长宁来福士闯入、巴黎春天退出 中山公园商圈升级在即

　　导语：凭借三条地铁线路交汇的优质地理位置、多个商场汇集的浓厚商业氛围，以及大量办公人群、周边居民的强大消费支撑，中山公园获评上海14个市级商圈之一。

　　中山公园商圈第一个购物中心开业于2002年，原名新宁购物中心，也就是现在的巴黎春天百货，此后的三四年间，区域内多个商场陆续开业。其中，龙之梦购物中心体量最大、业态最全；贝多芬广场以教育培训、乐器零售为主要业态；玫瑰坊以特色服饰和日式餐饮为特色；小马路商场则为地铁内商业街；兆丰广场在低层开出购物中心及多媒体生活广场。区域内购物中心业态布局各有侧重，龙之梦体量最大，业态最全，毫无疑问处于商圈内龙头位置，而新开业的长宁来福士也将加入竞争行列。

　　赢商网独家策划“中山公园商圈业态调查报告”，细究商圈内各业态布局特点，全面呈现商圈内涵盖的品牌，以期为项目方与品牌商提供参考和思路。

　　一、商圈发展历程

　　二、项目布局（统计样本）

　　龙之梦购物中心、长宁来福士、巴黎春天中山公园店、兆丰广场、

　　玫瑰坊、小马路商场、贝多芬广场、国美电器、多媒体生活广场

　　商圈定位：市级核心商圈

　　商业存量：约50万方

　　整体档次：中端  

　　首层租金：600-1200元/平方米/月（戴德梁行华东区研究部数据，为2016年数据）

　　辐射范围：辐射周边办公楼白领、居民、学生、交通枢纽路过人群、旅游人群

　　轨道交通：地铁2、3、4号线

　　未来增量：暂无

　　三、商圈业态分析

餐饮业态 超230个

（单篇链接>长宁来福士注入新血液 各商场形成错位竞争 ）

　　1、中山公园商圈商场内约有236个餐饮店铺，其中部分品牌有重叠，如肯德基、星巴克、Coco、莉莲蛋挞、米芝莲、阿香米线等都在一个商圈开了两家以上。

　　2、从商圈中单个项目来看，龙之梦购物中心餐饮数量有119家，约占总数的50%，排名第二的长宁来福士约有81家餐饮，而其他项目中的餐饮则作为补充和点缀。

　　3、龙之梦购物中心餐饮数量不仅多，且品类齐全。长宁来福士内的餐饮则有很多新面孔，与商圈内其他商场形成错位，引入了一些首次开店或首次进入上海的品牌。

　　4、商圈内餐饮呈现不同特色，玫瑰坊主打日料，小马路商场则以麻辣烫、粉丝汤、重庆小面等低端简餐快餐为主，兆丰广场的B1层还有一条美食街，价格上都相对亲民。

　　5、从餐饮业态在各商场的楼层可以看出，大多数餐饮店铺主要位于商场低楼层或高楼层。低楼层（B2-B1）以小吃甜品、快餐简食为主，高楼层基本为重餐饮，而首层及中间楼则主要提供休闲茶饮。

服饰业态超370个 

（单篇链接>集合店闯入 给传统服饰零售带来冲击？）

（玫瑰坊及小马路商场内近200家个性小店未统计入内）

　　1、中山公园龙之梦、长宁来福士、兆丰广场、巴黎春天四大商场内共有约370个服饰品牌，细分为男女装、鞋包、童装、快时尚/集合店、运动/户外、内衣裤袜等品类，其中占比最多的还是男女装，约有200多个品牌，占总数的58.19%。

　　2、玫瑰坊、小马路商场多为个性化小店，共有近200个非连锁个人品牌，不计入统计。

　　3、单看商圈中的项目，龙之梦购物中心服饰品牌约有230多个，约占商圈服饰品类总数的62%，基本包含所有品类，且有高中低多种价位品牌。目前看来，新入驻的长宁来福士共有约90个服饰品牌，有较多新的潮流品牌入驻，几乎很少与商圈内其他商场有重复。

　　4、服饰品牌最主要集中在商场三四层，其次是二层、五层和首层。从商品客单价来看，中山公园商圈内几乎没有顶级奢侈品牌，商品以中端为主，加上部分中高端品牌，相对比较亲民。

　　5、试营业中的长宁来福士，将有几个集合店形式的创新品牌入驻，但相比多品牌集合点，快时尚品牌在商圈中仍占重要位置。据统计中山公园商场内共有10个快时尚店铺，其中优衣库、H&M以及UR分别有两家，另外还有forever21、C&A、ASOBIO等品牌。

