富力地产“回A”今年或成行 三年内冲击千亿元目标

　　广州地产五虎之一的富力地产，经历上一轮经济危机后发展平缓，相较于已进入3000亿级别的恒大和碧桂园，富力600亿的销售规模已然落后。

　　不过，2017年富力地产制定了一个乐观的目标：全年销售730亿，同比增长20%。这对于在火热的2016年也仅实现12%增长的富力来说，可谓激进。

　　而在资本市场，富力同样表示乐观。公司五度回A的期望将有可能在今年实现，这将有助于降低富力的负债率，并推动业务快速发展。

　　手握足够五年开发的土地储备，如果能够顺利在两地交易所上市，富力地产或可在未来三年实现年均20%的增长，跻身千亿阵营。

　　低成本获取土储

　　2016年，富力完成合约销售609亿元，较2015年实现12%的增长；销售面积469万平方米，同比2015年增长14%。

　　申万宏源（香港）研报称，约12%的销售同比增速，远不及同期板块约50%或者行业平均约35%的同比增速，意味着富力在火爆的2016年并没有跑赢大市。

　　然而管理层对2017年充满信心。富力地产董事长李思廉表示，凭借恰当融资，加上完成若干土地收购，公司对行业前景持乐观态度，因此为2017年设下人民币730亿元的协议销售目标。

　　亿翰智库认为，2016年富力销售的区域呈现多元化，对一线城市的依赖减弱，北京、上海、广州和天津四大城市占比从2015年的55%降为42%。富力销售网络广度增加，越来越多非一线城市贡献日益庞大的销售金额，使得富力在行业波动的2017年或许会取得较2016年更好的业绩。

　　富力的底气还来源于土地储备。在业绩会上，李思廉说得最多的就是富力的低成本土地优势。

　　据亿翰智库统计，2016年富力新增权益土地储备504.1万平方米，权益拿地金额175亿，投销比小于30%，平均拿地成本约3500元/平方米。截至2016年底，富力地产土地储备为4296.5万平方米，布局城市仍以一二线为主。

　　收购和参与旧改是富力低价拿地的主要方式。富力表示，去年通过战略性收购一间项目公司，取得深圳市约24.8万平方米应占土地储备的开发权，以及未来最多达100万平方米的可开发额外土地储备。多项收购渠道确保土地收购成本得以控制。

　　此外，以往在广州等地运作旧改项目的成功案例，也令其有能力以较低成本获取大规模的土地储备。集团2016年已正式启动广州东面的重建项目（茅岗路以西城中村），总建筑面积最多约94万平方米。

　　在一线城市低价拿地的同时，富力地产2016年新进入宁波、南昌、烟台、秦皇岛和呼和浩特等城市，进一步完善了二线城市布局。

　　野村证券认为，富力去年合同销售金额按年升12%至608.6亿元人民币，超额完成目标。虽然管理层给予的指引较为审慎，但该行称，目前土地储备足以支撑其今年15%的销售增长，公司将投更多土地以维持2018年及往后的销售增长。

　　亿翰智库数据显示，2017年1-2月，富力地产销售金额达78.3亿元，目标完成率为11%。而2017年富力预计可售货值达1400亿元，为实现2017年的销售目标提供保障。

　　回A与降低负债率

　　2017年对于富力来说，将可能经历一个大事件。那便是公司努力了数年之久的回A。

　　3月3日晚间，在上交所首次发行股票正常审核状态企业基本信息情况表中，富力的审核状态变成“已反馈”。

　　“在上个星期末（3月3日左右）我们是排在102位，看到已经在反馈意见。如果按照现在的时间表，我们有信心在今年解决了。”李思廉对于回A的前景颇为乐观。

　　富力有关人士透露，2017年公司的一项主要目标为继续推动申请A股上市。自2016年下半年起，新上市审批程序进一步加快，公司正积极推动其上市批准进程，对获得上市批准充满信心。

　　回A对于富力来说，可以部分解决公司长期净负债率高企的问题。特别是2015年国内公司债放闸，融资成本下降后，公司抓住机遇大举发债。2016年，富力地产有息负债达1209亿元，当年新增借款超过370 亿元。公司债发行规模为125亿元，助推了企业发展。

　　但同时，申万宏源认为，2016年的新增借款可能并未包括公司在2016年上半年偿还成本较高的80亿永续债之后，又新增的成本略低的约24亿元永续债。根据全年的资本支出，申万宏源预计公司2016年末的净负债规模将进一步上升至780亿元，该数据2015年末时为690亿元；同期净负债率约171%，而2015年末时为168%。

　　亿翰智库的测算则为160%，这也高于行业平均水平。

　　对此富力管理层表示，回顾期内，集团把握融资市场的利好，通过再融资活动改善财务流动性及延长债务到期日，并得以减少整体账面成本。年内集团发行了人民币425亿元的境内债券，加权平均成本为每年4.65%，提供了偿还及再融资债务的所需资金。因此，所有债务的实际利息成本下降至每年6.3%。随着发行境内债券，集团尚有中期票据等其他融资渠道，作为未来可动用的资金来源，提供进一步资金流动性。

　　若成功回A，也将对其负债状况带来利好。李思廉就表示， “负债率按照现在的会计准则是不会大幅下降。但如果我们可以成功登陆A股，负债率应该会降到两位数”。

　　富力也在谋求更多样的运营方式。

　　去年12月19日，万达商业和富力地产在北京签订战略合作协议。双方计划在2017年到2021年间，每年合作开发5个商业综合体，实现5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。

　　据悉，双方的分工将是，万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌；富力地产负责项目主要投资、建设。

　　据李思廉在业绩会上透露，今年富力会跟万达在不同的城市合作五个万达广场，不过因存在商业秘密，目前尚不能对外公布具体位置。

　　但其表示，和万达的合作项目都会在新获取的土地上，而且是双方合作拿地。

　　李思廉称，今年在现时的融资渠道及土地储备下，加上未来可能于两地上市，集团将把握现时利好环境，更进一步。