全国涌现地王潮 国企、央企等联合拿地后要怎么做?

筱克地产   2016-06-13 14:24
核心提示:中国房企的现状,是行业集中度大幅提高,七大千亿级企业一骑绝尘的同时,TOP100的企业差距缩小,竞争加剧。

  六月的前三天,一、二线城市已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地,包括7宗区域单价与总价地王。“地王“再次成为了各大媒体争相报道的头条。其中以央企和国企为主的联合拿地,成为了新闻的主角。比如首开金茂联合体以64.1亿元拿下杭州市拱墅区宅地;中电建金茂联合体以82.9亿元拿下深圳年度总价地王;统计数据更显示,近期超过50%的高溢价地都被央企与国企摘得。

  不少媒体聚焦于央企、国企拿地的低融资成本,但是,这不足以说明央企与国企成土地市场最大买家的深层逻辑。在攸克君看来,不少地产央企、国企面临的,是一场不进则退的生死存亡之战。

  中国房企的现状,是行业集中度大幅提高,七大千亿级企业一骑绝尘的同时,TOP100的企业差距缩小,竞争加剧。2015年度,碧桂园以1401.8亿元名列全国房企销售金额第七,紧随其后的华润置地为851.1亿元,两者相差550.7亿元。但是,年度销售额达到400亿元的房企才18家, 第50名-100名全部都挤在100亿—200亿的区间之内,竞争之惨烈不言而喻。

  与此同时,三四线城市房地产行业去库存难,风险增大,多数房企都紧缩战线,聚焦于一二线城市。蛋糕小了,“抢食者”多了,才是一二线城市地王频出的根本原因。

  如果将土地市场表现最积极的央企与国企,对比攸克君的以上分析,就会发现,虽然保利、中海、华润等偶夺地王,但并非土地市场的最大买家。近期拿地新闻中曝光率更高的,有2015年度TOP100房企中排名27的中国金茂、排名30的首开股份,排名49的中国电建地产;还有排名99,从2015年下半年至今已在全国各地创造了6宗“地王”的信达地产(财政部直属信达资产的子公司);以及正冲击100亿销售额的葛洲坝地产。

  这些企业,年度销售额都在400亿以下,有的进一步能“弯道超车”,有的退一步或许就是生死存亡。充分发挥国企、央企的资源禀赋,在房地产行业的白银时代奋力一博,是这些企业发展的惟一选项。

  近几年越来越多的联合拿地开发,其最核心的主导者,正是这些希望奋力一博的国企、央企。其中,北京最大的国资企业首开股份,十分具有代表性。2013年以来,首开主导参与的合作公司已近30个,合作开发面积超过600万平方米,这两个指标在地产企业中,都是名列前茅。

  首开股份最特别的地方,不是联合其他房企拿了多少地王,而是在选择合作伙伴时,高度契合其区域聚焦的企业战略。你或许知道,首开股份2015年度在北京市场的销售业绩超过250亿,成为北京房企销冠。但是,你未必知道,北京市场第2名-第6名的万科、北京城建、中海、保利、华润,都与之有着深度合作。其中,万科、保利、华润与首开在北京合作开发了多个项目;北京城建与首开早于2007年就共同投资成立了首城置业,聚焦于北京区域的地产开发;中海与首开目前在北京没有合作项目,但是在中海稳居市场份额第一的苏州,双方已经成功合作开发了销冠项目。

  此外,首开还与在北京市场布有重兵的龙湖、金茂、北京住总等有着广泛合作。首开股份2015年度年报显示,报告期内投资开发了33个北京项目,合作项目约占50%。包括即将入市的首开住总?棠颂别墅、首开华润城,已经售罄的首开龙湖?天璞,和正在热销中的保利首开?天誉、首开万科·公园里、首开保利?熙悦诚郡。其中,6月18日正式亮相的首开住总?棠颂别墅,是首开的首例高端中式项目,也是首开最高端的顶豪别墅产品。

