头部房企也遭遇去化难题 下半年现金流、融资压力俱增

　　9月5日，某大型房企位于上海远郊的新盘第一次开盘，首期推出320套房子，包括260多套公寓和50多套叠加别墅。但该盘并未出现去年以来的“日光盘”现象。

　　一直与父母住一起的上海人林紫欣（化名），一心想买套房搬出来住，但迟迟没出手。9月5日上午，她听上述楼盘的销售人员说，认筹人数少于推盘量，还有小户型没卖完，下午请假匆忙赶去售楼处。在售楼处，先是被保安询问有没有认筹，在得到否定答案后，保安告诉她此前认筹的客户已经在选房了，劝她下午晚点或明天再来。林紫欣不甘心地留在售楼处，她发现现场至少有三家以上中介代理公司人员。最后，林紫欣了解到该项目在当天上午下午各进行了一次选房，选房客群分别为大筹客户与小筹客户。

　　一名中介人员告诉林紫欣，大筹客户是按照开发商公示的认筹规则符合条件的客户，比如缴纳了60万定金、一定金额的存款保证金等；小筹客户则是交纳了5万定金、但暂时还不符合认筹规则的客户，“比如手头上多了一套房子已经卖掉，但还未过户，过户之后就可以购买新的了”。中介人员说，如果符合认筹规则的客户去化不足，还有多余的房子，那么小筹客户可以晚一点参与摇号选房。他还告诉林紫欣，各个楼盘都这么操作，这样的情况是从8月底开始的。难得的是，这个项目还推出了“开盘第一天认购可优惠10万元”。林紫欣最后留在售楼处等待剩余的房源放出来。

　　刚过去的中报季，房企上半年销售金额同比大涨，大部分房企完成全年销售目标的40%－50%，主要原因是将大部分货值放在了下半年。然而，7、8月份以来，不止上海这样的一线城市出现了销售速度放缓的迹象，环一线强二线周边的三四线城市经过过去一两年上涨，销售空间收缩，去化速度也在放慢。

　　上海中原卢文曦分析，7月以来楼市有一个趋势：远郊区域的认筹人数小于供应量的趋势越来越明显。虽然市中心有的楼盘还是维持几个客户抢一套的紧张状态，但比起上半年五六个客户抢一套房有所缓和。另外，有些楼盘虽然摇号的号码比较靠后，甚至超过房源数量，但也能买到，不一定摇到号就要买，不是自己喜欢的就放弃。

　　“下半年市场供应增多，选择余地更大。预计9、10月份的供求矛盾会进一步趋缓。”卢文曦认为，比如上海大华板块长期没有新盘推出来，市场改善需求又大，所以供求矛盾还是挺突出的，现在认筹人数多的楼盘大多是基于这种情况。

　　下半年去化压力

　　从中报可见，房企下半年的货值供应大幅上升。仅行业头部房企下半年可售货值就相当可观：碧桂园、恒大同为7000亿，万科3000亿，融创4900亿。

　　供应量的增加，对去化速度影响显而易见。以上海为例，上海市东方公证处官网显示，7月有20个新盘入市，其中10个楼盘认筹人数少于推盘量，大多数集中于青浦、松江；8月推出的37个新盘中，有26个楼盘认筹数少于推盘数。这两个月去化放缓的项目主要是大房企、国企开发的，比如葛洲坝、碧桂园、中铁建、泛海国际、泰禾、华发、大名城等。

　　同策研究院首席分析师张宏伟认为，最近楼市审批价格高于市场预期，数量也在增加，导致客户接受程度发生变化。市场预期改变，在封闭信息情况下，客户来源受限，现在楼市严控，外来消费者比较少，去化容易出问题。

　　卢文曦也指出，从网签速度受限这个角度来看，开发高价盘多的房企压力会大一点。上海中原的数据显示，位于闵行区、上海中外环地段的金辉天萃苑，开盘以来只去化了大约33%，就是由于其6.9万元／平方米的均价对整体均价有影响而限签。

　　从趋势来看，卢文曦认为，市场供应会保持相对较快节奏，年底房企回款压力越来越大，放低姿态，政府批什么价格就卖什么价格；另一方面，限购限贷持续高压，消费力培养需要时间，短期消耗掉后，供大于求的格局会越来越明晰。现在市中心楼盘还是供小于求的，一旦多个楼盘开出来，这股力量消化完后，价格不跌到一定程度，很难再吸引买家入市。

　　网上房地产的数据显示，今年8月份，上海宝山获取预售证的项目有7个，预售面积19.64万平方米，共1808套房子；嘉定获取2张预售证，预售面积5.3万平方米，共415套房子；青浦获取3张预售证，预售面积5万平方米，共398套房子。值得一提的是，去年8月，青浦零成交，而今年同期青浦成交了5.6万平方米。但青浦区、宝山区等远郊板块的潜在供应量比较大，区域成交状况自然不理想。张宏伟认为，如果市场真要调整的话，上述远郊板块首当其冲。

　　张宏伟同时指出，企业也作出策略调整，未来看平或者看低三四线城市。另外，一部分三四线城市也将会供应量偏大出现问题，比如河南、山东等地供应量也很大，三四线城市一般市场容量小，这样的情况下很快会出现销售压力，但这个压力仅限于一部分城市，中西部三四线城市还有机会。环一线及强二线城市周边的三四线城市相比之前降了很多，短期对房企销售业绩贡献会降低。

　　被锁紧的流动性

　　与上海类似，南京、杭州近期供应量也集中于郊区。据南京网上房地产的统计，2018年8月南京楼市新房成交4447套，环比7月下跌了47%。8月，南京房源供应量增加，领取销售许可证的楼盘多达40家，其中有29家楼盘开盘推出8001套房源，和7月相比上涨了76.4%。然而，在29家楼盘中，售罄仅4家，去化9成以上的5家，上市的29家楼盘中，只有4家楼盘开盘当日宣告售罄，有16次开盘开发商并没有提供数据。

　　卢文曦指出，连续去杠杆，消费力不济，外部环境上，大家似乎对经济发展的信心不足。买房意愿有所降低。有效购房人群的消费动力不足限制去化速度。另外，虽然限价背景下房价的确低于预期入市，但是这种对销售的刺激有钝化作用，所有楼盘都便宜了，性价比也就不突出了。“近期，恒大推出全国促销，这反而让买家有更多想象空间，期待更大让利，所以除非价格有更明显的让步。”

　　张宏伟透露，二线城市比如郑州、苏州在严查过程中还包括了历史已成交楼盘的房源。从个别城市的案例可以看出，6月底各部委发起的大检查对30个城市执行力度比较严格，尽管下半年不会有新的政策出台，但调控政策在执行力度上也是空前的，企业回款压力比较大。

　　上述业内人士指出，不排除下半年大部分房企采取打折促销来“抢跑”、获取现金回款。不久前在香港发布中报的中国金茂，据其管理层透露，公司在2016年下半年在南京获取的高价地项目，也将会在年底入市。然而，该项目楼板价3.7万元／平方米，政府对项目所在板块目前限价3.5万元／平方米，该公司表示，目前正与当地政府积极沟通，尽量协商好一个合理的价格。中国金茂管理层表示，目前公司有将近130个项目在建与在售，这样的高价地项目只有四五个，对整体业绩不会有大的影响。

　　另一方面，房企融资困难也令房企进入背腹受敌的境地。不少房企选择高息发债或者调高利率对到期的债券进行展期。比如，禹洲地产刚于9月初完成的一笔熊猫债展期，利率从5.3%调整为7.7%。