专访|T11 Block张明：在高新做街区商业是很有想象空间的事

　　谈起西安高新区，人们总会先想到高科技产业园区、世界知名企业聚集，这些高精尖企业的入驻，为这里带来了与日俱增的繁华与不可估量的未来。基于此，越来越多的高科技人才与商务精英来到这里，他们在此工作生活，高新区也日渐成为繁忙和压力的代名词。经过多年的发展，西安高新区建设了大量的高端写字楼与成熟社区，然而在钢筋水泥的丛林里，生活中本应有的放松与闲适却难觅踪影。

　　唐延路沿线被称为高新中央商务区，这里聚集着大量的商务办公人群，他们在车水马龙的节奏下步履匆忙，每当夕阳西下，人们对一顿美餐、一场电影、一杯咖啡、一次微醺的需求却只能“在别处”。高新区似乎只有工作，没有生活，然而这一现状即将被打破，高新中央商务区首座办公生活街区T11 Block已登陆唐延路，将在明年与高新人Say Hello！

　　期待的目光已经聚焦，这座小而精的体验消费聚集地将为我们带来什么不同的感受？为深入了解这一项目，赢商网特采访到T11 Block商业总经理张明先生，为大家解读该项目的整体规划及运营思路。

　　商业街区前景看好 T11抢占高新区域先机

　　一提到“T11 Block”，大家总会对它的名字产生好奇，张明总经理解释道，因为项目位于唐延路11号，在确定案名的时候就选择了“T11”或者“唐11”，后来为了更加简单好记，公司决策层经讨论就定了T11这个名字。张总介绍道，T11 Block是禾盛京广中心的裙楼，其定位是高新中央商务区首座办公生活街区，项目所处的位置属于高新中央商务区的核心地段了，高新区的商业布局和发展相对其他区而言比较滞后，商业物业供给和自身消费力不大配比。实际上大家也都看到了这样机会，未来3年左右这个区域内将开出来几个很好的购物中心，如中大、万达one、正大乐城、深圳赛格等，但可以预见的是，短时间内在高新区，T11这种规模的全部开发商自持的开放式商业街区仅此一例。

　　谈到商业街区，张总说，这几年西安地区也涌现了很多优秀的街区商业作品，最为代表的就是前两天才开业的老城根G-PARK项目，做的很漂亮，也吸引了很多消费者。而T11 Block所在的禾盛京广中心项目是一个30万平米的综合体，由6栋写字楼和一个开放式商业街区以及唐延路目前最大的地下停车场构成，有2800个停车位之多，项目建成后项目自身写字楼的办公人群就会达到2万左右的规模。张总表示，大家对高新区的普遍认知是高收入、商务区、消费者质素高……所以在这儿做一个街区商业也是很有想象空间的，也是很有意思的事情！

　　把握区域客群特性 提供品质格调生活方式

　　基于项目所处的中央商务区核心位置，T11 Block的定位思考还是要从消费者分析开始的。张明总经理介绍道：“前期T11商管做了大量的调研工作，这些调研不但印证了起初我们对项目的判定，而且修正了团队对区域的最初印象。最初我们看到的是周边3公里范围内大量的商务办公人群，展开了对商务办公人群消费行为的分析研究，后来发现我们项目周边1.5公里还分布着大量的常住人口。而这些社区都是非常成熟的社区，入住率几乎都是100%，都是当时西安市的高端住宅项目。给大家分享几个数据，T11项目周边1.5公里写字楼办公人口有19万，常住人口16万，产业园区人口13万。调研结果发现消费群体有一些共性特征：受教育程度较高同时重视子女教育、收入水平较高、大量的受访者有一线城市工作经历或者是大型企业外派高管。经过大量调研和分析，项目在调性方面就确定了商务、品质生活、格调、情怀的方向。”

　　商业项目的整体定位确定之后，业态的规划又是另外一重思考。科学合理的业态布局将会为商业项目的生存带来深远的影响。

　　张明介绍道，T11 Block在主力店方面规划了影院、健身房、儿童游乐、教育培训和进口商品超市；特色业态规划了几家咖啡店还有一个禅茶包含素斋、一个书吧、3家商务餐饮、一个酒吧、日料、多国料理、韩式烧烤等，零售业态比例略微小一点，主要有生活馆集合店和运动品牌集合店。

　　张总说。从这些业态的构成来说，其实就是在研究如何解决商务办公人群和常住人口消费差异性的问题，能不能把这两类消费客群集合到一个项目当中去。考虑到现在和未来周边项目的定位，决定了T11这个街区不是一个目标型购物的地方，其他体验式业态都可以考虑，只是比例的问题。简单举几个我们研究的消费模型可能更简单一些。

