美的康雄卿：回归商业本质 做有“工匠精神”的实用主义者

　　编者按：“破”旧才能建“立”新，商业地产已经不是靠一个标准产品走天下的时代，只有勇于革故鼎新，才能在新时期的蓝海之中扬帆而上。“止”是为了更好前“行”，经历过野蛮集中发展时期，是时候该停下脚步总结过去思考未来。

　　由赢商网主办的第11届商业地产节将以“不破不立 不止不行”为主题致敬中国商业地产人，4月12-13日在广州隆重举行。在此之前，赢商网推出商业地产“寻思录”系列采访，分享商业地产人对行业和企业的思考，以及在机遇和风险并行的未来如何前行。

　　（赢商网报道）美的（需求面积:70-120平方米）商业地产启动不算早，它是依托住宅开发进行的，社区商业和特色街区是发展的重点。在美的地产商管总经理康雄卿看来，所有的创新都应当回归商业本质，即消费群体、商家、自身的实力，要考虑具体的实际情况。商业地产也应该提倡“工匠精神”，要实实在在的从需求去考虑，如何把产品做的更精细、更有价值，做有差异化的产品。

　　佛山市美的商业管理有限公司隶属美的地产集团，目前拥有湖南株洲美的时代广场、广东顺德美的广场，河北邯郸美的广场，江苏徐州美的广场、贵州贵阳美的财智中心、广东顺德美的新都汇等多个商业项目，总体量超80万㎡。眼下，该公司正面向全国打造战略合作商家联盟。近日，赢商网对美的地产商管总经理康雄卿进行了专访，探讨商业地产的实质、商业项目开发的核心竞争力、发展理念以及商业地产未来的发展趋势。

美的地产商管总经理  康雄卿

　　美的商业地产依托住宅开发 社区商业是重点

　　赢商网：美的地产集团自2011年开始涉足商业地产，在商业地产领域发展理念是怎样的，在全国布局情况如何？

　　康雄卿：美的商业地产更多是结合地产做开发，地产开发到哪，商业开发就跟到哪，不完全像万达城、华润万象城、大悦城等有成熟、固定的模式。美的商业地产2011年启动，不算早，一直在探索中，它以社区商业为主，不是简单的传统街区模式。

　　目前美的地产商业项目在全国范围内重点布局株洲、顺德、贵阳、徐州等地，总体量超80万㎡，最近还在增加战略布局。其中，在建项目有2个（河北邯郸美的广场，总体量17万㎡，含6万㎡的一站式、全功能生活广场；贵州贵阳美的财智中心，约12万㎡）。已开业项目1个（湖南株洲美的时代广场，总体量20万㎡，商业部分7.9万㎡，全功能家庭主题公园mall）。预计今年将开业项目有2个（广东顺德北滘美的新都汇，总体量14万㎡，含3.2万㎡的体验式休闲旗舰；江苏徐州美的广场，总体量10万㎡，含3万㎡的家庭生活消费体验中心）。

　　赢商网：是否有往其他城市开拓的想法？

　　康雄卿：美的地产集团战略很明晰，提出“城市深耕、城市升级”战略，“城市深耕”是就目前现有的好项目基础上，每个地产板块在某个区域打造地标性标杆楼盘，如以江苏徐州为主的江苏板块、以贵阳为主的贵阳板块、以邯郸为主体的河北板块以及美的顺德总部。“城市升级”更多的是往一二线城市积极拓地。第三就是以广东省为主，做强总部圈。

　　美的广场有固定产品线 特色街区也是发展方向

　　赢商网：据悉，目前美的地产在商业地产有美的广场、美的·新都汇、时代城、时代广场等行业项目，这些以后会形成产品线发展吗？这些项目定位有何不同，未来发展计划怎样？

　　康雄卿：美的广场会作为一个固定的产品线（产品模式）来打造，它是以社区为主的商业购物中心。目前，美的广场单体的购物中心的建筑面积约在5万㎡左右，当然还有一些商业配套。5万㎡左右是就主体而言社区型的购物中心，而区域性的购物中心约有10多万㎡。

