招商蛇口85.53亿购入漳州万亩土地的低成本土储模式

　　背靠招商局集团这棵“大树”，招商蛇口的一大便利是可以优先获得股东的相关资产注入。此次是位于厦门湾南岸、第一例获国务院批准的经营性人工岛项目——双鱼岛。

　　招商蛇口5月7日宣布，其将以自有及自筹资金85.53亿元代价，购入招商局漳州开发区有限公司78%股权。其中，包括招商局集团持有的48%股权、招商局集团（香港）有限公司（“招商香港”系招商局集团实际控制的公司）持有的30%股权。

　　值得注意的是，在招商蛇口披露获得股东注入招商漳州项目的5天前，国家发展改革委、农业农村部刚宣布联合印发《全国沿海渔港建设规划（2018-2025年）》，加强渔港建设，其中东南沿海渔港群涉及福建省宁德市、福州市、平潭综合实验区、莆田市、泉州市、厦门市、漳州市，大陆岸线长3752公里。

　　11662亩土地与双鱼岛

　　据观点地产新媒体查看公告，本次交易完成后，招商蛇口将持有招商漳州78%股权，为招商漳州控股股东，并因此获得一级开发土地面积达11662亩。于2017年末，招商漳州股东全部权益评估价值为109.65亿元，增值率为204.15%。

　　资料还显示，招商漳州主营业务为园区业务，主要包括一级土地开发、园区开发及运营、市政基础设施代建及其他业务等，其中一级土地开发业务与园区开发及运营业务为招商漳州目前主要盈利来源。

　　截至2017年底，招商漳州及其控股子公司拥有产权的（包括土地使用权及海域使用权）正在进行一级开发或已经完成一级开发尚待实现收益的土地面积为11662亩。前述11662亩土地包含非双鱼岛土地8286亩和双鱼岛土地3376亩。

　　根据漳州市政府批复的相关规划，上述11662亩土地中已规划约1285亩住宅用地、约1434亩商业用地、约1672亩工业用地、约3749亩港航物流用地和约3522亩市政配套用地。其中双鱼岛3376亩土地中，规划为住宅用地约856亩，规划为商娱用地约1095亩，规划为港航用地约32亩，规划为市政配套用地约1393亩。

　　观点地产新媒体查阅资料获悉，其中针对非双鱼岛土地，规划为住宅用地、商业用地的土地，由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益；针对规划为工业用地、港航物流用地、市政配套用地的土地，招商漳州可按照规划用途对外转让以获得转让收益，或由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益。

　　针对双鱼岛土地，针对规划为住宅用地的土地，由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益。

　　而针对规划为商娱用地、港航用地的双鱼岛土地，可由招商漳州补办出让用地手续、补交土地出让金后办理或变更具体项目出让性质的国有建设用地使用证并进行二级开发，或由漳州开发区管委会的国土部门按照规划用途进行收储，招商漳州获得收储收益。

　　招商蛇口如此预期本次收购：交易完成后，双鱼岛也将纳入上市公司名下，全岛规划总面积3376亩，住宅用地约856亩，商娱用地约1095亩。“双鱼岛集住宅与商娱于一体的发展模式可为上市公司带来丰厚的利润。”

　　低成本注入与政策利好

　　据悉，双鱼岛目前已完成填海造地及土地整理，正在进行市政配套建设的收尾工作，尚待全面开发。

　　对此，中信建投预计，在招商漳州的项目即将进入收获期之际，由招商蛇口全盘承接，有望加快项目的成熟进程，预计明年将为招商蛇口带来收益。“预计明年双鱼岛住宅用地将步入招拍挂市场，而商业部分公司可以通过补地价形式直接锁定二级开发，成本优势显著。”

　　该机构给招商蛇口算了如下一笔账：以收购价85.53亿元测算，公司整体收购楼面价约1500元/平方米，不考虑商业以及工业用地体量，住宅用地的楼面价也仅为8000元/平方米左右。“近期最靠近该区域的角美板块住宅出让价格也在9000-12000元/平方米。”

　　招商蛇口亦于公告中称，本次交易完成后，公司将加速招商漳州工业、港航物流规划用地的去化速度，“在以双鱼岛为代表的主要项目进入业绩释放期后，招商蛇口的每股收益预计将产生明显的增厚”。

　　此外，中信建投认为，除了公告所披露的土地资源外，漳州开发区管委会下还有尚未确权的储备，未来纳入招商漳州的可能性非常大。

　　另据招商蛇口表示，本次交易还是其“前港-中区-后城”开发模式的深入践行，将进一步增强公司园区开发运营能力，促进社区开发运营与园区开发运营的业务协同。

　　有分析就如此评价，招商漳州成立于1992年，通过25年的运营已初步将漳州开发区打造成为一个以发展港航物流业、临港工业和高科技产业为主，第三产业配套发展的现代化滨海城区，可谓蛇口工业区的翻版。

　　在“前港”方面，招商蛇口认为，漳州开发区与厦门岛、鼓浪屿隔海相望，开发区内的港口工业区为深水港，靠近国际主航道，以仓储物流为主，兼有部分环境友好型、科技含量高的临港工业，能够充分发挥辐射带动作用。

　　“另一方面，招商蛇口在厦门、漳州的已有布局与招商漳州可形成战略协同，以厦门湾为中心，辐射整个海西板块。”

　　据观点地产新媒体了解，目前招商蛇口在厦门、漳州拥有在建及未建项目6个，包括综合体项目厦门邮轮母港，以及5个住宅项目：厦门市同安区T2017P03项目、厦门市海沧区H2017P02项目、漳州卡达凯斯、漳州招商兰溪谷、漳州2017P09地块项目。

　　事实上，除了项目本身的优势与布局考量外，招商蛇口本次交易似乎也正好踩在政策风口上。

　　就在5天前，国家发展改革委、农业农村部刚宣布联合印发《全国沿海渔港建设规划（2018-2025年）》，加强渔港建设，涉及东南沿海渔港群涉及福建省宁德市、福州市、平潭综合实验区、莆田市、泉州市、厦门市、漳州市，大陆岸线长3752公里。

　　在渔港建设原则方面，《规划》中有如下描述：突破传统渔港建设模式，促进渔港综合开发，拓展沿海经济社会发展空间，延伸产业链，提升渔港多元化功能和现代化水平，依港兴产、以产带城、以城促港，实现港、产、城一体化，繁荣发展沿海经济。