　　周边商务客群可以早上7点到办公室，先去健身房锻炼身体，洗个澡然后开始精力充沛的一整天，下午约商务伙伴在T11喝下午茶喝咖啡，晚上进行商务宴请，第二场在小酒吧里把酒言欢；而年轻人可以约朋唤友下了班在T11聚个餐吃个火锅，然后再回家，避开高峰期的拥堵；写字楼里的美女们也会觉得逛逛楼下街区里的美容、美发、美甲，化妆品店和服装店，每天都有精致的好心情；未婚的年轻白领，下班后可以在T11约上男女朋友看看电影，吃个西餐、增进一下“革命友谊”；到了周末，一家人可以一起看电影、吃饭、喝咖啡，带小朋友看书或者参加音乐美术培训，一家人都能够在这里享受到一个美好的家庭日。

　　差异化运营 为高新区打造漂亮的花园

　　以上种种消费模型其实就是当下都市人的生活缩影，而过去在高新区却没有一个地方能够将这些需求统一在一个空间内。张明认为，高新CBD商业氛围一直不够浓厚也是高新区自身定位的原因造成的，它是国家级高新技术产业开发区，原先都是以吸引高新技术企业的入驻为主要发展策略的。现在能看到的趋势是唐延路沿线金融企业大量的进驻，这种产业升级将使得唐延路和沣惠南路沿线将会成为西安甚至是西北的金融中心！

　　对T11商管团队来说，原来有过一些大型的购物中心的运营管理经验，这次也想做出来一个不一样的东西。张总说，前一段时间去北上广地区的商务区考察，在北京就看了国贸、金融街甚至中关村区域的商业体，这三个区域代表着不同的办公企业集群，通过对这些商业体的考察分析，能让我们站在“外面”来理解我们所处的区域、T11项目，现在和未来。

　　张总认为商业的“稀缺”在高新区域内还会持续很长一段时间，那么T11的到来给高新CBD带来什么变化呢？应该是给高新区一个漂亮的花园，在这钢筋水泥的丛林里，从此多了一个休闲、聚会、娱乐、发呆的地方。目前这些业态在高新区分布过于分散，T11 Block要做的就是把这些业态都放在一起，集合到一个有情调、慢节奏的空间当中来。

　　打造一座城市中的花园并非易事，T11项目如何做到呢？据介绍，T11 Block本身就是有国际认证的绿色建筑，商业部分将布置大量的绿植，打造室外纯正Block的感觉。此外，张总介绍道，T11 Block还计划做成24小时开放的空间，街区商户自主决定营业和闭店时间，不会出现消费者逛街吃饭还没尽兴就不得不离店的尴尬。

　　在张总的概念中，T11的街区就是一个自由的地方，无拘无束的地方，谁都可以没事进来转转或者下班回家路过都很好，街区后面大量的住宅居民，吃完饭从这里穿过去到唐城墙遗址公园散散步，回来了，路过T11项目里，在小酒吧或咖啡馆再坐一坐，享受一天中最放松的时光……

　　招商目标明确 服务理念始终坚持

　　张总介绍道，T11 Block项目招商工作在今年9月中旬启动，从目前商户的反馈来看，商户们的态度都是非常积极的。一方面是项目位置优越，另外是项目定位和业态规划收到普遍的认可，除主力店外，目前已经有30%的品牌意向已经确定，招商进度按照计划节奏推进，预计12月底就可以基本完成招商工作。

　　业态配比方面，主力店占30%、餐饮占40%、生活配套占20%、服装零售占10%。餐饮方面，西餐、各国料理等是T11项目的重点，商务宴请型餐饮也会比较重视，但希望能够找到风格独特，没有距离感的大餐饮。服装零售方面，因为有大量的消费者基数，零售业态市场反馈也比较热烈，但项目规划面积有限，所以每个品牌落下去都很慎重，还是以集合店形式为主。

　　张总说，T11 Block项目计划于明年5月开业，开业后运营管理还是T11商管团队来执行，这个团队一直以来的理念都是服务思维。通过服务商户来服务消费者，张明总经理说：“我们是一个平台运营者，我们的工作是请商户和消费者在我们提供的平台上发生良性的互动，所以我们的管理重点主要还是消费者感知，理解你的消费者、消费者构成、消费行为，和商户一起让目标消费群体在我们的项目里能够开心。”