108智库空间奚锐：和同质化说拜拜 写字楼也能改主力店

　　（赢商网云南站报道）商业同质化盛行的今天，文化艺术与商业的结合成为了很多项目打造差异化的突破口，上海K11、8号桥、北京798、芳草地等都是大家耳熟能详的案例。然而在昆明，虽然开发商们都在积极的从文化艺术上下功夫，但到目前还没有一个真正成功的文化艺术主题商业呈现出来。

　　自2014年投入运营以来，108智库空间用极具文艺范儿的建筑设计、业态规划，以及丰富多彩的文化艺术活动让人们认识了它。而今108智库空间又将重装升级，再上一个新的台阶。作为项目的运营方，创和商业总经理奚锐接受了赢商网独家专访，分享了一个全新的108智库空间。

　　开业一年进入调整窗口 108智库空间启动重装升级　　 

　　随处可见的艺术雕塑，红砖墙青屋顶的老厂房，还有文艺范儿十足的酒吧、咖啡厅，位于昆明市滇缅大道（国道108）旁昆建路5号，由原云南圆正轴承厂改建而成的108智库空间，虽然只是一个不足2万平米体量的商业体，但却有着十足的个性。

108智库空间

　　继昆明首个文化艺术社区“创库”逐渐淡出了人们的视野后，2014年初108智库空间的诞生，似乎又开始让云南的文化氛围再度升温。在云南的商业地产领域内，彩云里、文化空间、大宥城、金地悦天下、西城时代等正在开发的项目，都将艺术氛围的营造作为项目的一个重要板块。

　　“文化艺术和商业之间，是一种看似水火不容，其实亲密无间的关系，商业有了文化艺术的植入会得到品质的提升，而文化艺术与商业的融合又更利于自身价值的实现。”在奚锐看来，要运营好一个文艺主题的商业项目，关键是找到一个平衡点，让艺术与商业这两者间的融合能够获得市场的认可。

108智库空间内景

　　市场在不停的变化，因此也决定了每一个商业项目都不是一尘不变。奚锐表示，经过了一年多的运营之后，108智库空间也到了需要进行调整的时间窗口。为了使整个项目更加切合市场需求，获得强劲的发展动力，奚锐和他的团体也正式着手对108智库空间进行一次大范围的业态调整。

　　虽然只是一个不到2万平米的项目，但是如何在保持108智库空间原有优势的前提下，让项目从内到外完成一次升级，对于奚锐和他的团队而言也并不是一件容易的事情。在深入地分析了项目自身优势和昆明的市场情况后，奚锐终于从项目的写字楼上找到了突破口。　

　　写字楼改主力店走“集合”路线  丰富项目业态构成　　 

　　与其他商业项目不同，在108智库空间不足2万平米的商业体量内，仅有6000平方米是以餐饮、娱乐业态为主的集中式商业，其余部分主要是工业loft风格的办公空间，还有一个十五间客房的果果酒店和一个美术馆。这也意味着，从业态上看，整个108智库空间能够吸引客流的部分仅有6000平米。　　 

　　“从运营的角度来说，我们更关注如何获得更多的客流，而在现有的物业条件下，我们能够去发挥的空间只有loft写字楼部分。”奚锐表示，108智库空间将用主力店的概念来重新打造整个loft写字楼部分，以不同的主题对各个楼层进行重新塑造。　　 

摄影体验中心

　　据奚锐介绍，在loft写字楼的六楼，将打造一个以摄影为主题的体验中心，集摄影体验、器材展示销售、技术交流、专业摄影工作室等为一体，精准锁定专业摄影师、摄影爱好者、模特等摄影圈层的消费者。目前，108智库空间已经与索尼、佳能、尼康三大品牌的总代理签订了入驻协议，这三大品牌同时出现在一个体验中心，在昆明还尚属首次。　　 

　　同时，奚锐和他的团队还计划在写字楼的五楼，打造一个昆明最大的联合办公集群，在这个集群内，每个小区域就是一家公司，但是连起来又是一个整体。整个办公区内配备了中心吧台、环形健身跑道、公共接待室、公共会议室等设施。这样的设计大幅降低了企业在办公物业租赁方面的投入，特别适合初创型公司。而对于108智库而言，原来一栋楼才能容纳的企业，现在一层楼就可以完全容纳，甚至还会更多。目前，已有数60多家企业愿意入驻该联合办公集群。

