五角场商圈的迭代升级:近三年租金平稳 各商场力图差异化竞争

——五角场商圈系列报道

2018年04月24日09:30 来自:赢商网上海站 陈澄
核心提示:五角场商圈的租金近三年一直稳定在20-25元/平方米/天,较为平稳。五角场商圈的商场在差异化竞争的同时,依旧以大众消费为核心。

  在传统商场更新迭代的浪潮之下,五角场商圈也紧跟潮流,多个购物中心进行升级改造及业态调整,以适应最前沿的消费习惯。去年,五角场万达广场进行了建成以来力度最强的改造。重新亮相之后带来了主题街区、新增品牌和新装修等多方位的新元素;相邻的东方商厦也改头换面,以奥特莱斯悠迈生活广场的新面貌回归。

  近期,赢商网相继走访了该商圈的主力商业项目,包括悠迈生活广场、百联又一城、万达广场、合生汇、巴黎春天、创智天地、苏宁生活广场。本文深入分析五角场商圈的形成、业态分布特征、商场调整与升级。   

  一、近三年租金平稳

  据第一太平戴维斯提供的数据,五角场商圈的租金近三年一直稳定在20-25元/平方米/天,变动不大。 

  近年来,随着消费升级,五角场商圈的主力商场在不断调整升级以适应新的市场环境。如今的五角场环商圈汇聚了UMAX(悠迈生活广场)、上海合生汇、苏宁电器广场、上海万达商业广场、百联又一城购物中心等众多大体量的商业项目。 

  

  (五角场商圈商场盘点)

  未来五角场商圈内还将增添新成员。目前,五角场蓝天剧场地块综合体与大西洋2期尚未开幕。据搜铺网预测,待这些项目开业,商圈业绩有望达到百亿。此外三门路站小五角场也将荟聚三大新商场:国华广场、益田广场、尚浦中心2期,大五角场商圈届时总业绩或可达到150亿。  

  自2016年以来,五角场商圈中的几个主力商场陆续开始“变装”。  

  2016年,五角场百联又一城开始转型,从建一个“朋克街区”开始,加入了变色灯箱、巴黎铁塔、哈雷摩托车等潮流元素。  

  2017年3月,五角场万达广场开始了开业以来最大规模调整。2017年12月,经历了9个月的调整之后,五角场万达广场重新开业。升级后的五角场万达广场重新划分空间,增加多个主题街区,将消费者进行细分。此外,改造后的万达广场新增铺位近90个,其中包括多个“网红”、“上海首家”及IP主题店。  

  2017年4月,五角场大西洋百货黯然谢幕。赢商网了解到,目前大西洋百货由增光公司进行全面改造工作,尚未重新开业。   

  2017年10月,被称为上海最大地下商场的太平洋森活天地开业,商业项目总面积约2万方,周边白领、居民及大学生为消费主力,主打零售和餐饮。   

  2018年初,东方商厦杨浦店“变身”城市奥特莱斯,并全新更名为悠迈生活广场,主打“品质+折扣+人气集合店”的复合概念,引进了超200个品牌,其中 RETRO GALLERY、TOKIDOKI、SUPERDRY、BOYLONDON、PV37等多个时尚潮牌是首次进入五角场商圈。   

  调整升级之后,五角场商圈主力商场的定位呈现差异化。万达广场走时尚潮流路线,合生汇走轻奢风格,悠迈生活广场转型城市奥莱,百联又一城加入主题街区。

  五角场商圈有着悠久的历史。

  2001年12月16日开张迎客的华联商厦(杨浦店)作为五角场商圈首家商厦,标志着五角场商圈繁荣的开始。华联商厦(杨浦店)于2005年的2月5日正式翻牌为东方商厦(杨浦店)。2007年初,随着万达商业广场(原址为朝阳百货商店)、百联又一城购物中心(原址为旭阳精品商厦)相继建成开业,杨浦区在上海东北地区初步树起了一个崭新的商业集聚区。

 

  二、业内声音:五角场“商业生态链”日趋完整

  对于五角场商圈的调整升级以及发展现状,赢商网采访了第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋。他表示,五角场商圈的商场在差异化竞争的同时,依旧以大众消费为核心。未来,五角场商圈的对外辐射能力还会逐步扩大。以下为采访详情:

  专家:第一太平戴维斯上海策略顾问部董事朱锋

  1、升级之后,万达广场走时尚潮流路线,合生汇走轻奢风格,悠迈生活广场转型城市奥莱,百联又一城加入主题街区。您如何评价现在五角场商圈这几个商场的定位?

  这些项目各自定位与目标客群上都在力图实现彼此之间的差异,实现细分消费人群的精准捕捉,但在细分的基础上仍能看到一个规律,那就是大众消费仍是五角场目前最主流的消费,五角场这几个商场的定位其实在根本上仍以大众消费为核心作文章,调整后的各项目商业,也许品牌是新颖的、环境是创新的、不过价格仍是相对亲民的。

  2、上海新的购物中心正在不断开业入市,竞争激烈。您如何看待五角场商圈未来的竞争力?

