富力千亿象牙塔 旧改大户到二线高价寻地的土地难局

　　对于一直强调不拿贵价土地、谨慎购地的李思廉来说，与数十家开发商血拼抢地似乎并不符合富力的风格，但在热点城市拿地愈发困难以及纳储需求的双重压力下，富力还是“破戒”了。

　　就在不久前的9月21日，经过长达7个小时、271轮的激烈竞价后，富力最终以约41亿高价将无锡梁溪区南湖大道与金城路交叉口东南侧商住地块收入囊中，溢价率267%，折合楼面地价达10068元/平方米。

　　更早前7月6日，富力地产还以约106.73%溢价率斩获宁波市I-10-b地块，成交总价1.32亿，楼面价4145元/平方米。

　　2016年上半年，富力实现总销售收入同比上升44%，销售面积同比上升43%，298亿的销售总额也创下半年业绩历史新高。在业绩实现大幅增长的同时，富力的千亿目标再次被提上日程。

　　未来两年富力会不会继续冲刺千亿？“肯定会考虑的，但是富力同时是个务实的公司。”这是富力董事长助理陈志濠给出的答案。

　　于房地产而言，土地就是最重要的原材料，在冲刺新一台阶的当下，一二线土地市场的竞争越来越激烈，富力想要获取土地，高价寻地在所难免。而在高价夺地之外，富力也更多地回归旧改老本行，今年以来，该公司已先后在深圳、珠海、太原落地旧改项目。

　　富力土地难局

　　对于拿地，李思廉不只一次公开强调，富力买地策略是比较保守的。在今年3月召开的2015年度报告业绩会上，李思廉称，富力基本不碰那些面粉比面包贵的项目。

　　之后在8月举办的2016年中期业绩会上，李思廉再次声明，数十家开发商抢夺一块地这样的血拼是有风险的。

　　年报数据显示，富力近年来毛利率一直在下滑。2013年下滑1.5%至40.7%，2014年从41%下滑4%至37%，2015年又从37%下滑3%至34%。2016年上半年毛利率也从去年同期的31.5%下滑至27.1%。

　　亦因此，李思廉明确表示，富力在买地方面会把握住毛利率是30%的项目来做。但矛盾的是，富力想要聚焦的一二线城市又正是“面粉贵过面包”“血拼”的主战场。

　　在这样的理想与现实相左下，富力想要在一二线城市的谋生存，高价拿地自然无可避免。公开资料显示，今年富力先是以约106.73%溢价率斩获宁波市I-10-b地块，之后又以267%溢价率夺下无锡一宗商住地，折合楼面地价达10068元/平方米。

　　以无锡市场为例，富力地块周边在售项目有金科世界城、无锡孔雀城、九龙仓时代上城等，均价分别为1.9万/平、1.55万/平、1.8万/平。换言之，富力地块盈利空间并不大。

　　尽管相较于其他同行，富力的表现算不上突出，但据观点地产新媒体粗略统计，溢价率超过100%甚至仅50%的地块，对于近两年在土地市场相当低调的富力来说，实属少见。

　　高成本拿地对于净负债与总权益比率增加至2016年上半年154%的富力来说，无疑是一个沉重负担。亦因此，富力在寻地之外，更多地回归到老本行旧改市场中。

　　据富力方面透露，今年上半年新拿下了深圳下李朗和白泥坑项目，建筑面积共计24.8万平方米，另外还有5个项目在洽谈中。在广州，李思廉表示，富力已经握有大量的旧城改造项目，预计会有体量达一两百万平方米新增土地。除此之外，富力还在珠海、太原、武汉共计拿下了三个旧改项目。

　　不过，旧改项目也并不一定有想象中那么美好，低本成拿地背后“拆不动、赔不起、玩不转”等问题也是富力亟需面对的。如太原龙保社区城中村改造项目，从签订框架协议到正式签约耗时超过一年，这对于强调高周转的房地产企业来说，开发周期未免慢了点。

　　千亿象牙塔

　　2016年上半年，富力总合约销售金额约为297.9亿元，合约销售总面积约243.54万平方米，同比去年，销售收入和销售面积分别上升44%和43%，完成全年600亿元销售目标的49.65%。这是富力半年业绩的历史新高。

　　业绩创新高，未来两年富力会不会继续冲刺千亿？“肯定会考虑的，但是富力同时是个务实的公司。”这是陈志濠给出的答案。

　　事实上，早在富力2013年全年业绩实现同比增长65.9%时，李思廉就公开表示过，预计富力2016年可冲刺千亿业绩。

　　只不过，当年首次提出千亿目标之后，富力的发展却开始止步不前。据观点地产新媒体了解，富力2014年销售总额544亿元，2015年同比持平为544亿元，未完成全年600亿销售目标。

　　当年曾经同为华南五虎的恒大、碧桂园如今已经向3000亿迈进，相比之下，富力已经落后不少。在这个强者恒强，大者恒大的行业格局下，富力要继续立足，也只能追赶。

　　于房地产而言，土地就是最重要的原材料，尽管在土地市场上无法潇洒一掷千金，但可以看出，无论是招拍挂抢地还是回归旧改，富力在拿地上并没有外界认为的那般沉寂。

　　结合上半年业绩实现大幅增长，并将千亿目标再次提上日程来看，富力上述拿地表现，或是在“默默”为冲刺新一个规模台阶做准备。

　　早前在业绩会上，李思廉也曾公布过富力将在五大片区重点拿地。第一个选择是华东，包括南京、上海、无锡、杭州、宁波等城市，第二个选择是京津地区，第三个是珠三角，另外就是太原、海南。

　　在李思廉看来，富力在这些地区销售表现强劲，相信未来几年将陆续为公司带来销售贡献，同时也将为公司毛利率水平提供保障。

　　不过，也正如上文所言，富力选中的地方也是目前的兵家必争之地，富力想要做到利润和规模并存，可以想象，面对的难度也不会比任何同行容易。