全国涌现地王潮 国企、央企等联合拿地后要怎么做？

　　六月的前三天，一、二线城市已经涌现12宗溢价率超过50%的高溢价地，包括7宗区域单价与总价地王。“地王“再次成为了各大媒体争相报道的头条。其中以央企和国企为主的联合拿地，成为了新闻的主角。比如首开金茂联合体以64.1亿元拿下杭州市拱墅区宅地；中电建金茂联合体以82.9亿元拿下深圳年度总价地王；统计数据更显示，近期超过50%的高溢价地都被央企与国企摘得。

　　不少媒体聚焦于央企、国企拿地的低融资成本，但是，这不足以说明央企与国企成土地市场最大买家的深层逻辑。在攸克君看来，不少地产央企、国企面临的，是一场不进则退的生死存亡之战。

　　中国房企的现状，是行业集中度大幅提高，七大千亿级企业一骑绝尘的同时，TOP100的企业差距缩小，竞争加剧。2015年度，碧桂园以1401.8亿元名列全国房企销售金额第七，紧随其后的华润置地为851.1亿元，两者相差550.7亿元。但是，年度销售额达到400亿元的房企才18家， 第50名-100名全部都挤在100亿—200亿的区间之内，竞争之惨烈不言而喻。

　　与此同时，三四线城市房地产行业去库存难，风险增大，多数房企都紧缩战线，聚焦于一二线城市。蛋糕小了，“抢食者”多了，才是一二线城市地王频出的根本原因。

　　如果将土地市场表现最积极的央企与国企，对比攸克君的以上分析，就会发现，虽然保利、中海、华润等偶夺地王，但并非土地市场的最大买家。近期拿地新闻中曝光率更高的，有2015年度TOP100房企中排名27的中国金茂、排名30的首开股份，排名49的中国电建地产；还有排名99，从2015年下半年至今已在全国各地创造了6宗“地王”的信达地产（财政部直属信达资产的子公司）；以及正冲击100亿销售额的葛洲坝地产。

　　这些企业，年度销售额都在400亿以下，有的进一步能“弯道超车”，有的退一步或许就是生死存亡。充分发挥国企、央企的资源禀赋，在房地产行业的白银时代奋力一博，是这些企业发展的惟一选项。

　　近几年越来越多的联合拿地开发，其最核心的主导者，正是这些希望奋力一博的国企、央企。其中，北京最大的国资企业首开股份，十分具有代表性。2013年以来，首开主导参与的合作公司已近30个，合作开发面积超过600万平方米，这两个指标在地产企业中，都是名列前茅。

　　首开股份最特别的地方，不是联合其他房企拿了多少地王，而是在选择合作伙伴时，高度契合其区域聚焦的企业战略。你或许知道，首开股份2015年度在北京市场的销售业绩超过250亿，成为北京房企销冠。但是，你未必知道，北京市场第2名-第6名的万科、北京城建、中海、保利、华润，都与之有着深度合作。其中，万科、保利、华润与首开在北京合作开发了多个项目；北京城建与首开早于2007年就共同投资成立了首城置业，聚焦于北京区域的地产开发；中海与首开目前在北京没有合作项目，但是在中海稳居市场份额第一的苏州，双方已经成功合作开发了销冠项目。

　　此外，首开还与在北京市场布有重兵的龙湖、金茂、北京住总等有着广泛合作。首开股份2015年度年报显示，报告期内投资开发了33个北京项目，合作项目约占50%。包括即将入市的首开住总?棠颂别墅、首开华润城，已经售罄的首开龙湖?天璞，和正在热销中的保利首开?天誉、首开万科·公园里、首开保利?熙悦诚郡。其中，6月18日正式亮相的首开住总?棠颂别墅，是首开的首例高端中式项目，也是首开最高端的顶豪别墅产品。

