万科半年销售2772亿、新增项目超93个 “郁亮时代”正式开启

　　7月4日晚，已正式进入“郁亮时代”的万科发布上半年销售情况。

　　这6个月，万科共实现销售金额2771.8亿元，同比增长45.82%；销售面积1868.5万平方米，同比上涨32.61%。新增项目方面于6月则达20个，据观点地产新媒体不完全统计，前6个月里，万科新增项目已超93个。

　　在这2771.8亿的销售和93个新增项目中，一些变化似乎正在悄然发生——比如区域销售重心的变化，新增项目类型的变化。

　　另外，万科在同一日发布的另一则公告，是为美国项目9850万美元贷款提供保证金质押担保的公告，似乎预示着万科在接下来将会加大海外投资力度，这被认为是郁亮方面的推动。

　　看起来，即便严格意义上来说，前6个月万科尚处“王石时代”，但万科的一切早已开始向郁亮“看齐”。

　　万科之变

　　在此之前，一些统计机构早已开始披露万科各区域销售情况：上海94.91亿元、宁波87.6亿元、杭州127.7亿元、深圳102.8亿元……

　　以这些数据来看，万科区域销售方面似乎正发生一些变化。此前，一线城市作为万科“重镇”一直是其销售的主要来源，2016年万科3647.7亿的销售里，上海区域16城就贡献了1200亿元业绩，创下万科单一大区最高业绩。

　　而以现在统计机构披露的数据来看，二线城市区域似乎有反超迹象，目前来看，杭州127.7亿元已成为万科区域销售中的最高数额。

　　虽然上述统计机构所披露数据尚未经万科确认，但按照万科2016年于二线城市的投资力度来看，区域销售重心转变的情况看起来不无可能。据统计，2015、2016年两年间，万科在杭州八区就竞得15宗地块，另外有3个联合开发项目，2个收购项目。

　　除去销售之外，上半年中，万科所体现的变化还在新增项目之中。

　　据观点地产新媒体不完全统计，前6个月，万科新增项目超93个，最令人关注的莫过于其拿下的3宗自持地块以及一个金额高达551亿的资产包。

　　自2016年12月，万科于北京首拿2宗全自持地块之后，2017年上半年，万科继续于广州、佛山拿下3宗自持地块；其中，广州白云、黄埔两宗地块须自持超50%的住宅用地；而佛山的自持面积则同样达100%。

　　万科会如何处置这5宗自持地块成为业内关注重点，在前几日万科举行股东大会之时，也有不少股东提及这一问题。彼时，郁亮在股东大会中并未明确谈及其5宗自持地块的解决办法，只是表示拿自持地块是基于对行业的判断，未来的房地产的趋势将会是租售并举。

　　“70年的使用权作为租房物业，我觉得是可以算过来账的，我们用经营思路代替开发思路，如果我们为年轻人租房问题出一份力的话，相信市场也不会亏待我们。”他说。

　　此前市场普遍认为，万科拿自持地块的变化是拿地难中的无奈之举，而按照郁亮此番话语，似乎更像是万科的“主动出击”。

　　万科上半年另一个重要的“主动出击”，是拿下551亿广东国投旗下广信资产包。按照据拍卖工作人员的透露，该“资产包”内含有广州中心城区7大未开发的地块，分别为花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路烂尾楼。

　　虽然“料足汤浓”，但市场却对万科突然之间的大手笔感到吃惊。他们认为，在此前，“不囤地，不捂盘，不拿地王”一直作为万科的长期经营原则，而以该地块来看，这一原则似乎悄悄在改变。

　　海外发展

　　上半年销售情况发布的同一日，万科另一则公告也预示万科的未来转向——海外投资似乎将成为万科愈来愈为重视的一个方面。

　　观点地产新媒体查询7月4日万科所发布公告发现，万科美国22-12 JACKSON AVENUE项目公司在美国向银行申请9850万美元的开发施工贷款，而万科将为此贷款提供保证金质押担保。

　　具体而言，操作该项目的22-12 JACKSON OWNER LLC（简称“项目公司”）的贷款期限自贷款协议签署之日起至2020年6月30日止，可延期。项目公司的股东需按股权比例为本次贷款提供总额不超过27087，500美元的保证金担保，万科美国根据所持70%的股权提供不超过18961，250美元的保证金质押担保。

　　据观点地产新媒体查询，截至2017年4月30日，项目公司的资产总额约为7067.75万美元，负债总额为2175万美元，净资产总额约为4892.75万美元，营业收入为0美元。

　　9850万美元可谓为一笔巨额，该公告故而引起不少业内人士的注意。值得一提的是，在6月16日，曾有消息指，万科已经展开磋商，希望成为普洛斯的中国竞购财团约六个主要投资人之一。

　　观点地产新媒体就此消息询问万科董秘朱旭，她仅表示“这件事情不好去答复，看公告”。

　　实际上，于2016年年报中，万科就已提及“完善海外布局已经成为万科发展的重要战略”，彼时万科披露，2016年，万科的海外项目贡献销售就达33亿元；截至2016年底，已进入旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦、西雅图等6个海外城市。

　　此前还有媒体报道指，郁亮已于2016年下半年发起海外精英人才的招聘计划——名为“春暖花开”计划，其中一拨人正将为万科海外拓展之用。

　　外界以前普遍认为，万科于海外的发展是希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。

　　那时万科的海外员工本地化程度较高，据说，在2015年里，万科美国公司11名员工中就全部是美国招聘，只有两三个人会说中文。万科美国公司总经理李凯彦也曾介绍，万科美国团队是完全本地化，人员配置精干完整，包括了投融资、财务税务等人才。

　　以万科搜罗海外精英自主培训的情况来看，万科似乎不仅仅是抱着学习和探索的心态发展海外业务。