始，东段商业便开始走上漫漫调整路。其中，2000年开业的大上海时代广场自2012年5月1日暂停营业全面改造后，2013年重新开业，主力店引入连卡佛；2002年上市的上海新世界大厦，2013年重新改造后，购物中心部分命名K11，因定位艺术购物中心而上海甚至全国走红；经过2009年和2014年的两次大调整后，今年初，香港广场携20余家餐饮品牌开业；淮海中路1号原赛博数码广场命名“国洲商场”重新开业并以餐饮作为主力业态布局。除此以外，中环广场去年就确定要升级调整，并预计引入全新零售旗舰店和新概念餐饮等品牌。不过，赢商网近日走访发现，除了空铺面积进一步扩大外，中环广场调整动作并没有实际进展。

　　对此，戴德梁行董事、中国区商业地产部主管江舒民向赢商网分析称，就淮海中路东段而言，上海广场、大上海时代广场、香港广场这些老牌商场受淮海路整体商业氛围冷落的影响，其原本中高档零售的定位也与这两年快速崛起的新世界大丸百货、静安嘉里中心相类似，在加之原有的恒隆广场、国金中心，使得上海市内中高档零售的蛋糕分的人越来越多，较少的业态覆盖性与仅一条地铁线路的交通可达性，也或多或少成为此区域人气不足面临转型的重要原因。

　　经过这一轮调整过后，赢商网注意到，目前整个东段区域内餐饮娱乐及休闲体验类业态比例在不断上升。据高力国际研究部观测，香港广场所有已开业店铺中，餐饮业态租户所占比重（按净可出租面积）已由去年同期翻倍至50.3%，而服饰业态租户的比重较去年同期的33.0%下降至22.7%。而截至第二季度末，上海广场仍以餐饮业态为主，只是其占比暂由去年同期的41.9%下降至今年的26.3%。随后依次为美容美体业态（24.6%）以及服饰业态（10.3%）。

　　东段商业未来可期

　　自奢侈品从外滩撤退，聚集了爱马仕之家、路易威登旗舰店、杰尼亚（Ermenegildo Zegna）全球概念店等奢侈品牌的淮海中路东段，被解读为上海下一个奢侈品聚集地。

　　淮海中路商圈的爱马仕之家

　　不过，世邦魏理仕华东区商业服务部主管范红娟认为，尽管淮海中路东段是奢侈品的聚集地之一，且大多以独立门店为其旗舰店表现形式，但随着奢侈品消费外溢的影响逐步明显，东段依旧会增加轻奢及高品质的设计类品牌，传统的奢侈品牌短期内预计将持观望态度。这也使得东段区别于其他同等级商圈，在依托奢侈品牌打造高雅路线的同时，更注重其独特文化创意品位的提升。

　　随着越来越多奢侈品概念店与旗舰店的进驻，淮海中路东段拥有了更多新颖的服务模式与独一无二的品牌专署售品。在江舒民看来，未来东段需进一步凝聚高端零售的特色化品类，同时增加首次进入上海的中高档餐饮品牌，打造上海高端零售及餐饮单一性品牌集合街。

　　而从地理位置上看，淮海中路东段临近新天地，目标客户人群更为广泛，以商务办公人士、国外游客以及支付能力较强的年轻族为主要目标群体。莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨预判称，商圈点状发展趋势越来越明显，单个项目的凝聚作用比线状的消费模式更为吸引人。东段商业可能会回归到以CBD商务区普通白领消费为主流的消费商圈。