83家房企172亿元围猎 厦门岛内与岛外的“5万+”时代

观点地产网   2016-08-30 06:48
核心提示:83家房企围猎六幅商住地,一天连刷集美、同安、翔安三大区域地王,尘封七年单价地王易主,揽金172亿元。

  83家房企围猎六幅商住地,一天连刷集美、同安、翔安三大区域地王,尘封七年单价地王易主,揽金172亿元。

  尽管在二线城市一拍地就出地王已经是见怪不怪的事,但8月26日,厦门还是再一次重复了二线出地王的事实。

  在每家房企只能拿一块地的规定下,泰禾、万科、融侨、融创、禹洲、厦门IOI成为最后六名赢家,各自收获了一宗地。但除了万科外,其余五家都付出了不菲的代价。

  据观点地产新媒体了解,万科拿下翔安X2016P03地块溢价率97.78%,成交楼面价22169.49元/平方米,其余五家溢价都超过100%,成交楼面价全部“破3”,最高的是融侨斩获的翔安2016XP04地块,为38345.45元/平方米。

  在高昂的拿地成本下,未来一到两年内厦门岛外的均价将升至“5万+”,这对于目前均价不足3万的岛外来说,无疑是一次价格大跃进。

  不过,在厦门新景祥业务发展与咨询顾问中心总经理张建看来,此次土拍价格基本是符合市场预期的,未来在供求关系吃紧、交通配套逐渐完善的情况下,岛外“5万+”的支撑还是有的。

  预期之中的地王

  或许是预知了战况激烈,厦门此次6幅商住用地分成了上下午两场进行。

  首先出让的是集美灌口J2016P01地块,最终,禹洲以28亿总价一举拿下,成交楼面价32825元/平方米,溢价率183.69%。

  这第一拍就把厦门尘封了七年的单价地王纪录打破了:2009年,厦门恒兴置业有限公司拿下的云顶庄园地块,楼面价30940元/平方米。

  紧接着,泰禾火拼世茂多个回合后,以27.84亿元摘获T2016P01同安汀溪地块,楼面价30097.29元/平,溢价率141.46%,一举成为同安新地王。

  万科成为上午最后一宗地的得主,以19.62亿元竞得X2016P03翔安新圩地块,成交楼面价22169.49元/平方米,溢价率97.78%,这也是全场土拍中成交价格最低的一宗地。

  下午,势在必得的融侨击败26名对手,以总价42.2亿元拿下翔安2016XP04地块,成交楼面价38345.4元/平方米,溢价率139.66%,打破禹洲上午创下的纪录,成为最新的厦门单价地王。

  翔安2016XP05地块和2016XP06地块也依次以高溢价成交。其中,IOI(厦门)置业有限公司以总价23.24亿夺得2016XP05地块,成交楼面价36888.89元/平方米,溢价率141.08%。首次进入厦门的融创以30.76亿元竞得2016XP06地块,成交楼面价375121.95元/平方米,溢价率142.59%。

  显然,厦门的地价被抬升到了一个新高度,在岛外售价还在“3字头”徘徊的背景下,这次拍地无疑又是一场面粉贵过面包戏码。

  据观点地产新媒体了解,目前集美灌口均价2.1万/平,同安汀溪均价1.5万/平,翔安全区均价3.1万/平左右,而万科夺地的新圩镇均价是1.8万/平。

  对于这个结果,市场也是早有预判:“拍卖之前就知道一定会出地王的。”

  但张建强调:“整体来说,成交价格还是比较正常的,也符合当初的预期,唯一有点意外的就是融侨拿下的翔安地块,3.8万/平超过了之前的预期,我们当初预计是3.5万/平左右,不过也不算超出特别多。”

  据张建分析,这六宗商住地都是比较优质的,所以开发商都想抢也很正常,“除同安地块之外,集美灌口地块以及翔安区未来都将接驳地铁资源,集美地块与地铁4号线近在咫尺,翔安区住宅库存岛外最低,除预计2020年开通的地铁3号线、4号线途径外,还有远期规划中的地铁5、8、9号线,交通优势明显。”

  岛外5万大关

  每一次地王的出现,几乎就预示着房价又将迎来新一轮上涨。就在8月26日拍卖结束后不久,厦门市场人士已经绘制了一张新的房价预测图,显然又是一次“大跃进”。

  根据预测,未来一年到两年内,此次土拍涉及三大岛外区域房价全面“跳涨”,集美灌口跳至3-4万/平,同安汀溪板块跳至2.5-4万/平,翔安3.5-5万/平。

  “以3.8万/平的成本来看,5万就是一个硬成本,不卖5万就会亏钱。”厦门一业内人士分析称。

  预期房价的急剧攀升,也引发了网上不少围观群众的惊呼与质疑,“打包逃离厦门”、“坐等厦门崩盘”、辛辛苦苦几十年,一拍回到解放前”、“回老家盖别墅”等言论此起彼伏。

  那“5万”大关能否突破?在张建看来,这并不是没有可能,在供求关系吃紧、交通配套逐渐完善的情况下,岛外到“5万+”的支撑还是有的。

  张建表示,还是比较看好厦门楼市的,这主要取决于供求关系。这几年厦门的供给量太少了,特别是预期明后两年的供应量大概也就200万平方米左右,但厦门一年的去化有350-400万平方米,供求关系非常紧张。

  “厦门取得预售证的存量去化周期是4-5个月,全部存量(包括已开发和未开发的)加起来大概有600万平方米,与每年的去化量相差没有很大,在这样的情况下,房价接下来肯定会进一步上涨。”

  根据厦门市国土资源与房产管理局公布的2016年供地计划,厦门全年计划供应经营性用地58宗,土地面积285万平方米,规划建筑面积523万平方米。其中,全市计划供应的居住用地可建面积超200万平方米,占全部经营性出让用地可建面积的40%以上。

  物以稀为贵,在供应紧缺的情况下,厦门房价节节攀升。国家统计局数据显示,过去7月,厦门新建商品住宅价格环比涨幅为4.6%,全国最高,同比涨幅达39.6%,这也是厦门房价连续第17个月上涨。

  “厦门上涨程度非常快,从3月初到现在,单个楼盘涨价可以达到1万多,有的4-5千元,预计下半年还会继续涨2-3千元。”

  根据张建的预测,今年全年厦门房价同比涨幅是30%左右,明年再涨20-30%的问题也不大,因为明年的供应量也不大,再之后就要看供地情况了。

  张建还指出,厦门在教育、城市建设、城市资源都是比较好的,可以辐射到福建全省,包括龙岩、漳州、泉州、南平等周边城市,这是厦门楼市容量和购买力的支撑。

  此外,厦门岛外规划的逐步完善也将成为房价上涨的推动力。据张建介绍,厦门现在有4条地铁同时在开工,预计这三年地铁的投入将进一步拉动房地产,因为地铁是平衡两地房价最好的一个元素,这也是房企看好厦门市场的原因之一。

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