商业地产空置率居高不下 业内人士谋创新招商出路

　　为了摆脱困境，商业地产业者正在转型结合跨境电商、科技展示、文化创客、与PE合作投资等创新招商模式。

　　记者从近日举行的“2016中国商业地产百强论坛暨第十九届中国商业地产招商大会”上获悉，目前全国已经开业的购物中心已有4000多家，到2020年，开业的将到10000家，超大供应量逐渐入市，当前的存量日趋饱和，部分城市出现大量商业空置。

　　过往10年，城镇化的成果就是商业综合体开遍了全国各地。一堆购物中心诞生，高度雷同。有些城市的人口净流出，产业失衡，住宅难去化。不少以住宅为主业的开发商把主战场搬回一二线城市。

　　RET睿意德市场与客户发展部总经理索珊表示，一二线城市的商业地产竞争很激烈，经验不丰富的新玩家很难PK。“三四线城市的住宅去化难，不是商业难，是缺产业造成的。无产业无人口，商业是配套可以引流但无法取代产业倒流作用。”索珊指出：“因为三四线城市的住宅卖不动，房价涨不上去，所以很多开发商都在提回归一二线。但商业地产的逻辑并不是这样。一二线现在的购物中心太多了，大家都在拼新业态、新品牌、新体验，消费者也越来越挑剔。”

　　如今，购物中心越开越大。“以前，10万平方米以上的购物中心就算大了，现在是基准。这几年，我们服务过不少20万以上的超级大Mall。”索珊表示，越大的购物中心，定位越难差异化，消费者是多维度的，不同维度的不同需求都要落到实处。

　　“很多开发商都认为超级大Mall的辐射面就越广，带动全市甚至周边城市的消费，但落地往往难做到。大而全，消费者不一定买单。”睿意德租赁服务部董事杜斌认为，体验不等于体验性业态。越是80后、90后这样的年轻消费者越讲究个性，购物中心必须给他们归属感。

　　种种困难之下，大量空置现象出现。中国商业地产研究中心数据显示，一线城市的商业空置体量达342.9万平方米，空置率达7%；二线城市商业空置体量1918.8万平方米，空置率高达21%；三线城市最为严重，商业空置体量1089.2万平方米，空置率高达28%。

　　“市场走低，电商的冲击，使得2016年成为了中国商业地产最为关键的破局之年，能否在2016年突围，关乎到中国实体商业的生死存亡，对当前中国的绝大多数起来跨行转型是不现实的，立足本行的破局创新成为了关键，这对于商业地产开发商或品牌商来说都是是共同要解决的课题，创新才能避免同质，差异才是竞争的关键，最后通过运营体现出来，故运营成为了商业地产项目和商业品牌成功的根本。”中名会执行主席洪奇辉指出。

　　面对上述困难，业者在论坛上表示，创新招商是出路。

　　“我们说购物中心最重要的是主力店，以往大家认为奢侈品牌或快时尚是主力店招商重点，但随着部分奢侈品牌的缩水，现在要招到一线品牌并不容易，我们发现只有创新招商才是出路，创新招商包括在业态上要向体验式的体育、儿童、娱乐等业态倾向，还包括要注重消费者热点业态，比如跨境电商，我们可以用主力店或者次主力店形式引入跨境电商门店，可以是保税商品的展示或者是完税商品的直销，同时也可以引入更多科技产品门店，制造前沿经济聚集效应。还有文化创客，具有情怀的格调品牌等。”银泰置地集团副总裁吴镝表示。

　　此外，结合资本运作也是一大创新招商法则。一些商业地产业者认为，对于部分具有优质市场前景的品牌可以在前期进行投资，甚至对接PE等，以合伙人形式招商运作。此前金鹰百货（需求面积:70000-100000平方米）就尝试以合资方式招商品牌。