儿童业态 约57个  

（单篇链接>儿童培训数量多且集中 创新型细分业态稀缺）

　　1、中山公园商圈共有约57个亲子品牌，主要集中在龙之梦购物中心、长宁来福士和贝多芬广场。

　　2、贝多芬广场主打培训，1-6楼共有14家儿童培训中心，涵盖绘画、音乐、美术、英语、文学、数学、跆拳道等各种类型。24家儿童零售品牌均出现在龙之梦购物中心6楼，包括好孩子、jnby by JNBY、New Balance kids、十月妈咪等品牌，逛起来很集中。

　　3、商圈内儿童业态还停留在儿童培训、游乐和零售这些传统品类，并未出现创新型品牌，儿童主题餐饮、儿童美发美甲、母婴服务、儿童摄影或者儿童体验类集合店等暂空缺。

零售业态（除服饰）约162个  

（单篇链接>珠宝首饰占比最大 品牌价格亲民）

　　1、除去服饰品类，中山公园商圈内共有约162个零售品牌，包括化妆品、珠宝饰品、家居用品/数码家电、眼镜/珠宝、便利店/超市、食品及其他。其中珠宝与化妆品数量最多。

　　2、中山公园龙之梦内零售业态数量最多，约有95个品牌。其次是长宁来福士及巴黎春天，分别有37家及17家，玫瑰坊及贝多芬广场还是以零散的小店为主。

　　3、化妆品与珠宝饰品基本位于商场首层，2楼以上则有一些潮流饰品组成。商圈内品牌以常见的中高端商品为主，不乏个性平价的品牌，价格亲民，鲜有定位高端的奢侈品。

　　4、中山公园地区是上海第一个多媒体产业基地，三大家电品牌国美、永乐、苏宁都聚集在此，另有两家华为旗舰店、美图手机和OPPO手机体验店。

生活方式类品牌约64个

　　1、中山公园商圈内共有两座影院一家KTV，其他休闲娱乐品牌主要散布在周边商务楼，而非购物中心。

　　2、艺术文化类业态在商圈内布局较少，除了龙之梦对面的上海书城，所有商场内只有长宁来福士布局了一家书店言几又。

　　3、商圈内针对女性的美容美体、美发美甲等店铺数量非常多，中山公园龙之梦内有16家，大多数位于商场5楼；长宁来福士内14家，主要分布在商场西区；其他商场内也有约13家，其中做美容SPA的美丽田园和刘娟美甲都入驻了两个商场。

　　4、商场内还有一些生活服务类业态，包括银行、旅行社、口腔诊所、照相馆、健身房等。

　　备注：以上为不完全统计，欢迎补充。另长宁来福士内品牌参考商场导购栏，部分品牌尚未正式开业且未来可能有变动。

　　四、行业声音

　　上海市商业经济学会会长 齐晓斋

　　中山公园商圈辐射周边的写字楼白领和小区居民，又是交通枢纽，旁边还有公园，对商业都有带动作用。同时，中山公园商圈也面临着周边新虹桥商圈、董家渡商圈及环球港的分流，竞争更加激烈。

　　整个商圈内商业项目主要分布在长宁路两端，以龙之梦购物中心为主力，小马路商场、玫瑰坊、巴黎春天等作为衬托，数码家电也有一定规模。最近新开的长宁来福士，设施和环境也很优秀，更增加街区互动。商圈内客源呈现多元化特点，所以项目侧重点也各不相同。

　　据了解，巴黎春天中山公园店即将在7月底完成撤出，我认为主要原因是老的百货面积不够，很难形成互动。另外一些百货“年龄”较大，规划时就是做纯购物，现在也很难增加餐饮等业态。我认识，商圈内的百货或者小型购物中心应该做精、做细，否则很容易被淘汰。比如，以特色小店为主的玫瑰坊和小马路商场，要把特色放大，可以把握住白领中午午休的时间，增设白领食堂等业态，或者适当引进、培育一些网红店，保持商场的活力。

　　与其他商圈一样，中山公园商圈的交通仍有待改进，从地面走的话，较难找到指定的商场，过马路时间也较长，并且地下的通道也较杂乱。如果要进一步改造的话，可增加联通各商场的天桥。

乐乐茶创始人之一 王先生

       作为品牌商，我们看中的是中山公园商圈的消费实力，周边学校、住宅和办公楼都保障了商圈内的客源，再加上交通便利，带来更多浦西的消费者。与乐乐茶五角场万达店相比，中山公园门店的坪效更高，消费人群也是以年轻白领、学生群体为主。