　　时代广场是美的商业第一个开发的项目，当时被命名为“时代广场”，其实它属于“美的广场”产品线类型、美的广场社区中心范畴。新都汇是一种街区模式，设计上不是传统购物中心的盒子模式，里面装的东西也更多的是休闲娱乐、餐饮，如乐8小镇，讲的是一种时尚体验。至于时代城，目前是住宅项目中的一个产品系列。

　　因此，我们的重点是在以社区商业为核心的购物中心模式的美的广场以及以特色商业街区模式为核心的新都汇。我们会根据楼盘体量大小、该区域城市发展、周边消费人口、竞争环境、地理位置等实际因素，合理匹配布局相应的商业体。

　　赢商网：产品创新方面，美的地产针对客户需求深入挖掘，将土地属性、居住需求与产品创新深度结合，形成差异化的产品竞争优势。这一点在商业地产方面是如何体现的？

　　康雄卿：商业与住宅有很大不同，它是一个庞大的体系，如万达的盈利模式。美的商业产品的特色在于如何更好的服务好社区业主。除满足业主基础的生活需求，还要提供他们良好的休闲娱乐服务，如特色餐饮等，儿童业态是我们接下来重点打造的板块，把儿童业态落地，一步一步规划发展。

　　美的·新都汇今年底开业：餐饮占比最重 目前招商率70%

　　赢商网：美的地产商业公司针对战略商家联盟推出资源分享、贴身订制、绿色通道三大战略合作规划，吸引众多国内外品牌商家响应。具体如何运作？目前已确定合作商家有哪些？

　　康雄卿：我们与商家谈合作以需求为首要考虑，而非全面撒网。同时所谈合作商家要能落地，这是原则。合作方式有直接出租、联姻合作投资等，此外，对战略商家还持续提供培育资源的支持，即“养商”，将双方打造成一种长期合作关系，实现共赢。

　　目前我们已确定50多家合作商家，如麦德龙超市、屈臣氏、国美电器、KFC、必胜客、太平洋咖啡、新爱婴/乐悠游、路虎、七匹狼时尚、自然堂/卡姿兰、图途户外、牛大亨、魔锅坊、宝岛眼镜、乐8小镇儿童职业体验馆、飞凡网、购阿购、万豪酒店、世纪华联、横店影城、朗迪国际英语、自然醒、都市丽人、大地影院、W COFFEE、南方影业集团（南方新干线）、芋观园、韩束等。

　　赢商网：作为美的地产打造的首个体验式休闲娱乐旗舰--美的·新都汇，定位和业态规划是怎样的？目前招商情况如何？计划何时开业？

　　康雄卿：美的·新都汇是美的地产打造的首个体验式休闲娱乐旗舰，计划在今年年底开业。从项目的业态规划上看，占比最重的还是餐饮，占比35%-40%；娱乐休闲（儿童业态除外）占比在20%左右；值得一提的是，新都汇将重点打造儿童业态、跨境电商。

　　项目目前的招商率，已签约的在55%左右，还有15%的意向商家。年底开业时，计划目标开业率在80%左右。目前确定的主力店有：艺达国际影院、星天地KTV、乐8小城儿童职业体验馆；同时也引进了迪诺亲子电玩、美力恒健身会所、万岁料理、汤家茗悦私房菜、利奥牛扒城、柠檬草泰国菜、状元王米线、巴国小镇面馆、杨国福麻辣烫等品牌。

　　就项目辐射的人群而言，包含有美的自己8-10万人的消费群体、美的集团业主、美的员工家属、北滘区域10-15万人，总计核心消费人口约20-30万人。

　　顺德有商机 需要实力企业强强联合

　　赢商网：美的地产立足佛山，其商业地产业务在进驻外省的过程中遇到的最大挑战是什么？如何更好的融入当地市场？而在佛山市场，又如何看待与外来企业的市场竞争？

　　康雄卿：顺德经济实力雄厚，2014年顺德北滘荣膺全国百强镇十强之一。北滘所处的位置不错，房价相对广州低很多，人口增长、流入快，未来发展潜力大，而如今却没有一个像样的购物中心，外来成熟商业体的进入，有助于做好顺德区域商业，实现商业升级。