  一部首开史,半个地产圈。在自己的大本营,合纵连横了如此庞大的“朋友圈”,对首开品牌影响力的增幅效应,对北京市场发展所带来的规模效应,已经远远超出合作项目本身。

  在一线城市之外,首开在选择合作伙伴时,同样紧密结合区域聚焦战略,首开集团董事长潘利群明确表示,除了一线城市以外,首开基本上只在深耕的个别地区拿地,比如华南的福建、华东的苏州。在苏州,首开选择的核心合作伙伴是连夺六年苏州房企销冠的中海,首开与中海在苏州联合开发的山湖壹号,夺得了2015年度苏州销售套数冠军和销售金额第三名。在福建,首开继2011年与福建中庚集团组成联合体在福州拿地,深耕福州五年基础上,2015年底再次与融侨集团达成深度合作,将合作开发4个福州土地项目。

  首开股份2016第一季度报告进一步显示,报告期内21个待开发项目中,北京项目7个,涉及合作开发的5个;外地项目14个,涉及合作开发的7个;涉及合作开发项目总占比达到57%。其中,北京市朝阳区孙河乡北甸西村 2902-18、2902-19、 2902-27 地块,由首开、保利联合拿地,随后引入龙湖、平安不动产,已命名为龙湖首开?景粼原著,预计下半年开盘;北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0301F1 地块,就是即将入市的龙湖首开?天琅,见证了首开与龙湖的又一次合作。

  首开等国企、央企合纵连横,广泛“交朋结友”的初衷和目标,绝不是为了制造地王。攸克君从中看到的,是一种开放的学习心态,创新的进取精神。这对曾经的很多央企、国企来说,是最缺乏的。换而言之,除了土地资源的获取,对企业发展更加具有中长期影响的,是如何在联合开发中学习借鉴,提升团队的产品打造能力。

  从根本上说,能让“地王”最终解套的,也并非另一个新地王,而是打造出经得起市场考验的产品。广渠?金茂府、北京壹号院、中粮?瑞府,都是曾经饱受质疑的地王,但是最终广渠?金茂府成就了曾经的方兴,现在的中国金茂;北京壹号院极大提升了融创在顶豪领域的声名;中粮?瑞府2015年入市后,对于中式产品的创新有口皆碑,今年的销售业绩也在稳步上升。

  这些曾经的地王制造者,有央企,有上市民企…… 谁制造了地王,与地王能否解套,并无必然联系。国企联合体的地王也是一样。比如首开股份与北京住总联手打造的首开住总·棠颂别墅,就有望成为国企联合体地王出身的顶豪产品标杆。

  2013年11月4日,首开住总联合体以12.2亿元加上共计8万多平方米公租房的代价夺得该地块,纯商品房楼面价达58193元/㎡,成为亦庄“新地王”。在当时仅次于融创以7.3万元/平米的楼面价拿下的北京农展馆地块,也就是现在的北京壹号院。

  虽然项目样板间还没对外开放,但首开住总?棠颂别墅作为北京市场上独创的中式御院别墅,从项目对中式建筑的传承和创新中,不难窥见开发者的匠心。在拿地之后的2年多里,项目团队大量的翻阅古籍,实地考察土地文脉,并多次走访资深的古建筑专家,借鉴了宋代皇宫典型的工字殿形制,在北京首次创造出了工字建筑规制,实现了别墅产品三面采光、多维度观景、更多的庭院面积及丰富的街巷肌理等效果。在项目动线上,以独特的转、承、启、合设计,规划出多重空间序列,传承中式庭院的意韵。

  借用北京万科的一句宣言:这是从产品走向作品的时代。攸克君担心的不是谁在制造地王,而是拿下地王之后,能否开发出匹配地王身价的作品。对于其它地产企业来说,制造地王的国企、央企并不是可怕的竞争对手,真正可怕的是,当他们已经从曾经的学习借鉴者,成为优秀作品的开发者时,如果你还在原地踏步,市场这只无形的手将做出最终的判决。

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