越来越有感觉了 龙湖今年计划再开5个天街项目

　　3月24日，龙湖地产在香港召开2016年全年业绩发布会，一向低调的龙湖集团董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶等高管出席。　 

　　龙湖地产发布的2016年业绩报告显示， 2016年合同销售额同比增长61.6%至881.4亿元。营业额较上年同比增长15.6%至548.0亿元。减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比增长11.8%至人民币 77.6亿元。　　 

　　龙湖CFO赵轶在现场宣布，龙湖将2017年销售目标定为1100亿，将推出1700亿的可售货值，去化率接近65%，“稳稳站上千亿规模并力争上游”。　 　　 

　　吴亚军的“不错”和“忐忑”

　　相比于恒大、碧桂园这些销售额突破3000亿元的房企，龙湖一直以稳健著称。　 

　　“手头有3000亿现金，（资金）还吃紧？！这是一个什么世界啊？” 中国恒大集团董事局主席许家印在恒大2016年业绩发布会上表示，充足的现金，让恒大无惧“资金吃紧”的质疑。　　 

　　相比于许家印的“激进”，吴亚军坦言，自己的心情是“不错同时也忐忑”。　　 

　　吴亚军认为，“不错”是因为龙湖一直掌握着自己的节奏，自己对此还是比较满意的；“忐忑”则是由于，下半年的市场或政策，自己还是有很多不确定性，需要龙湖去小心驾驭。　　 

　　龙湖集团CEO邵明晓认为，尽管现在的市场还不错，但政策的不确定性仍然是龙湖必须考量的一个因素，所以龙湖内部没有特别确切说要冲到1100亿加多少，而是力保完成1100亿。　 

　　据不完全统计，截至3月26日，全国已经有40个城市或地区相继开启或升级限购限贷政策，其中有20多个城市或地区的楼市新政均集中在3月密集出台。　 

　　在业内人士看来，伴随着限购限贷政策扩围到二三四线城市，短期内出台新政城市的市场或得到降温。　 

　　龙湖的战略规划

　　对于龙湖的战略规划，在此之前的2月24日，邵明晓在面对媒体时曾表示，跨越式的速度，在个别特别好的时点上，可以去尝试。要做好充分运营的准备，否则企业就会丧失一些东西。龙湖这么多年，反而是在克制这种增长速度，从一个长的时间去看，其实并不慢。这是一个战略规划。　　 

　　“龙湖多年的坚持、自我控制与克制，一是为了让资本成本持续降低，二是避免给运营带来大的扰动。”邵明晓说。做持有型、运营型的物业，重要一点是看公司的资本成本，如果资本成本超过了5个点以上，做起来会很吃力。目前，我国大量的上市房企没有达到这样的水平，挑战是巨大的。　　 

　　邵明晓称，未来，龙湖将提升IT和数据化系统，包括住宅新房市场、长租公寓、商区、住区、物业，底层数据都要打通，通过大数据和新技术，使传统运营再上更高台阶。　　 

　　关于布局，邵明晓表示，将在一、二线城市做深度挖掘。每进一个城市，一是会秉持战略性导向，而非机会性。二是审慎的原则。　　 

　　关于业务板块，龙湖目前一共确立了四个“主航道业务”，分别是地产开发，商业运营，物业管理，以及最新公布的长租公寓。而北京是龙湖实践创新业务之地。　 

　　邵明晓表示，2017年，龙湖会坚持将销售回款的10%投入商业，包括长租公寓业务也开始规模化，2017年全国有五个天街项目将陆续开业。　　 

　　今年全国有五个天街项目将陆续开业　 

　　据了解，龙湖2016年全国物业投资业务租金收入为19.1亿元，同比增长35.2%。2016年商业地产领域又增添3座“天街”，分别位于北京、重庆、上海三个城市的重要轨道交通节点。以通达便捷、体验丰富成为区域内人流聚集的欢乐入口　　 

　　龙湖地产商业地产领域主要分为三大板块：天街系列、星悦荟系列、家悦荟系列。截至2016年12月31日，全国累计开业商场21个，主要布局在北京、上海、广州、杭州等一二线城市，整体出租率达95.1%，期内实现投资物业收入35%的按年增长。　　 

　　三大商业地产板块中，龙湖的明星产品、主打都市体验式购物中心的天街系列成绩亮眼，租金占比高达86.8%，而另外两个项目星悦荟、家悦荟分别占比11.4%和1.8%。　　 

　　重庆北城天街作为龙湖商业旗下首个购物中心，得益于区位优势以及业态组合，稳坐龙湖商业地产项目的头把交椅。2016年全年的租金收入达4.0亿元，以21.0%的高占比傲视龙湖全国各大城市的商业项目。而重庆时代天街1期以及北京长楹天街分别以约2.5亿元和2.4亿元的收入分列第二三位。　　 

　　另外，重庆西城天街、时代天街2期、成都北城天街等项目也均取得了不俗的成绩。也不免让外界质疑龙湖是否有侧重的发展这一区域。对此，龙湖集团CEO邵明晓表示，公司在2005年总部就已经搬到北京了，实际上龙湖在全国目标城市方面是均衡的市场。他同时表示，川渝两地作为公司的大本营，是龙湖的传统优势区域，未来公司希望在所有战略性目标城市里面做到相对均衡。

　　—龙湖2016年各项目租金收入分析—　　 

　　龙湖相关人士告诉商业见地，其实川渝两地的成绩突出，主要跟项目的体量、开业年限、区域影响力有关系。重庆北城天街是龙湖商业第一个天街项目，一直都是城市标杆项目，成绩亮眼也是意料之中的。而基于北城天街项目的出色表现，也为后续在重庆开业的几个项目奠定了消费者的信赖基础，使得这几个项目发展也比较顺利。　　 

　　2017年的商业地产领域，龙湖将继续加大天街项目的投入，聚焦一线及二线核心城市，布局人口和消费力成熟区域。重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街等项目都将在2017年陆续开业。　　 

　　中商数据副总裁李静雅认为，龙湖商业以区域型购物中心为主。目前较多一二线城市出现了副中心，出现了新区，新的组团。龙湖商业在新版块做区域购物中心，也吻合了区域发展需要。同时，更注重单个项目的因地制宜。