　　至于说到如何进入外地市场，美的商业是依托住宅进行开发的，进驻外地有一个优势，即美的住宅在当地都是标杆楼盘，有很好的品牌基础。其次我们会与当地好品牌合作，以当地品牌为主，更接地气、融入市场。若当地没有好品牌，我们会引进广州乃至全国的知名品牌，如屈臣氏、太平洋咖啡等。

　　赢商网：如何看待美的·新都汇所处的北滘商圈？佛山市场未来发展前景您怎么看？

　　康雄卿：佛山禅城等地商业日渐成熟，而北滘是我目前最看好的下一个热点区域，将会成为一个商业中心。因为北滘经济实力强大，有很强的消费实力；其次，它处于番禺、广州、佛山中间区域，地理位置优越；此外，顺德地区也打算将北滘作为下一步重点对接发展区域。现今一些地产标杆企业都争相来北滘拿地，广佛等地上班族、毕业族等也都偏向进驻顺德买房。

　　随着广佛同城逐渐深入人心，佛山住宅近年在逐渐往上走，但就商业地产来说非常不平衡。禅城区域已经过剩，而佛山其他区域，包括顺德的商业却留有大片空白。因而，佛山商业地产不是整体过剩，而是局部过剩，未来相信会慢慢趋向平衡发展。

　　回归商业本质 做有“工匠精神”的实用主义者

　　赢商网：在您看来，目前国内商业地产发展到了怎样的阶段？这一阶段有何特点？

　　康雄卿：如今的商业地产有以下现象：粗放发展，没有过多的实际研究；政府引导、规划有待改进。所以目前商业地产整体有超出理性的过剩，尤其是局部特别过剩。其次是价值洼地；再次就是太同质化，亮点很少，没创新，未来商业地产应包含各种呈现模式。

　　赢商网：经过11年粗放发展集中爆发期，您看国内商业地产存在哪些问题，需摒除哪些思维、做法？

　　康雄卿：目前商业地产存在商业整体体量过剩（局部除外）、商业竞争同质化、粗放型经营或快餐式经营（价格战方式）等问题。而商业地产应该提倡“工匠精神”，实实在在的从需求去考虑，如何把产品做的更精细、更有价值。现在很多都做快餐型餐饮，但精工型很少，这可能和中国整个环境有关，但随着收入、消费水平的提高，会开始追求这些东西。所以，“工匠精神”会是未来商业地产的一个发展方向，把文化的内涵、细节的东西做出来。

　　赢商网：过去，商业地产在业态、体验、O2O等方面创新屡屡可见，但总体而言仍是创新未足，您认为在可以预见的未来，商业地产还可以从哪些方面创新？

　　康雄卿：我们希望能跟强者合作，合作飞凡（尝试线上线下相结合）、新都汇也是一种创新尝试。而所有的创新都应回归商业本质，即消费群体、商家、自身的实力，要考虑具体的实际情况。其次也能从细节方面创新，体验是多种多样的，要注重细节的完善，营造好的体验感，让消费者的需求得到满足。

　　赢商网：对于2016年商业地产行业的展望，您认为会有哪些发展趋势？

　　康雄卿：商业地产好的地方是变化太快，不好的地方是它不是一条路走到底，期间有各种东西出现，而只要是符合项目需求、能得到认可的东西就是最好的。我们应该沉下心来，结合实际情况，做出只属于自己的东西。

　　赢商网：国内商业市场逐渐迈进了人文和商业理念为王的大消费时代，特色品质消费成为趋势，美的地产集团（商业体）会怎样顺应这样的消费趋势？

　　康雄卿：人文的东西是可以成为一个趋势的，它需要结合项目呈现，当然也要根据自身的实力去考虑，有多少实力就做多少事情。这和刚刚提及的“工匠精神”不矛盾，要把东西做细，做的有价值，做有差异化的产品。

　　4月12-13日在广州南丰朗豪酒店举办的“第11届中国商业地产节”，将设立“商业推动地产论坛第十一届年会”，聚集商业地产界、连锁品牌商家界及学界最具话语权的权威人士，共同解读商业地产发展密码。