保利商业联手泰达首进天津，优质“外拓”连下五城有何秘诀？

　　首进天津、武汉、烟台、长沙、合肥……伴随这张首进城市名单的不断加长，保利商业的多个“对外合作”项目相继落地。而日趋成熟的对外合作模式，也成为这家央企快速进行全国扩张的实力助攻。  

　　从1996年第一家现代购物中心开业至今，中国商业地产用21年时间，逐步完成从开发时代到存量时代的转身。而这背后更深刻的变化是，这个行业越来越注重专业化、精细化运作。

　　2017年7月25日，保利商业以“外拓”形式，敲开进入天津市场的大门——与天津泰达集团有限公司签署全面战略合作协议，双方将在购物中心、酒店、公寓、社区商业、会议会展五大领域开展战略合作。

　　据了解，在双方结成“联盟”时，保利商业旗下已有近70个商业项目开业，经营业绩年复合增长率超过20%。这些数字反映出的专业化运营实力，让保利商业与深耕天津30余年的实力派城市运营商一拍即合。 

　　双方签下合作协议不久，一个原由泰达在天津滨海新区开发的项目，转由保利商业执掌。全新升级后，该项目将更名为保利MALL·天津，于2018年开业。

　　在保利商业的全国版图之上，这样的对外合作项目并非孤例。2016年至今，已有保利广场·武汉、保利MALL·烟台、保利MALL·长沙等项目先后开业，而保利MALL·合肥也将于明年开业。

　　现有存量盘活、战略合作转型……通过多样化的对外合作模式，保利商业凭借自身的招商、运营综合实力，不断敲开新的市场大门。而这一核心实力，也是存量商业时代，各大企业和商业项目在市场竞争中脱颖而出的关键。

　　落子最具潜力商圈

　　引领社交型生活方式

　　从既往的对外合作项目来看，保利商业虽有意加快全国布局，但选址却颇为挑剔，对项目所处区位的成长前景有多方面考量。这其中，保利MALL·天津便是一个代表性案例。

　　保利MALL·天津位处新一线城市天津，这个城市作为“首都圈”京津冀的一部分，经济实力一直保持全国前列，2016年GDP位居全国第五。其中，保利MALL·天津所在的天津滨海新城，有“中国经济第三增长极” 之称。与此同时，在天津十大新兴商圈中，保利MALL·天津所在的泰达开发区商圈，是其中潜力指数最高的一个。

　　市场调研数据显示，保利MALL·天津核心3公里范围内，覆盖50万常住人群、20万商办人群。面对如此庞大的消费群体，保利商业为保利MALL·天津赋予崭新定位——社交型生活方式购物中心。

　　在如今体验为王、注重新型社交的时代下，保利商业打破零售、餐饮、娱乐的单一布局组合，将体验、社交、家庭欢聚等新的活力元素，注入保利MALL·天津。

　　具体而言，便是通过提升餐饮、配套、体验业态占比，强化儿童、餐饮、多元娱乐业态的核心竞争优势，为滨海新区居民提供全方位生活方式体验。

　　· 滨海首席24小时餐饮娱乐主题街区：充分利用广场打造成开放式餐饮街区，营造情侣、朋友聚餐等社交化场景，引进不同口味风格的特色餐饮，为爱好娱乐体验的年轻群体带来新奇的餐饮文化；