  五角场现在的商业其实已经不再局限于其“五个角”(五个商业项目),伴随着去年年底入市的地下商业街“太平洋森活广场”,成功地将五角场核心区域与北侧的大学路、创智天地等实现联动,扩大了五角场的商业版图,也进一步丰富了客群组成,令五角场的“商业生态链”日趋完整。尽管受制于地理位置,五角场目前看来仍是一个偏向于区域型的商圈,但它对外辐射的能力正在逐步扩大,更显著带动了区域商务功能的发展,所以我们认为未来五角场的竞争力将来自商业与商务的共同发展。

  3、目前商圈里仍然有百货存在。您如何看待百货店的情景?是否会撤出或者转型?

  百货作为一个相对传统的零售形态,近些年受到购物中心的分流与线上零售的挤压,市场表现与过去相比的确显出下行之势,但我们始终认为百货不会被完全淘汰,这也是一个健康的商业市场必备的组成,只是目前的市场情况需要传统百货寻求转型与突破。

  其实五角场已经受到这一趋势的推动,如原来的东方商厦调整为城市奥莱、同为百联旗下的又一城引入众多高知名度的休闲餐饮,通过增加餐饮、娱乐等体验类元素,百货与购物中心的边界也越来越模糊。

  另一方面,与“百货大国”日本相比,我们的百货在服务、推广活动、公共区域装修等方面仍然有较大的提升空间,着眼于细节的打造将是百货发挥优势的另一个突破口。

  三、五角场商圈各业态分布情况:

  餐饮业态概况:

  详情链接:五角场商圈餐饮业态:价格走亲民路线 网红店聚人气

  赢商网不完全统计,五角场商圈主力商场中餐饮业态不低于246家。其中,万达广场与合生汇的餐饮量较高。万达广场拥有不低于85家餐饮门店,合生汇更是达到89家。

  基于五角场商圈整体的亲民风格,消费者在五角场享受美食不会有太大压力。据赢商网了解,这里的餐饮人均消费在几十元至200多元不等。 五角场周边学校林立,有同济大学、复旦大学、上海财经大学,另有不少老公房小区。此外,还有在万达广场等场所办公的白领,这些人群构成五角场餐饮的消费主力。因此,这几家主力商场的餐饮定价能够被多数普通消费者接受。

  

  

  服饰业态概况:

  详情链接:五角场商圈服饰业态:部分时尚潮牌首次进场

  据赢商网不完全统计,在百联又一城、万达广场、合生汇、悠迈生活广场这几个商场中,服饰总量不低于317家。男女装201家,占总量的63.4%。排名第二的是户外运动品牌,一共50家,占15.8%。鞋包类占比为14.2%。另有12家快时尚门店,9家内衣门店,总共占6.7%。

  去年,东方商厦杨浦店转型城市奥莱,更名为悠迈生活广场。转型升级之后的悠迈生活广场加入了不少时尚元素。商场的一楼可以看到TOKIDOKI、SUPERDRY、BOY LONDON、PV37等首次进入五角场商圈的时尚潮牌。鞋类品牌在这4家商场中重合度较高。如百丽,同时进驻了悠迈生活广场、百联又一城、合生汇。

  五角场商圈服饰业态走亲民路线,没有高端奢侈品,价格跨度不大。价格稍高的为MK、COACH之类的轻奢品牌,普通白领亦可接受。

  

  

  儿童业态概况:

  详情链接:五角场商圈儿童业态: 注重创新 品牌集合店成“宠儿”

  据赢商网不完全统计,在百联又一城、万达广场、合生汇、悠迈生活广场和创智天地中,儿童业态总量为61家。其中,儿童早教29家,儿童乐园6家,儿童摄影2家,儿童零售22家,儿童生活服务2家。

  儿童零售依旧是主力。值得关注的是,这类多品牌集合店正在成为商场的宠儿。百联又一城的童趣世界,同样也是多品牌集合店,消费者可以在这里购买不同品牌的儿童服饰,如耐克、阿迪达斯、大嘴猴、FILA等品牌的儿童服装。有机构预测,品牌集合店将在购物中心的升级中扮演重要角色。

  在五角场商圈众多儿童业态中出现了一些比较创新的儿童业态,如酷剪儿童理发和婴儿spa。这些业态的加入,让商场的儿童业态分布显得更加全面,也更加时尚。

  

  

  休闲娱乐业态概况:

  详情链接:五角场商圈休闲娱乐业态:特色书店增添文化氛围

  据赢商网不完全统计,在百联又一城、万达广场、合生汇、悠迈生活广场、创智天地商场中,休闲娱乐业态共有42家。其中,万达广场的数量最多,达到15家。其次是合生汇,有13家。

  五角场商圈的休闲娱乐业态涵盖的范围较全面,有健身房、KTV、美容美发美甲、电影院、游戏和创新书店,基本满足了周边客群的日常娱乐需求。

  

  

   五角场商圈业态调查报告系列 :

五角场商圈休闲娱乐业态:特色书店增添文化氛围

五角场商圈儿童业态: 注重创新 品牌集合店成“宠儿”

 五角场商圈餐饮业态:价格走亲民路线 网红店聚人气

五角场商圈服饰业态:部分潮牌首次进场

   

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