张宏伟：中航牵手保利整合地产业务 房企重组背后看点

　　7月6日晚，保利地产和中航地产各自发布停牌公告，称中国保利集团与中国航空工业集团正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案。由于该事项可能涉及到两家上市公司，两公司股票将于7月7日起停牌。相较保利地产2015年的过千亿销售额，中航地产2015年度实际营收仅55.19亿。因此，此次双方牵手，中航地产被认为是重组的标的。

　　近两年，各大房企并购重组现象频繁出现，如中海与中建合并、招商系重组、绿地与金丰投资的重组已经完成，中交系整合正在进行中，保利系、上实系、中粮系、新城系等地产重组话题，尤其是央企重组的话题将再次成为市场关注的焦点。而近期最引人注目的就是春节之后万科与深铁的合作、中海与中信住宅业务的整合、五矿地产业务与中冶地产的整合等。

　　那么，为何当下房企热衷于内部重组或业务整合与合并？房企重组或业务整合与合并后对于房企转型发展有何意义？赢商网通过采访同策咨询研究部总监张宏伟，梳理房企并购重组的背后的几大看点。

　　看点一：房企重组拉开大幕，避免同业竞争

　　从房企自身发展的角度来看，房企并购重组拉开大幕，首先是为了解决同业竞争问题。张宏伟认为，房企同业竞争的问题来源于三方面：

　　一是楼市规模化发展时代已经过去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和浪费。

　　二是随着房地产市场逐渐走向地产金融格局，房企的并购动作衍生了类似的同业竞争格局。

　　三是房企规划不同平台不同分工，比如一个平台负责住宅，另外一个负责商业地产，但事实上由于复合型的项目角度，各平台之间的分工界限越来越模糊，导致同业竞争的问题出现。

　　看点二：重组构建大平台，市场集中度进一步提升

　　张宏伟认为，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，房地产行业增速已经呈现出下滑趋势，此时，房地产行业将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征，“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。房企重组完成后，中国房地产市场将形成若干个“巨无霸”型的房企。届时，“大者恒大，强者恒强”局面的形成，最终推动市场集中度越来来越高。

　　看点三：重组优化资源配置，服务公司战略转型

　　在楼市进入“下半场”的今天，房地产市场环境已经发生了实质性变化，在“下半场”这个时间段内，如果开发商再继续延续上半场的规模化增长的模式，一方面将导致更多的库存产生，造成更大的去库存的压力，另外一方面，对于房企自身来讲，也将因此而累计更多的运营风险，这样的模式已经不可取，房企谋求转型势在必然。

　　从房企的角度来说，在国内宏观经济弱化行政干预、更注重市场化的发展前提下，房企通过重组避免同业竞争问题，优化资源配置，加快市场化转型等动作成为房企在竞争中脱颖而出的关键。

　　看点四：国有房企重组后，可能通过并购进一步“国进民退”

　　从民企和央企、国企优劣势对比来看，央企、国企地产企业有融资能力和社会资源，但缺乏灵活的体制、充足的人力资源和系统的市场能力；民营地产企业在融资能力和社会资源方面存在先天缺陷，但其灵活的机制、充足的人才储备、敏锐的市场嗅觉和对市场的独到认知则是央企、国企地产企业所不能比拟的，尤其是民营企业的产品研发能力，表现出其在专业领域对于市场的细分，而央企、国企地产企业在这方面还是比较缺失。 

　　张宏伟认为，国有系统房企重组后，实力进一步增强，通过并购民营房企，实现市场占有率进一步提升。对民企来说，与国企合作后的最大好处就是可以利用央企在融资渠道及政府关系上的便利，也就是说可以借机“傍大款”。但是，与央企（国企）地产企业的合作，有可能也会在项目操作上受制于央企（国企）地产企业这些资源性垄断特征。尤其是，在双方合作的过程中，民营企业有可能逐渐被央企（国企）地产企业进行控股，实现“国进民退”，而这时，民营资本不一定拼得过央企（国企）地产企业，最终有可能就此消失。