万达等房企掀“回A”热潮 分拆上市成转型突破口

　　日前，去年才登陆香港联交所的万达商业宣布，公司回归A股的方案获得内资股股东100%支持，H股股东支持率也高达99.8%。万达预计，此次回归A股总募集资金达到120亿元，如果成行，有望成为近年来A股最大规模的房地产企业IPO。

　　万达商业高调回归A股并非孤例。早在今年6月，富力地产便正式披露回归A股的预案，拟发行10.8亿股A股，预计募集资金不超过350亿元。富力地产方面透露，公司希望在明年上半年能够有比较明确的回归时间表。碧桂园继年初提出将酒店业务分拆上市后，又宣布筹划将物业服务与教育两大业务在A股分拆上市。恒大地产也分别将恒大足球、恒大文化、恒大冰泉分拆在新三板上市，等到时机成熟实现转板上市。旭辉控股也于日前透露，公司希望分拆商业地产平台在A股上市，完成A+H双平台的建立，但尚未有具体的时间表。

　 易居中国执行总裁丁祖昱认为，万达在香港上市不满一年就提出回归A股，股价问题应占首位。从目前的情况来看，毋庸置疑A股的PE远高于港股。此外万达的轻资产模式在海外投资人当中不被认可也是现实情况。万达商业的上市发行价为48港元，在今年6月10日最高达到过78港元，现在又一路回落到51.7港元，基本上距离发行价也就只有一步之遥。万达目前的市值约1874亿，PE为7.35。反观近日绿地在内地整体上市，尽管目前的股价和当时的最高点相比回落已有一半，但市值仍有2219亿， 双方不可同日而语。同时认为，万达商业最终比拼的是商业运营能力，万达的商业运营仍然任重道远，再加上电商的挑战以及三、四线布局的不断增加，运营的压力日益增大。必须要取得实质性的突破，因为不管在哪里上市，最终还是需要用运营业绩说话。

　 香港粤海证券投资银行董事黄立冲表示，尽管A股经历了大跌，但上证指数的市盈率依然达到16倍，远高于恒生指数的9倍市盈率，A股地产公司的市盈率基本在10倍以上，港股内房股却只有4~5倍。对于资金密集型的房地产企业而言，在估值更高的A股市场上市不仅能实现更可观的融资金额，同时也能获取更高的股权溢价。

　 尽管内房股“回A”心切，但由于A股IPO已经暂停，加上近年来甚少房地产企业能直接通过IPO的方式登陆A股，即便未来A股重启IPO，能否如愿回归仍是未知数。

　 黄立冲认为，虽然A股IPO接下来肯定会重新启动，但截至7月初，正在排队的企业便高达600多家，在经济转型的大背景下，新兴产业类企业也许将获得更多的上市机会，传统的房地产公司最终能否如愿回归面临很大的不确定性。相对而言，对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆在A股上市，也许是更好的途径。像社区O2O、教育、足球等产业均属于新兴产业范畴或为政府鼓励的产业，虽然这些业务现阶段的盈利水平不高甚至处于亏损，但投资者会更看好它们的前景，管理部门给予的支持力度也更大，一旦时机成熟，这些房企子业务登陆A股的可能性反而更大。

　 房企大打“分拆牌”，目的分为转型和圈钱融资

　　深圳市房地产研究中心李宇嘉表示由于人口红利衰减、供求关系逆转，新房开发空间见顶，资本市场对房地产行业的看法较为悲观，转型已成共识。近年来，房企转型一边朝物业管理、家装、租赁和再交易代理、社区金融和消费等下游扩展，一边开始追赶“互联网+”的潮流。尽管行业下游被称为“蓝海”，但直到目前也没有浮现出成熟的盈利模式。互联网则讲求“先入为主”和“流量为王”的速胜法则，而房企向此领域转型，不仅要大量“烧钱”收购，还要忍受该领域的前期亏损。

　 转型还在摸索，新房开发和销售主业对利润和现金流的贡献却在递减，房地产行业已整体进入“平均利润”时代，未来走向“微利”并非危言耸听。但龙头房企本身掌握着存量物业、社区、居民等海量房地产资源。在鼓励创新创业，大力提倡“互联网+”的大好环境下，这些“沉睡”的存量资源前景可期，与互联网结合的流量效应也非常可观。

　 房企向下游领域转型，可谓是“由重到轻”的脱胎换骨。因此，将物业、酒店、社区服务等子板块独立，或以海量房地产资源为平台，延伸到金融、旅游和文化等领域，并与互联网结合起来，可以实现高估值上市融资。这已成为房企转型的主要渠道。

　　此外，从公司治理角度看，分拆一方面可以解决多元业务混沌下，负协同效应在效率上的损失；另一方面，新的平台能以更清晰的股权激励、委托代理关系创建管理层。

　　但要注意的是，无论分拆上市与否，房企利润在短期内都不会改善。“烧钱”能否让新业务亏损尽快逆转，孵化出成熟的盈利模式并转化为现金流，也没有很大把握。而现实的诱惑是，从主板到创业板、再到新三板，估值越来越高，这已经成为任何企业都不想错过的融资机会，圈钱套利者不乏其人。

　 房企或许更是如此。传统业务空间逼仄，不仅生存日见艰难，也无法为转型提供现金流。借着资本市场大门敞开，将新业务分拆上市，最起码可以高估值超募，补贴和缓减传统开发行业下滑的窘境。当然，其中也有“一锤子买卖”的圈钱套利者，这就需要资本市场慧眼识金，筛选出那些长期执行投资孵化器战略的龙头房企，使之真正成为转型的领头羊，并以强大的示范效应，驱动整个行业转型。