商业地产库存不降反增 问题凸显去化难题待解决

　　在去年楼市好转刺激下，住宅市场库存得以大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善。

　　受益于经济好转和经济结构优化，去年全国商业地产投资和销售增幅都有明显扩大。其中，一二线城市的增幅最为明显。

　　但中国指数研究院发布的《2016中国商业地产市场发展年报》显示，全国300个城市去年商业用地的供应量和成交量均下滑了超过10%，创最近5年新低。

　　尽管销售规模扩大、土地供应缩减，但由于过去几年商业用地大量供应，使得商业地产在建面积庞大。因此截至去年底，商业地产的整体库存仍然增加了一成左右。

　　分析人士认为，庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。由于这些库存多分布在二三线城市，去化难度较大。即使存在经济形势好转、联合办公空间崛起、出租公寓市场发展等利好因素，这部分库存仍需较长时间消化。

　　投资、销售两旺

　　国家统计局数据显示，2016年全国商业地产开发投资2.24亿元，同比上涨7.5%，涨幅比2015年扩大3.3%。这也高于同期住宅投资6.4%的涨幅。

　　在主要的两个细分领域，去年办公楼开发投资同比增幅为5.2%，比2015年收窄4.9%；商业营业用房开发投资同比上涨8.4%，增幅扩大6.6%。

　　销售方面，去年商业地产销售面积1.46亿平方米，同比上涨20.3%，增幅比2015年扩大15.3%。其中，办公楼销售面积增长31.4%，同比扩大15.2%；商业营业用房销售面积增长16.9%，扩大15.0%。且根据机构数据，主要一二线城市普遍录得商业地产销售规模扩大。

　　不同于住宅市场，商业地产的景气程度与宏观经济形势有着密切关系。中国指数研究院指出，2016年，国内经济保持中高速增长，总体运行平稳；三产占比提升，经济结构不断优化；金融市场平稳发展，服务业、批发和零售业、住宿和餐饮业发展良好，利好商业地产发展。

　　其中，服务业快速发展，金融、信息技术等行业扩张加速，成为办公楼市场销售规模扩大的主要原因。

　　上述机构还指出，近年受互联网电商冲击影响，加之开发商持有商业营业用房意愿不断增强，全国商业营业用房销售增速放缓。但2016年实体商业开始复苏，推动了商业营业用房销售规模的扩大。

　　但在供应端，商业用地供应规模不断缩小。中国指数研究院数据显示，去年全国300个主要城市商办用地推出量为2.81亿平方米，同比下降16.0%；成交2.25亿平方米，同比下降12.8%。供需规模均降至近五年最低。

　　同期，上述300个城市商办用地成交楼面均价为1957元/平方米，同比上涨15.58%，平均溢价率为13.60%，同比提升6.56%。

　　商业用地的交易，同样集中在一二线城市。上述机构表示，去年全国商办用地成交总价前50宗项目中，37宗来自一线城市，其余均来自热点二三线城市。该机构认为，一线及热点二线城市产业发展良好，经济活力突出，人口导入量大，市场需求旺盛，成为开发商拿地投资的热点区域。而三四线城市受高库存影响，企业扩张意愿不强，市场仍以库存去化为主基调。

　　库存规模不降反升

　　尽管商业用地供应规模明显下降，但有分析人士指出，由于过去几年商业用地供应偏大，导致在建规模较大，因此商业地产库存不降反升。

　　统计局数据显示，去年全国办公楼市场待售面积为0.36亿平方米，同比增长10.8%；商业营业用房待售面积1.58亿平方米，增长8.0%。相比之下，住宅待售面积为4.03亿平方米，同比下降了11.0%。总体库存约增长一成左右。

　　这部分库存同样呈现出分化的局面。一线城市库存规模相对较小，二三线城市规模庞大。一些住宅供应较为紧缺城市如武汉、苏州等，其商业地产却面临较大去化压力。

　　据中国指数研究院统计，在写字楼市场，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下。其中，重庆、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈阳前三季度空置率均超过33%。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，今年各季度空置率均在9%以下。

　　优质零售物业领域，武汉空置率最低，2016年各季度空置率在3%左右。天津市空置率在15%左右，在各主要城市中最高，需警惕供应过剩风险。沈阳空置率自2014年四季度起逐季下降，2016年第三季度略有回升，为13.0%，但整体空置率仍居高位。

　　针对商业地产过剩的现状，住建部政策研究中心主任秦虹曾在去年末透露，过去5年，商业地产的增长速度超过GDP增速，潜在供应量很大。而土地财政要求、企业急于扩张以及投资人的推动是三大主要因素。她认为，过去两年经济下行压力较大，商业地产去库存收效甚微。

　　与此同时，大量商业地产项目同质化严重，运营不善，随时有可能沦为空置房。

　　业内人士指出，经济环境稳定，将有助于未来商业地产去库存进程。除了传统的改善运营策略外，商业地产去化还面临两个良好的契机。

　　一方面，随着创业创新大潮兴起，各地联合办公空间不断成立，可吸纳一部分库存。另一方面，民宿、出租公寓市场也在近几年快速发展，同样可能成为一项去库存利器。但由于规模庞大、运营复杂，商业地产库存的去化仍然需要较长周期。