　　一部首开史，半个地产圈。在自己的大本营，合纵连横了如此庞大的“朋友圈”，对首开品牌影响力的增幅效应，对北京市场发展所带来的规模效应，已经远远超出合作项目本身。

　　在一线城市之外，首开在选择合作伙伴时，同样紧密结合区域聚焦战略，首开集团董事长潘利群明确表示，除了一线城市以外，首开基本上只在深耕的个别地区拿地，比如华南的福建、华东的苏州。在苏州，首开选择的核心合作伙伴是连夺六年苏州房企销冠的中海，首开与中海在苏州联合开发的山湖壹号，夺得了2015年度苏州销售套数冠军和销售金额第三名。在福建，首开继2011年与福建中庚集团组成联合体在福州拿地，深耕福州五年基础上，2015年底再次与融侨集团达成深度合作，将合作开发4个福州土地项目。

　　首开股份2016第一季度报告进一步显示，报告期内21个待开发项目中，北京项目7个，涉及合作开发的5个；外地项目14个，涉及合作开发的7个；涉及合作开发项目总占比达到57%。其中，北京市朝阳区孙河乡北甸西村 2902-18、2902-19、 2902-27 地块，由首开、保利联合拿地，随后引入龙湖、平安不动产，已命名为龙湖首开?景粼原著，预计下半年开盘；北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0301F1 地块，就是即将入市的龙湖首开?天琅，见证了首开与龙湖的又一次合作。

　　首开等国企、央企合纵连横，广泛“交朋结友”的初衷和目标，绝不是为了制造地王。攸克君从中看到的，是一种开放的学习心态，创新的进取精神。这对曾经的很多央企、国企来说，是最缺乏的。换而言之，除了土地资源的获取，对企业发展更加具有中长期影响的，是如何在联合开发中学习借鉴，提升团队的产品打造能力。

　　从根本上说，能让“地王”最终解套的，也并非另一个新地王，而是打造出经得起市场考验的产品。广渠?金茂府、北京壹号院、中粮?瑞府，都是曾经饱受质疑的地王，但是最终广渠?金茂府成就了曾经的方兴，现在的中国金茂；北京壹号院极大提升了融创在顶豪领域的声名；中粮?瑞府2015年入市后，对于中式产品的创新有口皆碑，今年的销售业绩也在稳步上升。

　　这些曾经的地王制造者，有央企，有上市民企…… 谁制造了地王，与地王能否解套，并无必然联系。国企联合体的地王也是一样。比如首开股份与北京住总联手打造的首开住总·棠颂别墅，就有望成为国企联合体地王出身的顶豪产品标杆。

　　2013年11月4日，首开住总联合体以12.2亿元加上共计8万多平方米公租房的代价夺得该地块，纯商品房楼面价达58193元/㎡，成为亦庄“新地王”。在当时仅次于融创以7.3万元/平米的楼面价拿下的北京农展馆地块，也就是现在的北京壹号院。

　　虽然项目样板间还没对外开放，但首开住总?棠颂别墅作为北京市场上独创的中式御院别墅，从项目对中式建筑的传承和创新中，不难窥见开发者的匠心。在拿地之后的2年多里，项目团队大量的翻阅古籍，实地考察土地文脉，并多次走访资深的古建筑专家，借鉴了宋代皇宫典型的工字殿形制，在北京首次创造出了工字建筑规制，实现了别墅产品三面采光、多维度观景、更多的庭院面积及丰富的街巷肌理等效果。在项目动线上，以独特的转、承、启、合设计，规划出多重空间序列，传承中式庭院的意韵。

　　借用北京万科的一句宣言：这是从产品走向作品的时代。攸克君担心的不是谁在制造地王，而是拿下地王之后，能否开发出匹配地王身价的作品。对于其它地产企业来说，制造地王的国企、央企并不是可怕的竞争对手，真正可怕的是，当他们已经从曾经的学习借鉴者，成为优秀作品的开发者时，如果你还在原地踏步，市场这只无形的手将做出最终的判决。