联合办公集群

　　而在项目的二楼，108智库空间将打造一个以健康、健身为主题的集合店，引进舞蹈培训、瑜伽、健身、美容、SPA等品牌，建立一个健康、健身的一站式服务平台。同时，在写字楼一楼，还将打造一个云南手艺社，引进一些手艺高超的“匠人”，在这里完成传统手工艺品的加工、制作、销售。　　 

　　“通过对loft办公区进行主力店改造，再加上对原有的餐饮娱乐业态进行更精细化的升级和调整，整个升级改造完成以后，108智库空间的内容将会更加有趣，更加精彩。”奚锐表示，在大家都寻求差异化的今天，思维不应该受到束缚，没有人规定写字楼就一定都是办公室，只要有完整的商业逻辑，门店可以是公司，公司也可以是门店，两者并不冲突。

　　个性化创新并非天马行空  构建商业逻辑是核心　　 

　　将写字楼进行“主力店化”的改造，可以说是一个很有意思的创新，但对于体量有限的108智库空间而言，这样的升级方案又是否靠谱呢？对此，奚锐给出了足够充分的理由，在他看来，这次对108智库空间的每一个改动，都有着严密的商业逻辑，这也是他和他的团队敢于大刀阔斧地进行全面升级改造的信心来源。　　 

　　“目前我们和佳能、尼康、索尼三个品牌签订的全年活动是70场，其中300人以上的大活动会有50场左右在摄影体验中心落地。”奚锐表示，在对写字楼的主力店改造中，一切都将围绕着“人流”这一核心进行。打造摄影体验中心，就是要牢牢锁定摄影这个圈层的消费者，这一方面需要在硬件上有三大摄影器材品牌商入驻，有摄影工作室扎堆，有足够专业的摄影棚，另一方面也需要有丰富多彩的活动来支撑起这个群体的圈层文化需求。　　 

圈层文化活动

　　同样的逻辑在打造联合办公集群方面也适用。这个办公集群主要目标客户是刚刚初创的企业，奚锐和他的团队为入驻企业提供的，不仅仅是一个办公的环境，更是一种资源的整合。在这个办公集群里，最终入驻的40家企业，包含了专业的税务代理公司、人力资源管理公司、投资公司等服务企业，解决其他入驻企业“财、税、人”方面的后顾之忧。而每个企业之间还将构建起一种上下游的商业关系，整个办公集群就如同一个企业孵化器，可以让入驻的企业得到健康成长所需的养分。　 

　　“舞蹈培训、瑜伽、健身等业态都有共同的物业需求，就是有大镜子的练功房，让他们扎堆在一起也是可以实现资源的共享。比如健身、瑜伽、美容可以作为旁边酒店的配套，而酒店的卫浴等设施也可以供上述业态使用。”奚锐表示，在整个写字楼的改造中，这种充分利用资源的“集合”模式贯穿始终，不同的品牌之间，用一定的商业逻辑关系嫁接起来以后，就形成了一个大的平台。　　 

文化活动吸引的人流

　　除了写字楼外，美术馆作为108智库空间的一个重要板块，也将在原来单纯进行艺术展出的基础上，发挥更大的作用。奚锐表示，未来项目内酒吧的高质量演出将会在美术馆举办，同时各种新品发布会、明星见面会、舞台剧、企业沟通会、交流会等等都可以在美术馆举办，美术馆会成为一个有艺术格调的活动举办地，而丰富的活动带来的，就是源源不断的人流。目前，108智库空间美术馆已经签约即将举办的活动，就多达200场。　　 

　　通过一系列的升级改造以后，108智库空间的业态会更加丰富，各个部分之间也将形成更好的互动关系，而108智库空间区别于其他项目的个性自然也会越来越突出。最终，这里将成为一个圈层文化的聚集地，成为一个享受慢生活的文艺空间，成为一个汇集精彩活动，又文艺范儿十足的社交平台。