　　· 滨海首家宠物一站式主题商业：深层次融入宠物业态，将打造宠物乐园、宠物培训、比赛等萌宠专属领域，完美匹配多口之家、单身一族、空巢老人、丁克家庭等爱宠人士；

　　· 区域内百变主题广场：持续举办婚礼策划、娱乐轰趴、化妆舞会等多变主题活动，主打差异化，更可实现爆款IP主题引爆市场，为消费者带来不同的主题感受；

　　· 滨海体量最大、业态最丰富的儿童一站式商业：将囊括儿童零售、教育培训、娱乐全业态，使儿童业态与家庭共享进行链接，提升该区域内家庭型消费群体的娱乐体验。

　　此外，着眼于客流的持续导入，保利商业还将调整保利MALL·天津的生活服务类业态，引进全国性知名品牌，优化项目服装精品业态。

　　优质外拓背后：

　　模式灵活 为合作项目注入成功基因

　　2017年，保利商业将实现“开业项目破百”目标。这其中不仅拥有以自主开发为主的项目，更增添了对外合作这一“砝码”。

　　截至目前，在保利商业的全国版图上，运营和拓展中的购物中心，有近三分之一为对外合作项目，选址布局以新一线城市、潜力型二线城市为主。

　　除了联手泰达进击天津，保利商业还通过外拓合作，首次落子长沙、烟台、武汉，更借此在合肥布局了第二座购物中心。　 

　　对外合作模式之下，保利商业的招商、运营综合实力，是其获得合作方信任的关键。而这一模式的快速推开，也与其灵活多变、因地制宜有关。

　　目前，保利商业已探索出对外合作模式的3种不同操作方式，核心是避免简单的标准化产品线复制，根据不同地区、不同消费群体实现差异化运营。

　　 前期筹备充足，精准锁定商圈客群

　　在这一操作方式下，保利商业在项目筹备前期即进行合作，承担投资运营顾问角色。代表案例有保利广场·武汉、保利MALL·长沙。

　　保利广场·武汉于2016年正式开业，其所属的武汉市东湖高新开发区光谷区域，市政、城建、生活配套早已进入快速发展阶段，但区域内商业价值潜力却尚未释放。

　　保利广场·武汉作为该区域内首个家庭生活体验式购物中心，保利商业在项目筹备期即对所在商圈进行客群锁定——以新型家庭为主，带动周边白领、年轻时尚人士，并通过差异化品牌定位、提升体验业态占比，进一步挖掘区域商业价值。

　　保利广场·武汉不仅强化更为齐全的品牌进驻，更发挥餐饮、超市、电影院、儿童业态上的优势。如引入YOOYA精品超市、亲贝湾婴儿游泳馆、金宝贝、卡迪龙电玩城、乐高教育中心、恒业国际影城，与零售和餐饮业态深度融合，为消费者提供全新生活体验。

　　而今年9月27日开业的保利MALL·长沙，更是斩获开业首日总销售业绩1400万元、国庆假期总销售业绩6000万元的傲人成绩，背后原因是保利商业对潜力区域武广新城的精准布局，以及对周边消费需求的精准匹配。

　　加大儿童业态占比，迎合长沙餐饮特性，并放大生活配套比例，更以山姆会员店、金逸影院、儿童游乐旗舰店为核心，以及多个首入长沙品牌的加持，保利MALL·长沙牢牢锁定年轻家庭群体。

　　 盘活现有存量，实力吸引品牌进驻

　　在已然进入存量商业时代的山东烟台，保利商业则力主盘活现有存量，强调在项目筹备期即率先开展合作，代表案例为保利MALL·烟台。

　　根据客群特点，保利MALL·烟台强调家庭体验，形成了文化、零售、餐饮、儿童、娱乐、健身等多业态组合模式，在保利商业携手引进的75家品牌店中，便有27个优质品牌为首次进驻烟台。

　　项目引进的创意书店“源空间”、坡度非平面咖啡等品牌，均与项目定位契合，给顾客带来人文情怀和优雅品味的全新体验，更为保利MALL·烟台后续的开业运营赚足口碑。

　　 战略合作转型，积极调整应对升级

　　在GDP快速增长的合肥，商业以不同的形式在各区县演化。其中，政务区已处于商业巨鳄群雄割据时代。市场竞争之下，部分项目因经营不善暂时落败，保利商业便在此时主动展开合作，助力项目转型升级，代表案例为保利MALL·合肥。

　　该项目原为新地购物中心，今年8月保利商业以整盘租赁形式介入，负责项目转型期的招商及运营。

　　接手项目后，保利商业运营团队围绕精英家庭消费需求，不仅规划了合肥市最大儿童业态主题空间、更成就政务区内最全面、覆盖最广泛的儿童教育平台。

　　加上主次力店、餐饮、零售业态占比调整，注重创新品牌组合，引进多个合肥首店品牌，务求实现整个项目的全面升级。

　　- 结语 -

　　在全国迅速布局中，保利商业并不单纯“以量取胜”，打造多个成功商业项目也绝非偶然。日趋成熟的“对外合作”模式背后，是保利商业“内外兼修”的独门秘籍——在运营实力上勤练内功、外拓能力上专注合作共赢。而未来，对外合作模式仍将继续助推保利商业的拓市步伐。