上市房企资本魔术：一手控制负债率 一手扩充“买地钱”

　　“我们今年就定了一个目标，就是控制风险、降杠杆，因为我们的规模已经足够了。”3月29日，融创中国在香港召开业绩会，董事长孙宏斌说出其战略考量。“降杠杆”的说法，与此前恒大关于“降负债”的表态可谓异曲同工。

　　此前的3月中旬，旭辉控股集团主席林中在香港表示，“平常我们在市场好的时候，反而不会把这个空间（拿地额度）用足，在市场不好、地价很便宜的时候还是要多买一点地。”旭辉透露出的扩规模野心，同样可以在一批房企身上看到，如中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿等企业，均扩充了今年的拿地预算。

　　规模与负债是一对矛盾共同体。房企在扩充规模过程中，往往会面临负债率提升；若过度注重资金安全，又会影响规模的扩张。从某种意义上说，把握好规模和负债的平衡，是企业的一项终极课题。

　　这种矛盾将在2018年再度呈现。一方面，融资政策从紧，市场景气程度下降，房企的资金链将面临考验；另一方面，市场调整期到来，企业迎来“弯道超车”时机。基本面和战略目标不尽相同的房企，会如何处理这一问题？

　　第一梯队“安全论”

　　2017年，碧桂园、万科、恒大的销售规模均突破5000亿，融创也完成了3600亿的销售规模。这四家房企被归为“第一梯队”。

　　在业绩会上，除融创宣布今年的销售目标为4500亿外，其余三家均宣布，不设具体的销售目标。相反，融创和恒大还特别强调了对资金风险的管控。碧桂园首席财务官伍碧君也颇为自信地强调，碧桂园实现了“资金安全的前提下效益最大化”。

　　恒大还公布了降负债的具体目标，到2018年末，资产负债率从当前的71.1%下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。具体做法有三：降低负债总额，多元产业引入战略投资，增强盈利能力增加净资产。

　　融资政策收紧是“资金安全论”的大背景。近期，多家房企负责人都强调，融资成本明显上升，银行放款周期也有所延长。

　　监管层早已释放出加强房地产金融监管的信号。今年两会期间，央行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜还表示，房地产金融风险是可控的，但“个别房地产企业可能在财务方面比较激进，会有一些风险”。

　　2017年，房地产企业在拿地中产生了大量支出，负债率也普遍上涨。从已经发布年报的房企来看，大部分的资产负债率在65%-85%之间，净负债率则有着较大差距，从30%的低水平到超过100%。

　　除政策环境外，近年来房企纷纷推进多元化转型，也占用了部分资金。如商业地产和长租公寓的运营，虽然能带来稳定现金流，但资金周转速度偏慢，往往会加重负担。

　　因此，控制负债率、保障资金安全，几乎成为房企在今年的必然选项。除四强房企外，近年来大幅扩张的融信，也计划2018年底将净负债率降至100%以下，2019年底控制在65%左右。

　　一些规模相对不大的房企，也将资金安全提上日程。五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示，未来三年将净负债率控制在60%-70%之间。北辰实业总经理李伟东在业绩会强调，“在今后的几年，我们也会降资产负债率，优化资产水平。”截至2017年末，北辰负债总额666.18亿元，资产负债率为83.29%。

　　“弯道超车”野心仍在

　　“降负债”的口号虽响，却不意味着企业已停止对规模的追求。

　　“我非常看好中国房地产市场中长期的发展，随着中国经济保持持续稳定增长，其实未来10-20年之内根本不会担心市场的问题。”林中的观点很有代表性，他说，“我们担心的是，怎么成为这个市场中好的那几个人。”

　　林中认为，未来十年，中国房地产市场的规模不会少于十万亿，甚至十几万亿，而且会向优秀的大企业聚集。

　　包括旭辉在内，中海、龙湖、雅居乐、金茂、五矿、金茂等企业均扩充了今年的拿地预算。

　　其中，中海的拿地权益投资额1350亿港元，同比增长22%。雅居乐的拿地指标为500亿，比去年增加200亿。五矿的土地投资计划为150亿，与2018年的销售目标相同，虽然包含了非权益部分，但规模仍然十分可观。华润在今年前两个月的土地支出已达170亿，去年全年为650亿。

　　“不要听开发商说什么，要看他们怎么做。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记着表示，今后两年市场平稳，正是“弯道超车”的机会，有野心的企业一定会强化土地储备。

　　21世纪经济报道记着粗略统计，目前提出超千亿目标的房企，已有30多家。有房企今年对外公布的目标增幅是40%、50%，对内却高达80%甚至翻番。去年销售不足700亿的金茂，就提出3年后实现2000亿的目标。

　　张大伟还表示，四强房企不提规模，并非不看重规模，很大程度上是因为他们已有雄厚的土地储备。

　　截至2017年底，碧桂园已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米，另有潜在储备约1.4亿平方米。截至2017年底，恒大的剩余可售货量为3200亿，今年还将加推7000亿，总计可售资源达10200亿。截至2018年3月26日，包含旧改等协议状态的土储在内，融创拥有土地储备整体货值约人民币3万亿元。

　　债务调整赢得回旋空间

　　正如融信CFO曾飞燕所说，“控制负债不是主要措施。公司要发展，我们还是适度要去借债，还是需要去融资。”既要规模、又求安全的房企，已经初步找到了平衡之道。

　　曾飞燕在业绩会上表示，“随着结转收入规模增加，未来公司净资产也将进一步增加。除此之外，公司会考虑进一步引进战略投资者增厚公司的核心资本，坚持轻资产战略，引进更多资源。”去年10月，融信就曾以配股的方式，在港股获得1.2亿港元的资金。

　　五矿地产副总经理何小丽向21世纪经济报道记着表示，可调整股权融资和债券融资的比重。暗示会提高股权融资的比例。

　　在存量领域实施资产证券化，也被认为是解决资金压力的一种方法。去年下半年以来，保利、旭辉、越秀都曾发行租赁住房类REITs产品。招商蛇口、阳光城、景瑞控股则发行过针对长租公寓和底层物业的CMBS产品。

　　很多布局租赁市场的房企，已经表现出对资产证券化的兴趣。多数分析人士认为，未来资产证券化产品的规模会明显增加。

　　事实上，在此之前，很多企业的资金状况足以支撑一段时日。张大伟指出，除个别企业外，大部分企业的资金状况并未到“告急”的地步。

　　他表示，虽然债务总规模有所增加，但很多房企在这两年进行了债务置换，使得债务总成本降低，短期债务的比重也有所下降。同时，经过过去两年的销售，大部分房企握有较为充裕的现金流，且多数能够覆盖短期负债。

　　经过去年的调整，远洋一年到期的债务占比近10%，远洋集团董事局主席李明表示，“短期内对我们的融资成本与融资的压力影响是有限的。”五矿地产的负债水平虽有所提高，但平均借贷成本仅有3.81%，且现金规模相当于短期债务的157%。按照何小丽的说法，“负债率属于比较健康的水平”。

　　张大伟认为，就当前资金状况来看，无论扩规模还是降负债，企业都有很大的回旋余地。总之，策略已备好，但真正的考验还未到来。