北京土拍58.3亿落槌：东城热门地块遇冷 金科包揽两地

　　8月1日，北京市以东城区一宗限售价约9万元的地块，敲响了月内11宗、共计66.1万平方米、超260亿元土地盛宴的钟声。然而，外界满心期待的东城区地块土拍大战，却早早地收了场。

　　8月1日下午正式竞拍前，平谷区的两宗地块已先后有多家参拍房企到场。相比之下，“五年方一遇”的东城永区外大街0503-602北、606东、606西地块却无人问津，仅有的三家竞买人保利首开、平安、华润招商碧桂园均未现身。

　　随后，北京规土委官网上显示地块已正式成交。

　　这宗地块仅获得了两次报价，第一次报价为38.2亿元；第二次报价38.4亿元，亦为最终的成交价，竞得企业为北京润置商业运营管理有限公司、招商局地产（北京）有限公司和北京碧桂园广盈置业发展有限公司联合体。

　　另外两宗平谷区地块，则由平日里少有亮相的金科拿下，总价19.9亿元，各需自持24%及28%。

　　“五年一遇”地块爆冷背后

　　观点地产新媒体了解到，北京东城区地块为R2二类居住用地、B4综合性商业金融服务业用地，土地面积4.24万平方米，其中建设用地面积2.93万平方米，建筑控制规模≤73598平方米，起始价38.2亿元。

　　竞得地块后，华润置地华北大区在官方微信上透露，华润拟将此项目打造为城市中心高端住宅综合体。

　　回顾竞拍过程，外界普遍的疑惑点是，东城区地块既坐拥北京东二环的地理优势，为何落得无人问津的局面，仅经两轮报价便得以成交？

　　亚豪机构市场总监郭毅对观点地产新媒体介绍，之所以无人应价，是因为地块还包括了其他的隐性成本，其他房企向上叫价的空间太小。

　　观点地产新媒体了解到，东城区宗地总用地面积为4.25万平方米，其中建设用地面积为2.93万平方米，代征地面积1.32万平方米，规划建筑面积为7.36万平方米。

　　按照出让要求，竞得企业的开发商，需要支付土地开发建设补偿费33.9亿元，需自持经营地块中50%的商业部分20年。除此，地块中居住建筑规模需执行“90/70”政策，竞买开发商还需在地块内配建不小于7000平方米的燕墩博物馆，并无偿移交东城区文化委员会。

　　加上33.9亿元补偿费，地块实际上总共的代价为72.3亿元，以规划建面来算，楼面价达9.82万元/平方米。而按照公告要求，这宗地块的总商品住房销售均价不超过8.91元/平方米，且最高销售单价不得超过9.35万元/平方米。

　　若仅以上述标准来看，这宗地块是实打实的面粉贵过面包。但是郭毅分析，房企之所以愿意为这宗地块埋单，也是因为这宗地块中尚有一些可伸缩的盈利空间。

　　她判断，项目中部分商业与公建是可以散售的，由于地块位于二环且不限售价，未来升值空间可期。

　　由此看出，碧桂园这一次参与拿地，也是下了“血本”的。观点地产新媒体就此事联系了碧桂园北京区域副总裁林伟营，其表示：“地块是由京西区域公司拿地，本人不好评价，但他也转述京西区域负责人的话，表示地块没有其他可以透露的。”

　　观点地产新媒体了解到，碧桂园曾于2015年10月联合金茂以总价51.8亿元摘得北京丰台区两宗地块，但由于地块的成本超出预期，碧桂园首次进京最终搁浅。今年4月，有消息传碧桂园拟收购北京九华山庄集团股份有限公司进京，但消息并未获得碧桂园官方确认。

　　5月份，碧桂园终于以2.2亿元拍得密云新城地块，首次通过土地公开拍卖形式进京。而观点地产新媒体查阅2016年年报，碧桂园在全国共有722个项目，其中便有一个项目位于北京市。年报还显示，该公司于北京的土地储备17.7万平方米。

　　金科

　　在北京东城区地块意外爆冷之时，平谷区夏各庄镇两宗地块也不让观看者失望，已有许多时日未在北京公开市场露面的金科，一口气拿下了这两宗地块。

　　现场消息显示，平谷区夏各庄镇03-04地块R2二类居住用地、夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块R2二类居住用地、A33基础教育用地均有超过十家企业参与竞拍。

　　首先拍卖的夏各庄镇03-04地块，竞至第十轮之时，石榴集团叫价8.23亿元，达到最高限价，进入竞自持环节。最终，经过七轮竞自持，金科以自持24%的代价竞得地块。

　　在随后的夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块的争夺中，以旭辉、金科应价最为积极，在11轮时金科叫价11.67亿元，进入竞自持环节。之后，现场依旧是旭辉与金科的战场，最终金科以自持28%面积再获一子。

　　出让公告显示，夏各庄镇03-04地块土地面积4.86万平方米，建筑控制规模5.83万平方米，挂牌起始价5.5亿元。夏各庄镇03-11、03-13、03-14地块土地面积8.66万平方米，建筑控制规模9.06万平方米，起始价7.8亿元。

　　而且，这两宗地块中商品住房销售限价一致，皆为均价不超过26014元/平方米，最高销售单价不得超过27315元/平方米。

　　相比起位居二环的东城区地块，平谷区夏各庄镇的两宗地块可谓“山高水远”，但这似乎并不影响房企们的热情。而且，从竞价过程来看，金科几乎表现出“誓在必得”的姿态。

　　据郭毅分析，这两宗地块的容积率都比较低，分别为1.0及1.2，可以设计为类独栋的产品。而且，虽然项目的位置距离市中心比较远，但项目可经机场第2高速连接市区，地块交通状况并不差。

　　其次，项目邻近中弘的康体养老文旅大盘，周边未来的配套以及文旅资源可期。最后，考虑到平谷核心区的别墅、高端住宅项目限售价也在2.5万元左右，而两宗地块距离核心区较远，限价却更高，这为开发商腾出了更多的操作空间。

　　不过，对于项目中的自持部分，郭毅认为，这两宗地块位于平谷的郊区，租赁市场的需求并不大，所以自持部分将是房企面临的另一个难题。但对于在北京项目储备较少的金科而言，这也是出于拿地的诉求所作出的选择。

　　据悉，金科在几年前曾在北京开发过廊桥水岸、金科纳帕庄园等产品，但是目前的货值储备已然不多。2014年，金科曾以23.6亿元竞得大兴生物医药基地一地块，其中的自住房部分已于2015年摇号，商业部分则先后于2017年1月及4月获批预售证。

　　北京住建委数据显示，4月19日获批的金科果冻项目共计625套房源（商业属性）目前仍然显示为可售状态。2017年，金科还计划推出奥北别墅区的别墅作品金科天玺。